1. Einleitung
Die Übertragung von Kabeln und Pipelines in den Niederlanden ist rechtlich komplexer, als viele Beteiligte annehmen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass die Beteiligten glauben, ein privat unterzeichneter Vertrag genüge für die Eigentumsübertragung an Kabeln oder einer Pipeline. Dies ist ein weit verbreiteter Irrtum.
Seit der Einführung von Artikel 5:20(2) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) werden Kabel und Rohrleitungen, die auf, in oder über dem Grundstück eines anderen verlegt sind, als solche eingestuft. ImmobilienDies hat weitreichende Konsequenzen für die Art und Weise, wie sie übertragen, belastet und registriert werden können.
In diesem Blogbeitrag erörtern wir den gesamten Rechtsrahmen für die Übertragung von Kabeln und Pipelines, die steuerlichen Aspekte, die Rolle des Notars sowie die Offenlegungs- und Informationspflichten. Anhand praktischer Fallbeispiele veranschaulichen wir die wichtigsten Punkte. Rechtswesen.
2. Rechtliche Rahmenbedingungen
2.1 Die Kabelurteile und ihre gesetzgeberischen Folgen
Im sog Kabelurteile (Kabelarresten) von 2003, der niederländische Oberste Gerichtshof (Oberster GerichtshofDas Gericht entschied, dass Kabel und Rohrleitungen unbeweglich sind. Daraufhin wurde Artikel 5:20 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches um einen neuen Absatz ergänzt. Artikel 5:20(2) BW regelt, wem ein Netz aus Kabeln oder Rohrleitungen gehört, das dem Transport von festen, flüssigen oder gasförmigen Stoffen, Energie oder Informationen dient.
2.2 Der autorisierte Bauunternehmer
Gemäß Artikel 5:20(2) BW geht das Eigentum an einem Netzwerk auf die autorisierter Bauunternehmer (bevoegd aanlegger) oder deren Rechtsnachfolger. Der bloße Aufbau eines Netzwerks begründet nicht automatisch das Eigentum: Erforderlich ist, dass der Erbauer autorisiert dies zu tun.
Die Bauarbeiten selbst lassen sich durch Verträge mit Auftragnehmern, Rechnungen und Korrespondenz im Zusammenhang mit der Installation belegen. Die Bauberechtigung kann sich aus einem bestehenden Nutzungsrecht, einer gesetzlichen Duldungspflicht oder einer Genehmigung ergeben. Auch die schriftliche Zustimmung des Grundstückseigentümers kann die Berechtigung nachweisen.
2.3 Registrierung: nicht konstitutiv, aber unerlässlich
Die Registrierung des Netzwerks in den öffentlichen Registern ist keine konstitutive Anforderung Für den Erwerb der Eigentumsrechte an einem autorisierten Netzwerk. Der autorisierte Erbauer ist auch ohne Registrierung Eigentümer. Dennoch wird eine Registrierung dringend empfohlen.
Die Registrierung ermöglicht es Dritten, den Inhaber des Netzwerks zu überprüfen und schützt den Inhaber vor Ansprüchen Dritter. Artikel 3:24(1) BW sieht vor, dass ein nicht registrierter Sachverhalt (wie beispielsweise der Aufbau eines Netzwerks) gegenüber Dritten nicht geltend gemacht werden kann.
| Wichtig: Die Registrierung ist Voraussetzung für den Transfer. In bestimmten Fällen ist eine Registrierung tatsächlich erforderlich. Da das Netzwerk unbeweglich ist, muss jede Übertragung oder Belastung (z. B. durch eine Hypothek) durch eine notarielle Urkunde und deren Eintragung in den entsprechenden öffentlichen Registern erfolgen. Erst nach der Registrierung des Netzwerkbaus kann das Netzwerk übertragen oder belastet werden. |
2.4 Übertragung: Eigentumsübergang und Übergabe
Da Pipelines und Netze als eingetragenes Eigentum gelten, erfordert eine gültige Übertragung eine notarielle Urkunde, gefolgt von der Eintragung in die öffentlichen Register des Grundbuchamts (Grundbuch(Artikel 3:89 BW). Ein obligatorischer Vertrag (wie etwa ein Kaufvertrag) dient als Titel — die rechtliche Grundlage für die Übertragung — aber die eigentliche Eigentumsübertragung erfordert formelle Lieferanten durch den Notar. Eine obligatorische Vereinbarung allein genügt daher nicht.
