Verkäuferhaftung für versteckte Mängel in den Niederlanden

In den Niederlanden haftet ein Verkäufer für einen versteckten Mangel, wenn die gelieferte Sache nicht die Eigenschaften aufweist, die der Käufer erwarten durfte. Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Burgerlijk Wetboek) formuliert dies bewusst so: Es kommt nicht darauf an, ob ein Mangel vorliegt, sondern ob der Käufer vernünftigerweise erwarten konnte, dass die Sache mangelfrei ist.

Dieser Test basiert auf zwei gegensätzlichen Pflichten. Der Verkäufer ist verpflichtet, ihm bekannte und für den Käufer relevante Mängel offenzulegen. Er kann sich dieser Pflicht nicht durch Schweigen oder durch Berufung auf eine allgemeine Haftungsausschlussklausel entziehen. Der Käufer ist verpflichtet, Nachforschungen anzustellen. Diese Pflicht umfasst das, was ein vernünftigerweise sorgfältiger Käufer bei einer Besichtigung festgestellt oder aufgrund der ihm gemachten Angaben erfragt hätte. Im Falle eines Konflikts zwischen den beiden Pflichten hat die Offenlegungspflicht in der Regel Vorrang: Ein Verkäufer, der von einem Mangel wusste, kann sich üblicherweise nicht darauf berufen, dass der Käufer diesen nicht entdeckt hat.

Der Zeitpunkt entscheidet über viele Streitigkeiten. Gemäß Artikel 7:23 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Käufer den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels oder nach dem Zeitpunkt, zu dem er diesen vernünftigerweise hätte entdecken müssen, benachrichtigen. Für einen Verbraucher ist eine Benachrichtigung innerhalb von zwei Monaten nach Entdeckung des Mangels stets fristgerecht. Ein Anspruch verjährt dann zwei Jahre nach dieser Benachrichtigung. Eine zu späte Beschwerde führt zum Verlust eines ansonsten berechtigten Anspruchs.

Beim Hausverkauf spielen Standardklauseln eine wichtige Rolle. Die Klausel, in der der Verkäufer lediglich die Eignung der Immobilie für die normale Wohnnutzung garantiert, und die Altersklausel für ältere Immobilien verlagern das Risiko auf den Käufer. Sie sollten deren Auswirkungen vor der Unterzeichnung verstehen, nicht erst danach.

Dieser Artikel erklärt, wann ein Mangel als versteckt gilt, was jede Partei tun muss, welche Fristen gelten und wie ein Verkäufer das Haftungsrisiko rechtmäßig begrenzen kann.

Inhaltsverzeichnis

• Was ist ein versteckter Mangel nach niederländischem Recht?

  • Wie wenden die Gerichte den Konformitätstest an?

  • Was muss der Verkäufer dem Käufer mitteilen?

• Welchen Risiken geht der Verkäufer zu?

  • Welche Fakten sollte ein Verkäufer offenlegen?

  • Welche Ansprüche kann der Käufer geltend machen?

  • Wie verlagern Vertragsklauseln das Risiko?

• Was sollte ein Käufer tun, nachdem er einen Mangel entdeckt hat?

  • Wie wird der Defekt dokumentiert?

  • Welche Heilmittel stehen Ihnen zur Verfügung?

  • Welche Fristen gelten?

• Wie kann ein Verkäufer seine Haftung begrenzen?

  • Was sollte der Verkäufer dokumentieren und offenlegen?

  • Kann eine Ausschlussklausel den Verkäufer schützen?

  • Wie sollte der Verkäufer die Fragen des Käufers beantworten?

Was ist ein versteckter Mangel nach niederländischem Recht?

Ein versteckter Mangel ist ein Mangel der verkauften Sache, von dem der Käufer bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis hatte und den er vernünftigerweise auch nicht hätte erkennen können. Das niederländische Recht kennt keinen gesonderten Begriff für „versteckte Mängel“; es kommt stets darauf an, ob die gelieferte Sache dem Vertrag entspricht (conformiteit).

Artikel 7:17 des Bürgerlichen Gesetzbuches legt den Maßstab fest. Die Sache muss die Eigenschaften aufweisen, die der Käufer aufgrund des Vertrags erwarten durfte. Die Art der Sache und die Angaben des Verkäufers dazu sind zu berücksichtigen. Der Käufer kann die für den normalen Gebrauch erforderlichen Eigenschaften sowie die für einen im Vertrag vereinbarten besonderen Gebrauch erforderlichen Eigenschaften erwarten. Dieselben Regeln gelten für den Verkauf von Waren wie Maschinen, Fahrzeugen oder Lagerbeständen sowie für den Verkauf von Immobilien.

