Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Als Mieter in den Niederlanden haben Sie zwei grundlegende Rechte: das Recht auf ungestörten Besitz der Immobilie und den Schutz vor einer willkürlichen Kündigung durch den Vermieter. Diese Rechte bleiben auch nach einem Verkauf der Immobilie durch den Vermieter bestehen und ermöglichen Ihnen zudem, innerhalb gewisser Grenzen, Ihre Wohn- oder Geschäftsräume mit anderen zu teilen.

Dieser Artikel befasst sich mit zwei Situationen, die über diese grundlegenden Rechte hinausgehen: Was geschieht mit Ihrer Position, wenn die Immobilie an einen neuen Eigentümer übertragen wird, und wann Ihnen die Untervermietung gestattet wird?

Was geschieht mit Ihrem Mietverhältnis, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft?

Wenn Ihr Vermieter die Mietimmobilie verkauft, endet Ihr Mietverhältnis nicht. Der neue Eigentümer übernimmt kraft Gesetzes die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag.

Wir haben Ihr Recht auf ungestörten Besitz in unserem Artikel über die Pflichten des Vermieters und Ihr Recht auf Mietausfallschutz in einem separaten Artikel zum Thema Mietausfallschutz behandelt . Dieser Artikel befasst sich mit zwei weiteren Rechten, die Ihnen darüber hinaus zustehen: Ihre Rechte beim Verkauf der Immobilie und Ihr Recht zur Untervermietung.

Endet Ihr Mietverhältnis mit dem Verkauf der Immobilie?

Artikel 7:226 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Burgerlijk Wetboek, BW), der sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemietverhältnisse gilt, legt die Regel fest, die als „Verkauf bricht den Mietvertrag nicht“ (koop breekt geen huur) bekannt ist:

„ Die Übertragung des Mietobjekts, auf das sich der Mietvertrag bezieht, durch den Vermieter überträgt die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag auf den Erwerber .“

Das bedeutet, dass der Verkauf der Immobilie Ihr Mietverhältnis nicht beendet. Sie können auch Ansprüche gegen den Rechtsnachfolger des Vermieters geltend machen, der die Rechte und Pflichten des Vermieters ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung übernimmt. Welche Ansprüche genau bestehen, hängt davon ab, welche Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen.

Gemäß Artikel 7:226 BW Absatz 3 übernimmt der neue Eigentümer nur die Rechte und Pflichten, die in direktem Zusammenhang mit Ihrer Nutzung des Eigentums gegen Mietzahlung stehen – kurz gesagt, Ihre beiden Kernrechte: ungestörter Besitz und Mietschutz.

Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag oft auch weitere Bedingungen. Ein gängiges Beispiel ist das Vorkaufsrecht: Eine Klausel, nach der der Vermieter Ihnen vor dem Weiterverkauf die Möglichkeit zum Kauf der Immobilie anbieten muss. Sie erhalten dadurch kein Recht auf den Erwerb der Immobilie, sondern lediglich das Recht, dass Ihnen diese zuerst angeboten wird.

Gilt diese Klausel auch für einen neuen Eigentümer? Nach niederländischer Rechtsprechung grundsätzlich nicht: Ein Vorkaufsrecht ist nicht direkt an die Miete gebunden, daher geht die Klausel nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Anders verhält es sich, wenn die Klausel eine Kaufoption darstellt und ein Teil Ihrer regelmäßigen Zahlungen als Entschädigung für die spätere Übertragung dient.

Ein anschauliches Beispiel: Angenommen, Ihr Mietvertrag räumt Ihnen ein Vorkaufsrecht für das Gebäude ein, in dem Sie Ihr Geschäft mieten. Der Vermieter verkauft das Gebäude nun an einen Investor, ohne Ihnen vorher das Angebot zu unterbreiten. Da dieses Vorkaufsrecht nicht direkt an die Miete gebunden ist, ist der neue Eigentümer grundsätzlich nicht daran gebunden. Sie müssten etwaige Ansprüche wegen Verletzung des Vorkaufsrechts gegen Ihren ursprünglichen Vermieter geltend machen, nicht gegen den neuen Eigentümer.