2.5 Eintragung im Grundbuch (Art. 155a ONBW)
Gemäß Artikel 155a des Übergangsgesetzes zum neuen niederländischen Zivilgesetzbuch (Overgangswet neues Burgerlijk WetboekJeder, der am 1. Februar 2007 als Eigentümer eines Netzwerks fungierte, kann dieses Netzwerk registrieren lassen. Die Registrierung erfolgt durch notarielle Erklärung, Eintragung in die öffentlichen Register und Veröffentlichung im Amtsblatt (Regierungsblattund einer überregionalen Zeitung.
Das eingetragene Netz erhält eine eigene Netzbezeichnung (z. B. „Netze Abschnitt W Nummer 70“) und wird mit den entsprechenden Netzplänen im Grundbuch eingetragen. Bei einer Übertragung des Netzes oder eines Teils davon muss diese Eintragung aktualisiert werden.
Die Rechtsprechung (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) zeigt, dass ein Netzwerk nicht immer eine eigene Katasterbezeichnung benötigt; in manchen Fällen genügt die Bezeichnung des Grundstücks, auf dem sich das Netzwerk befindet. Die Übertragung muss jedoch klar und vollständig dokumentiert werden.
2.6 Aufteilung eines Netzwerks
Wird ein Teil eines registrierten Netzwerks getrennt und an einen anderen Teilnehmer übertragen, muss das Netzwerk formell aufgeteilt werden. Dies erfordert:
- Neue Netzpläne sowohl für den verbleibenden als auch für den abgetrennten Teil
- Eine neue Netzwerkbezeichnung für den abgetrennten Teil
- Hinterlegung der Zeichnungen beim Grundbuchamt
- Eine notarielle Übergabeurkunde für den übertragenen Teil
Dies ergibt sich aus den Artikeln 59 und 60 der Land Registry Regulations 1994 und wird in der Stellungnahme des Generalanwalts in ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 bestätigt.
2.7 dingliche Rechte: Oberflächen und Dienstbarkeiten
Bei der Übertragung eines Netzwerks werden bestehende Rechte im Tiefschlaf Dies muss berücksichtigt werden. Grundrechte und Dienstbarkeiten sind grundsätzlich übertragbar (Artikel 3:83 BW), jedoch kann die Gründungsurkunde vorsehen, dass eine Übertragung oder Aufteilung nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich ist (Artikel 5:91 BW in Verbindung mit Artikel 5:104 BW).
Ein abhängiges Nutzungsrecht an Grundstücken ist nicht selbstständig übertragbar und erlischt mit dem Hauptrecht (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Daher ist es unerlässlich, vor einer Übertragung die Gründungsurkunde auf etwaige Beschränkungen zu prüfen.
3. Die Rolle des Notars im Zivilrecht
Der Notar für Zivilrecht (NotarDer Notar spielt eine zentrale Schutzfunktion bei der Übertragung von Rohrleitungen und Netzen. Er ist nicht bloß ein „Übermittler“ von Urkunden, sondern hat eine aktive Untersuchungs- und Sorgfaltspflicht.
3.1 Pflichten des Notars
- Ausarbeitung der notariellen Übergabeurkunde mit einer genauen Beschreibung des übertragenen Teils
- Überprüfung, ob alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt wurden
- Sicherstellen der Zustimmung aller beteiligten Parteien
- Eintragung der Urkunde in die öffentlichen Register (Artikel 37 des Grundbuchgesetzes)
3.2 Untersuchungspflicht und Ablehnungspflicht
Gemäß Artikel 21 des Notariatsgesetzes (Wet op het notarisambtDer Notar ist verpflichtet, Nachforschungen anzustellen und seine Dienstleistungen zu verweigern, wenn Anzeichen für einen Verstoß gegen geltendes Recht oder die öffentliche Ordnung vorliegen. Der Oberste Gerichtshof bestätigte in der Rechtssache ECLI:NL:HR:2015:831, dass der Notar nicht nur formale Anforderungen erfüllen, sondern auch die Interessen Dritter berücksichtigen muss.