Das Wort „versteckt“ ist aufgrund von Artikel 7:17(5) von Bedeutung. Ein Käufer kann sich nicht auf einen Mangel berufen, von dem er bei Vertragsschluss wusste oder hätte wissen müssen. Ein sichtbarer Riss in der Wand oder ein undichtes Dach, die bei einer Besichtigung jedem sofort auffallen würden, begründen selten einen Anspruch. Anders verhält es sich mit einem Mangel, der erst später auftritt oder vom Verkäufer verschwiegen wurde.

Wie wenden die Gerichte den Konformitätstest an?

Das Gericht fragt, was der Käufer angesichts dieser Informationen zu diesem Preis von dieser Immobilie vernünftigerweise erwarten konnte. Ein geringfügiger Mangel führt nicht automatisch zur Vertragswidrigkeit der Immobilie; der Mangel muss der normalen Nutzung oder einer zwischen den Parteien vereinbarten Nutzung entgegenstehen.

Bei dieser Beurteilung spielen mehrere Faktoren eine Rolle:

• Die Beschaffenheit und das Alter der Immobilie : Ein Käufer eines vor einem Jahrhundert erbauten Hauses muss mit mehr Abnutzung rechnen als ein Käufer eines Neubaus.

• Der Preis : Ein sehr niedriger Preis kann darauf hindeuten, dass der Käufer weniger erwarten kann.

• Die Aussagen des Verkäufers : Was der Verkäufer in der Anzeige, im Fragebogen oder bei Besichtigungen gesagt hat, prägt die Erwartungen des Käufers.

• Der Vertrag : Eine vereinbarte Sondernutzung, wie etwa der Umbau eines Gebäudes oder die Bewirtschaftung eines Geschäfts darin, setzt die Messlatte höher.

• Was der Käufer sehen konnte : Je offensichtlicher der Mangel, desto schwächer die Reklamation.

Typische Beispiele sind strukturelle Schäden, die hinter neuem Putz verborgen sind, ein Fundamentproblem, das von außen nicht sichtbar ist, oder ein mechanischer Defekt an einer Maschine, der erst unter Volllast auftritt. Jeder Fall ist individuell.

Ein anschauliches Beispiel: Ein Unternehmen kauft eine gebrauchte Produktionsmaschine. Der Verkäufer gibt an, dass diese kürzlich überholt wurde. Nach einigen Wochen normaler Nutzung fällt der Hauptantrieb aus, und ein Sachverständiger stellt fest, dass der Antrieb bereits lange vor dem Verkauf verschlissen war. Der Käufer konnte erwarten, dass eine kürzlich überholte Maschine eine Zeit lang einwandfrei läuft, und die Aussage des Verkäufers prägte diese Erwartung. Die Maschine entspricht daher wahrscheinlich nicht dem Vertrag, obwohl der Käufer sie vor dem Kauf nicht geöffnet hat.

Was muss der Verkäufer dem Käufer mitteilen?

Der Verkäufer muss den Käufer über ihm bekannte und für den Käufer relevante Mängel informieren. Diese Pflicht geht über die Beantwortung direkter Fragen hinaus: Ein Verkäufer, der einen relevanten Mangel kennt, muss diesen von sich aus ansprechen.

Die Offenlegungspflicht ergibt sich aus den Geboten der Angemessenheit und Fairness (redelijkheid en billijkheid), die nach niederländischem Vertragsrecht gelten. Ein Verkäufer kann einen bekannten Mangel nicht einfach verschweigen und darauf hoffen, dass der Käufer ihn nicht entdeckt. Das Verschweigen einer Tatsache, von der der Verkäufer wusste, dass sie wichtig ist, kann zur Haftung wegen Vertragswidrigkeit und in manchen Fällen zur Aufhebung des Vertrags wegen Irrtums (dwaling) führen.

Ein Käufer, der Ansprüche geltend machen möchte, muss im Allgemeinen nachweisen, dass die Immobilie nicht seinen Erwartungen entsprach. In der Praxis muss der Käufer Folgendes belegen:

• Dass der Mangel bereits bei der Übergabe bestand : Das Problem war schon vorhanden, als das Eigentum an den Käufer überging, auch wenn es sich erst später zeigte.

• Dass der Käufer den Mangel nicht kannte und ihn auch vernünftigerweise nicht kennen konnte : Der Mangel war bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar.

• Dass der Mangel von Bedeutung ist : Er beeinträchtigt die normale Nutzung oder eine vereinbarte Sondernutzung der Sache.