Dürfen Sie Ihre Wohnung oder Ihre Geschäftsräume untervermieten?

Die Untervermietung ist in Artikel 7:221 BW geregelt, der Folgendes besagt:

„Der Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt ganz oder teilweise an Dritte weiterzugeben, es sei denn, er muss davon ausgehen, dass der Vermieter berechtigte Einwände gegen die Nutzung durch diese andere Person haben wird.“

Kurz gesagt, Sie dürfen die Immobilie ganz oder teilweise untervermieten. Dies ist jedoch nicht zulässig, wenn Sie Grund zur Annahme haben, dass der Vermieter berechtigte Einwände erheben wird. In manchen Fällen ist dies von vornherein klar, beispielsweise wenn der Mietvertrag selbst ein Untervermietungsverbot enthält; in diesem Fall ist die Untervermietung nicht gestattet.

Wer trotz eines vereinbarten Untervermietungsverbots untervermietet, kann im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vorsehen. Diese Strafe muss mit dem Untervermietungsverbot in Zusammenhang stehen und darf einen Höchstbetrag nicht überschreiten. Auch die Vermietung eines Zimmers über Plattformen wie Airbnb kann auf diese Weise eingeschränkt werden, und in der Praxis ist dies häufig der Fall.

Artikel 7:244 BW enthält eine Sonderregelung für Wohnraum: Grundsätzlich darf ein Mieter von Wohnraum die Wohnung weder ganz noch teilweise untervermieten. Eine Ausnahme bildet der Mieter eines in sich abgeschlossenen Hauses, der dieses als Hauptwohnsitz nutzt – dieser darf einen Teil der Wohnung, beispielsweise ein einzelnes Zimmer, untervermieten, jedoch nicht die gesamte Wohnung.

Hat ein Untermieter das Recht, nach Beendigung Ihres Mietverhältnisses im Untermieter zu bleiben? Grundsätzlich ja. Artikel 7:269 BW sieht vor, dass der Vermieter nach Beendigung Ihres Mietverhältnisses als Hauptmieter das Untermietverhältnis kraft Gesetzes fortführt und Ihre Position als Vermieter gegenüber dem Untermieter einnimmt. Dies gilt jedoch nur, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Selbstversorgendes HausEine Wohnung mit eigenem Eingang und eigener Ausstattung, wie Küche und Bad. Ein einzelnes Zimmer reicht nicht aus.
• Gültiger UntermietvertragEine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Untermieter, die den Anforderungen an einen Mietvertrag gemäß Artikel 7:201 BW entspricht.
• Der Hauptmietvertrag bezieht sich auf Wohnraum.Bei dem Hauptmietverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter muss es sich um ein Mietverhältnis für Wohnraum handeln, für das diese gesetzlichen Schutzbestimmungen gelten.

Werden diese Bedingungen nicht erfüllt, hat der Untermieter nach Beendigung Ihres Mietverhältnisses kein Recht mehr, in der Wohnung zu bleiben, und es folgt in der Regel die Räumung. Werden die Bedingungen erfüllt, kann der Vermieter dennoch beim Gericht die Beendigung des fortgesetzten Untermietverhältnisses und die Räumung der Wohnung beantragen, jedoch nur innerhalb von sechs Monaten nach der Fortsetzung des Untermietverhältnisses gemäß Artikel 7:269 BW.

Auch für Gewerbeflächen besteht die Möglichkeit der Untervermietung. Die Rechtslage des Untermieters ändert sich jedoch, wenn er ohne Genehmigung untervermietet oder die Immobilie selbst räumen muss. Bevor das aktuelle Mietrecht 2003 in Kraft trat, bestand für Untermieter von Gewerbeflächen kein direktes Rechtsverhältnis zum Vermieter, weshalb sie auch keine Ansprüche gegen ihn geltend machen konnten.