4. Melde- und Informationspflichten
4.1 Offenlegungspflicht des Verkäufers
Gemäß Artikel 7:15 BW ist der Verkäufer verpflichtet, den Netzteil frei von besonderen Belastungen und Beschränkungen zu liefern, es sei denn, der Käufer hat diese ausdrücklich akzeptiert. Artikel 7:17 BW sieht vor, dass die gelieferte Ware dem Vertrag unter Berücksichtigung der Zusicherungen des Verkäufers entsprechen muss.
Die Rechtsprechung ist eindeutig: Die Offenlegungspflicht des Verkäufers wiegt schwerer als die Untersuchungspflicht des Käufers (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Der Verkäufer muss aktiv Den Käufer über bekannte Mängel, Einschränkungen, Rechte Dritter und sonstige relevante Tatsachen informieren.
4.2 Mindestangaben
In der Praxis muss der Verkäufer mindestens folgende Informationen bereitstellen:
- Genaue Lage, Umfang und technischer Zustand des Netzwerkteils
- Bestehende und laufende Verträge (Wartungs- oder Lieferverpflichtungen)
- Bekannte Mängel, Funktionsstörungen oder Nutzungsbeschränkungen
- Rechte Dritter (Grundstücke, Dienstbarkeiten, Pachtverträge)
- Beschränkungen durch das öffentliche Recht (Genehmigungen, Bebauungspläne)
- Technische Dokumentation, Inspektionsberichte und Wartungshistorie
4.3 Haftung für die Verletzung von Informationspflichten
Stellt der Verkäufer unrichtige oder unvollständige Informationen bereit, kann er wegen Vertragswidrigkeit (Art. 7:17 BW) oder unerlaubter Handlung (Art. 6:162 BW) haftbar gemacht werden. Dem Käufer stehen dann verschiedene Rechtsbehelfe zur Verfügung:
- Annullierung wegen Irrtums (Artikel 6:228 BW)
- Rücktritt oder Preisreduzierung (Artikel 7:21 und 7:22 BW)
- Schadensersatz (Artikel 6:74 und 7:24 BW)
- Vertragsstrafe (falls vereinbart)
Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass die Offenlegungspflicht Vorrang hat: Wenn der Verkäufer relevante Informationen zurückhält, kann er sich nicht darauf berufen, dass der Käufer keine weiteren Nachforschungen angestellt hat (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).
4.4 Beweislast beim Verkäufer
Wenn der Käufer bestreitet, vollständig informiert worden zu sein, liegt die Beweislast beim Verkäufer, die Einhaltung der Offenlegungspflicht nachzuweisen (Artikel 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Es empfiehlt sich daher, die gesamte Kommunikation schriftlich zu dokumentieren und eine umfassende Informationsmappe anzulegen.
5. Steuerliche Aspekte
5.1 Netzwerkbefreiung von der Übertragungssteuer
Die Übertragung von Pipelines und Netzen ist im Allgemeinen von der Übertragungssteuer befreit (Überziehungskredite) unter dem Netzwerkausnahme in Artikel 15(1)(y) des Gesetzes über die Steuer auf Rechtsgeschäfte (Wet op belasten van rechtsverkeer, WBR). Diese Ausnahme gilt für den Erwerb eines Netzes, das aus Kabeln oder Pipelines besteht, die für den Transport von Stoffen, Energie oder Informationen bestimmt sind.
| Hinweis: Einschränkung der Netzausnahmeregelung ab dem 1. Januar 2026 Die weite Auslegung der Netzbefreiung wird ab dem 1. Januar 2026 eingeschränkt. Ab diesem Datum fällt der Erwerb von Nutzungsrechten an Grundstücken, auf denen ein Netz verlegt ist, nicht mehr unter die Netzbefreiung (Beschluss des Staatssekretärs für Finanzen vom 22. Mai 2024). Dies kann erhebliche steuerliche Folgen für Netzübertragungen haben. |
5.2 Mehrwertsteuerliche Aspekte
Für Mehrwertsteuerzwecke ist die Lieferung von Netzen grundsätzlich steuerpflichtig, es sei denn, es liegt eine Befreiung oder eine innergemeinschaftliche Lieferung vor (Artikel 16 und 17e des Umsatzsteuergesetzes). Nass OBDie genaue steuerliche Behandlung hängt von den konkreten Gegebenheiten und der Einstufung des Netzwerks als eingetragenes Eigentum ab.