• Dass der Käufer den Mangel nicht verursacht hat : Der Mangel ist nicht auf eigenes Handeln des Käufers nach der Lieferung zurückzuführen.

Beim Kauf beweglicher Güter durch Verbraucher ist der Käufer gesetzlich begünstigt. Tritt innerhalb eines Jahres nach Lieferung ein Mangel auf, wird vermutet, dass dieser bereits bei Lieferung bestand, es sei denn, der Verkäufer beweist das Gegenteil. Diese Vermutung gilt nicht für den Verkauf von Häusern.

Die folgende Tabelle listet die Elemente auf, die ein Käufer üblicherweise nachweisen muss.

Welchen Risiken geht der Verkäufer zu?

Ein Verkäufer, der einen bekannten Mangel verschweigt, riskiert Ansprüche auf Nachbesserung, Preisminderung, Schadensersatz oder sogar die Aufhebung des Kaufvertrags. Welche Ansprüche der Käufer geltend machen kann, hängt von der Art des Kaufvertrags, der Schwere des Mangels und den Vertragsbedingungen ab.

Welche Fakten sollte ein Verkäufer offenlegen?

Ein Verkäufer ist verpflichtet, alle ihm bekannten Tatsachen offenzulegen, die ein vernünftiger Käufer vor dem Kauf oder der Festlegung des Preises wissen möchte. Diese Pflicht gilt gleichermaßen für den Verkauf von Wohnhäusern, Gewerbeimmobilien und Betriebsvermögen.

Bei Immobilientransaktionen betrifft dies häufig frühere Wasserschäden oder Leckagen, Fundamentprobleme, strukturelle Reparaturen, Asbest, Bodenverunreinigungen, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn und Genehmigungsprobleme für An- oder Umbauten. Bei Waren kann es sich um frühere Defekte, Reparaturen, Unfallschäden oder bekannte Konstruktionsmängel handeln.

Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, Unwissenheit offenzulegen. Hatte ein Verkäufer jedoch deutliche Anzeichen für ein Problem und hat er nicht weiter nachgeforscht, kann ein Gericht dies als Kenntnis werten. Das Verschweigen eines Mangels, beispielsweise durch Überstreichen feuchter Stellen vor einer Besichtigung, schwächt die Verteidigung erheblich.

Welche Ansprüche kann der Käufer geltend machen?

Der Käufer kann die Nachbesserung des Mangels verlangen, Schadensersatz fordern oder in schwerwiegenden Fällen vom Vertrag zurücktreten. Verbraucher haben beim Kauf von Waren außerdem ein gesetzliches Widerrufsrecht oder das Recht auf Preisminderung.

Die wichtigsten Heilmittel sind:

• Nachbesserung oder Ersatzlieferung : Gemäß Artikel 7:21 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Käufer der Ware Nachbesserung, Ersatzlieferung oder Lieferung der fehlenden Teile verlangen.

• Preisminderung : Gemäß Artikel 7:22 kann ein Verbraucher den Preis im Verhältnis zum Mangel mindern.

• Kündigung (unverbindlich) : Der Käufer kann den Vertrag kündigen, wenn der Mangel schwerwiegend genug ist, um dies zu rechtfertigen; ein geringfügiger Mangel rechtfertigt dies nicht.

• Schadensersatz : Der Käufer kann gemäß den allgemeinen Regeln bei Vertragsbruch Schadensersatz für Verluste wie Reparaturkosten oder Wertminderung verlangen.

• Annullierung wegen Irrtums (dwaling) : Wenn der Verkäufer über eine Tatsache schwieg, die er hätte offenlegen müssen, kann der Käufer in bestimmten Fällen den Vertrag annullieren.

Für einen Schadensersatzanspruch muss dem Verkäufer in der Regel zunächst eine angemessene Gelegenheit zur Vertragserfüllung durch eine schriftliche Mängelrüge eingeräumt werden, es sei denn, die Vertragserfüllung ist unmöglich geworden. Das Gericht wird die Art des Mangels, die Kenntnisse des Verkäufers und die zum Zeitpunkt des Verkaufs berechtigten Erwartungen beider Parteien berücksichtigen.

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Heilmittel zusammen.

Wie verlagern Vertragsklauseln das Risiko?

Vertragsklauseln können einen Teil des Risikos versteckter Mängel vom Verkäufer auf den Käufer verlagern, aber sie schützen keinen Verkäufer, der einen Mangel wissentlich verschwiegen hat. Der Wortlaut jeder Klausel bestimmt ihren Umfang.