Seitdem verpflichtet Sie das Gesetz als Hauptmieter, die Interessen des Untermieters nach Beendigung Ihres Mietverhältnisses zu wahren – beispielsweise durch die Einbeziehung des Untermieters in ein Verfahren mit dem Vermieter. Wird das Hauptmietverhältnis nach diesem Verfahren dennoch beendet, erlöschen auch die Rechte des Untermieters.

Dies zeigt, dass Ihre Rechte als Mieter nicht mit dem Recht auf ungestörte Nutzung und Mietausfallschutz enden. Sie gelten auch beim Verkauf der Immobilie und geben Ihnen – innerhalb klarer Grenzen – die Möglichkeit, Ihre Wohn- oder Geschäftsräume mit anderen zu teilen.

Die Durchsetzung dieser Rechte in der Praxis ist nicht immer einfach. Unsere Mietrechtsanwälte beraten Sie gerne zu den für Ihre Situation passenden Optionen.

Einen umfassenderen Überblick bieten wir in unserem Artikel über Mieterrechte in den Niederlanden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein neuer Vermieter die Miete direkt nach dem Kauf der Immobilie erhöhen?

Nein. Da der neue Eigentümer nur die Rechte und Pflichten übernimmt, die in direktem Zusammenhang mit Ihrer Nutzung des Objekts gegen Entgelt stehen, bleiben die bestehende Miete und die vereinbarten Bedingungen für deren Änderung weiterhin gültig. Ein Verkauf allein berechtigt den neuen Eigentümer nicht, eine andere Miete oder neue Bedingungen festzulegen.

Benötigt man vor der Untervermietung die schriftliche Erlaubnis des Vermieters?

Nicht unbedingt, aber es lohnt sich, schriftlich danach zu fragen. Gemäß Artikel 7:221 BW müssen Sie ohnehin davon ausgehen, dass der Vermieter keine berechtigten Einwände erheben wird. Wenn der Mietvertrag eine vorherige schriftliche Zustimmung vorsieht oder die Untervermietung gänzlich verbietet, hat diese Bestimmung Vorrang. Eine Untervermietung ohne diese Zustimmung kann zu einer Vertragsstrafe oder zur Kündigung Ihres Mietvertrags führen.

Was können Sie tun, wenn der Vermieter Ihre berechtigte Anfrage zur Untervermietung ablehnt?

Wenn Sie der Meinung sind, dass der Einspruch des Vermieters unberechtigt ist, können Sie das Gericht um eine Entscheidung bitten. Das Gericht wird Ihr Interesse an der Untervermietung gegen das Interesse des Vermieters an dem Einspruch abwägen und dabei die Umstände des Einzelfalls berücksichtigen.

Zusammenfassend

• Der Verkauf der vermieteten Immobilie beendet Ihr Mietverhältnis nicht: Der neue Eigentümer übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters gemäß Artikel 7:226 BW.
• Ein Vorkaufsrecht im Mietvertrag ist in der Regel nicht bindend für einen neuen Eigentümer, es sei denn, es handelt sich um eine Kaufoption.
• Gemäß Artikel 7:221 BW dürfen Sie das gesamte Objekt oder einen Teil davon untervermieten, es sei denn, Sie müssen damit rechnen, dass der Vermieter Einspruch erhebt.
• Als Mieter einer Wohnung dürfen Sie nur einen Teil einer in sich abgeschlossenen Wohnung untervermieten, in der Sie selbst wohnen (Artikel 7:244 BW).
• Ein Untermieter einer in sich abgeschlossenen Wohneinheit kann den Untermietvertrag nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses fortsetzen, der Vermieter kann jedoch innerhalb von sechs Monaten beim Gericht beantragen, ihn zu beenden (Artikel 7:269 BW).

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