5.3 Bewertung in 0-€-Transaktionen
Die Übertragungssteuer wird auf die fairer Marktwert (Waarde in the Economic MarketDie Übertragung erfolgt nicht zum vereinbarten Kaufpreis. Eine Übertragung für 0.00 € bedeutet daher nicht automatisch, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Die Finanzbehörden können den tatsächlichen Wert ermitteln und einen ergänzenden Steuerbescheid erlassen (Steuersatz: 10.4 % für Gewerbeimmobilien). Es empfiehlt sich, die Bewertung zu belegen, beispielsweise durch den Nachweis, dass die Abrisskosten den Restwert übersteigen.
6. Praktische Beispiele aus der Rechtsprechung
Die folgenden Urteile veranschaulichen die wichtigsten rechtlichen Aspekte bei Netzwerkübertragungen:
| Judgment | Betreff | Wichtige Überlegung |
| ECLI:NL:HR:2021:1813 | Netzwerkbefreiung – TES | Der Oberste Gerichtshof bestätigte, dass die Netzausnahme auch für thermische Energiespeicheranlagen (TES) gilt, die aus Rohrleitungen und Netzen bestehen. |
| ECLI:NL:HR:2020:170 | Sendemasten | Sendetürme fallen nicht unter die Netzausnahmeregelung, da sie nach dem Gesetz nicht als Netz gelten. |
| ECLI:NL:HR:2003:AD3578 | Katasterbezeichnung | Ein Netzwerk benötigt nicht immer eine eigene Katasterbezeichnung; in manchen Fällen genügt die Bezeichnung des Flurstücks. |
| ECLI:NL:HR:2016:2885 | Offenlegungspflicht | Bei Abweichungen vom Vertrag hat die Offenlegungspflicht des Verkäufers Vorrang vor der Untersuchungspflicht des Käufers. |
| ECLI:NL:HR:2015:831 | Notarielle Sorgfaltspflicht | Der Notar hat eine umfassende Schutzfunktion und muss im Zweifel weitere Nachforschungen anstellen oder die Teilnahme verweigern. |
| ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67 | Aktienübertragung | Bei der Übertragung von Anteilen an Unternehmen, die Netzwerke betreiben, gilt die Netzwerkausnahme nicht immer. |
| ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 | Abhängige Oberflächen | Ein abhängiges Nutzungsrecht an einer Fläche ist nicht selbstständig übertragbar und erlischt mit dem Hauptrecht. |
7. Praktische Checkliste
Die folgende Checkliste kann als Leitfaden beim Transfer (eines Teils) eines Netzwerks dienen.
7.1 Vorbereitung und Sorgfaltspflicht
- Erstellen Sie eine vollständige Übersicht über den zu verkaufenden Netzwerkbereich: Standort, Umfang, technischer Zustand
- Prüfen Sie bestehende dingliche Rechte (Grundrechte, Dienstbarkeiten) und vertragliche Verpflichtungen.
- Sammeln Sie alle relevanten Genehmigungen, Wartungsverträge und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen.
- Prüfen Sie die Gründungsurkunde(n) auf Übertragungsbeschränkungen.
7.2 Informationspflichten und Dokumentation
- Informieren Sie den Käufer aktiv über alle bekannten Belastungen, Beschränkungen und Mängel.
- Stellen Sie aktuelle Netzwerkpläne und technische Dokumentationen bereit.
- Offenlegung von Rechten Dritter, anhängigen Verfahren und besonderen Umständen
- Alle Kommunikationen müssen zu Beweiszwecken schriftlich festgehalten werden (ECLI:NL:HR:2021:1677).
7.3 Rechtliche und formale Aspekte
- Prüfen Sie, ob der Netzwerkteil unabhängig übertragbar ist (Artikel 3:83 BW).
- Beauftragen Sie einen Notar mit der Erstellung der Übergabeurkunde.
- Sicherstellung der Eintragung in den öffentlichen Registern (Artikel 3:89 BW)
- Im Falle einer Teilung: Neue Netzpläne in Auftrag geben und beim Grundbuchamt eintragen lassen.
7.4 Steuerliche Aspekte
- Prüfen Sie, ob die Netzausnahmeregelung (Artikel 15 Absatz 1 Buchstabe y WBR) Anwendung findet.
- Begründen Sie die Bewertung, insbesondere im Falle einer Transaktion über 0 €.
- Beachten Sie die Einschränkung der Netzausnahme ab dem 1. Januar 2026.
7.5 Operativer Transfer
- Die Batteriegrenzen präzise definieren (physikalische Grenzen der Übertragung).
- Übertragungswartungsverträge und Genehmigungen
- Gewährleisten Sie die Kontinuität der Dienste und informieren Sie die Endnutzer rechtzeitig.
- Eine Übergangsfrist für operative Angelegenheiten einbeziehen
8. Fazit
Die Übertragung von Rohrleitungen und Netzen ist ein rechtlich komplexer Prozess, der weit über die Unterzeichnung eines Vertrags hinausgeht. Ihre Einstufung als unbewegliches Vermögen zieht formale Anforderungen nach sich – eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch –, die nicht umgangen werden dürfen.
Der Verkäufer hat eine umfassende Offenlegungspflicht und muss den Käufer aktiv über alle relevanten rechtlichen, technischen und tatsächlichen Aspekte informieren. Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann Haftung, Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz nach sich ziehen.
Aus steuerlicher Sicht verdient die Netzwerkbefreiung besondere Beachtung, insbesondere angesichts der am 1. Januar 2026 in Kraft tretenden Beschränkung. Bei Transaktionen mit einem Wert von 0 € muss der beizulegende Zeitwert nachgewiesen werden, um Nachveranlagungen zu vermeiden.
Gründliche Vorbereitung – mit gebotener Sorgfalt, notarieller Beratung und umfassender Dokumentation – ist der Schlüssel zu einer rechtsgültigen und problemlosen Übertragung.
9. Quellen und Literaturverzeichnis
Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen und der in diesem Blog erwähnten Rechtsprechung.
Gesetzgebung
- Artikel 5:20(2) BW – Eigentum an Pipeline-Netzwerken
- Artikel 3:89 BW — Übergabe von eingetragenem Eigentum
- Artikel 155a Übergangsgesetz Neues Zivilgesetzbuch – Registrierung von Netzwerken
- Artikel 36 und 37 des Grundbuchgesetzes – Eintragung in öffentliche Register
- Artikel 59 und 60 der Grundbuchverordnung 1994 – Netzbezeichnungen
- Artikel 7:15, 7:17 und 7:18 BW – Pflichten des Verkäufers
- Artikel 15(1)(y) WBR — Netzwerkbefreiung von der Übertragungssteuer
- Artikel 5:91 in Verbindung mit Artikel 5:104 BW – Übertragbarkeit von Nutzungsrechten an Grundstücken
- Artikel 21 Notargesetz – Untersuchungspflicht und Ablehnungspflicht
Rechtsprechung
- ECLI:NL:HR:2021:1813 — Netzwerkausnahme für TES-Installationen
- ECLI:NL:HR:2020:170 — Ausnahmeregelung für Sendemasten außerhalb des Netzes
- ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — Katasterbezeichnung von Netzwerken
- ECLI:NL:HR:2016:2885 — Offenlegungspflicht vs. Untersuchungspflicht
- ECLI:NL:HR:2015:831 — Schutzfunktion des Notars
- ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — Rangfolge der Offenlegungspflicht
- ECLI:NL:RBZWB:2025:66 und 67 — Ausnahmeregelung für Aktienübertragungen und Netzbetreiber
- ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — abhängiges Recht der Oberflächen
- ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — Aufteilung von Netzwerken
10. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich eine Pipeline oder ein Netzwerk nur mit einem Kaufvertrag übertragen?
Nein. Seit Einführung von Artikel 5:20(2) BW gelten Rohrleitungen und Netze als unbewegliches Vermögen. Die Übertragung erfordert eine notarielle Beurkundung und die Eintragung in die öffentlichen Register des Grundbuchamts (Artikel 3:89 BW). Der Kaufvertrag dient als … Titel (Rechtsgrundlage), aber die eigentliche Eigentumsübertragung erfordert eine formelle Beurkundung durch einen Notar. Ohne notarielle Urkunde ist die Übertragung rechtlich nicht gültig.
Worin besteht der Unterschied zwischen der obligatorischen Vereinbarung und der Lieferung?
Das niederländische Recht kennt ein kausales System der Eigentumsübertragung mit drei Voraussetzungen: einem gültigen Titel (die obligatorische Vereinbarung, z. B. Kaufvertrag), Lieferanten (bei unbeweglichem Vermögen: notarielle Urkunde und Eintragung im Grundbuch), und Verfügungsbefugnis seitens des Übertragenden. Das Eigentum geht erst dann über, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind.
Was ist, wenn ich Belege habe, die beweisen, dass ich die Pipeline gebaut habe?
Kaufbelege oder Bauunterlagen können als Nachweis dafür dienen, wer die autorisierter Bauunternehmer Zwar sind Quittungen vorhanden, reichen aber für eine rechtsgültige Eigentumsübertragung nicht aus. Die Rechtsprechung bestätigt, dass ohne notarielle Beurkundung und Eintragung keine Eigentumsübertragung erfolgt, unabhängig vom Besitz von Quittungen (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).
Muss ich beim Übertragen eines Netzwerks eine Übertragungssteuer zahlen?
Nicht unbedingt. Die Netzwerkausnahme Gemäß Artikel 15 Absatz 1 Buchstabe y WBR ist der Erwerb eines Netzes aus Kabeln oder Rohrleitungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Hinweis: Diese Befreiung wird ab dem 1. Januar 2026 eingeschränkt. Sofern die Befreiung nicht greift, beträgt der Steuersatz 10.4 % des Verkehrswerts. Bei einem Transaktionswert von 0 € können die Steuerbehörden den tatsächlichen Wert ermitteln.
Was muss geschehen, wenn ich einen Teil eines registrierten Netzwerks übertragen möchte?
Bei einer Teilübertragung muss das Netz formell aufgeteilt werden. Dies erfordert neue Netzpläne, eine neue Netzbezeichnung für den abgetrennten Teil, die Hinterlegung beim Grundbuchamt und eine notarielle Übergabeurkunde. Beide Parteien – der ursprüngliche Eigentümer und der Käufer – müssen an der notariellen Aufteilungsurkunde beteiligt sein.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Übertragung?
Der Notar nimmt eine zentrale Schutzfunktion ein. Er erstellt die Übergabeurkunde, prüft alle gesetzlichen Anforderungen, stellt die Zustimmung aller Beteiligten sicher und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Der Notar hat zudem eine Untersuchungspflicht (Artikel 21 Notariatsgesetz) und muss die Mitwirkung verweigern, wenn Anzeichen für einen Rechtsverstoß vorliegen.
Welche Informationen muss der Verkäufer dem Käufer zur Verfügung stellen?
Der Verkäufer muss den Käufer aktiv über Folgendes informieren: den genauen Standort und den technischen Zustand, bestehende Verträge und Verpflichtungen, bekannte Mängel und Funktionsstörungen, Rechte Dritter, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und die einschlägige technische Dokumentation. Die Offenlegungspflicht des Verkäufers hat Vorrang vor der Untersuchungspflicht des Käufers (ECLI:NL:HR:2016:2885).
Was kann ich tun, wenn der Verkäufer wichtige Informationen zurückgehalten hat?
Sie können den Vertrag wegen Irrtums anfechten (Art. 6:228 BW), die Aufhebung oder Minderung des Kaufpreises verlangen (Art. 7:21 und 7:22 BW) oder Schadensersatz fordern (Art. 6:74 und 7:24 BW). Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass die Offenlegungspflicht des Verkäufers Vorrang vor der Untersuchungspflicht des Käufers hat.
Können bestehende dingliche Rechte die Übertragung einschränken?
Ja. Die Gründungsurkunde eines dinglichen Rechts kann vorsehen, dass eine Übertragung oder Aufteilung nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich ist (Art. 5:91 i.V.m. Art. 5:104 BW). Ein abhängiges dingliches Recht ist darüber hinaus nicht selbstständig übertragbar. Prüfen Sie die Gründungsurkunde daher stets sorgfältig, bevor Sie eine Übertragung vornehmen.
Wie kann der Verkäufer die Einhaltung der Offenlegungspflicht nachweisen?
Der Verkäufer trägt die Beweislast (Artikel 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Es empfiehlt sich, alle Informationsübermittlungen schriftlich festzuhalten: Korrespondenz, Übertragungsdokumente, Due-Diligence-Berichte und vom Käufer unterzeichnete Empfangsbestätigungen. Mündliche Absprachen sind schwer nachzuweisen.