In einem typischen niederländischen Hauskaufvertrag garantiert der Verkäufer in der Regel nur, dass die Immobilie für die normale Nutzung als Wohnhaus geeignet ist. Jede darüber hinausgehende Nutzung, wie beispielsweise als Büro oder der Umbau in Wohnungen, erfolgt auf Risiko des Käufers, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei älteren Häusern ist eine Altersklausel (ouderdomsclausule) üblich. Diese besagt, dass die Bauqualität geringer ist als die eines Neubaus und dass der Käufer dies akzeptiert. Gerichte erkennen solche Klauseln im Allgemeinen an, legen sie aber im Lichte der Kenntnisse und Aussagen des Verkäufers aus.

Ob die Untersuchungspflicht des Käufers erfüllt wurde, hängt von den Umständen ab. Ein Käufer, der Feuchtigkeitsschäden bemerkt und nicht nachfragt oder die Besichtigung eines offensichtlich alten Daches unterlässt, wird es schwerer haben, Ansprüche geltend zu machen. Ein Käufer, der eine konkrete Frage gestellt und eine beruhigende Antwort erhalten hat, kann sich grundsätzlich auf diese Antwort verlassen, selbst wenn eine genauere Untersuchung das Problem aufgedeckt hätte.

Im Geschäftsverkehr vereinbaren die Parteien häufig spezifische Garantien und eine Obergrenze oder Frist für Ansprüche. Ein professioneller Verkäufer, der Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, muss zudem die Regeln zu unangemessen belastenden Klauseln beachten, insbesondere gegenüber Verbrauchern.

Was sollte ein Käufer tun, nachdem er einen Mangel entdeckt hat?

Dokumentieren Sie den Mangel, benachrichtigen Sie den Verkäufer umgehend schriftlich und lassen Sie sich beraten, bevor Sie teure Reparaturen durchführen. Schnelles Handeln sichert Ihre Ansprüche und Ihre Beweise.

Wie wird der Defekt dokumentiert?

Sammeln Sie Beweise, sobald Sie den Mangel entdecken, bevor Reparaturen durchgeführt werden. Ohne Beweise lässt sich nur schwer nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Lieferung bestand und welche Kosten für die Behebung anfallen.

Nützliche Beweise sind:

• Datierte Fotografien und Videoaufnahmen

• Ein Gutachten eines unabhängigen Experten , beispielsweise eines Bausachverständigen für ein Haus oder eines technischen Experten für Maschinen.

• Die Verkaufsunterlagen : der Kaufvertrag, das Exposé, der Fragebogen des Verkäufers und etwaige Inspektionsberichte.

• Wartungs- und Reparaturnachweise vom Verkäufer erhalten

• Jegliche Korrespondenz mit dem Verkäufer , einschließlich der vor dem Verkauf ausgetauschten Nachrichten.

• Kostenvoranschläge für die Reparatur von mindestens einem Handwerker einholen.

Ein Gutachten ist oft ausschlaggebend. Es kann die Ursache des Mangels klären, feststellen, ob dieser bereits bei Lieferung vorhanden war und ob er bei einer normalen Prüfung erkennbar war. Geben Sie dem Verkäufer die Möglichkeit, den Mangel zu begutachten, bevor Sie ihn reparieren, es sei denn, es sind dringende Maßnahmen erforderlich, um weiteren Schaden zu verhindern.

Welche Heilmittel stehen Ihnen zur Verfügung?

Die richtige Vorgehensweise hängt vom Mangel, der Art des Verkaufs und Ihren Zielen ab. In den meisten Fällen fordert der Käufer den Verkäufer zunächst auf, den Mangel zu beheben oder die Reparaturkosten zu übernehmen.

Die Hauptoptionen sind:

• Reparatur oder Ersatzlieferung : Den Verkäufer auffordern, den Mangel zu beheben oder einen mangelfreien Artikel zu liefern.

• Erstattung der Reparaturkosten : Geltendmachung der Reparaturkosten als Schadensersatz

• Preisminderung : Rückforderung eines Teils des Preises aufgrund des Mangels.

• Kündigung : Beendigung des Vertrags, wenn der Mangel schwerwiegend genug ist

• Schadensersatz für weitere Verluste : beispielsweise Mietkosten, solange ein Haus nicht bewohnbar ist.

Sie müssen in der Regel die Tatsachen beweisen, auf denen Ihre Ansprüche beruhen. Viele Streitigkeiten werden nach dem Austausch von Sachverständigengutachten beigelegt. Kommt es zu keiner Einigung, wird der Fall vor Gericht verhandelt, und das Gericht kann einen Sachverständigen bestellen.

Welche Fristen gelten?

Sie müssen den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels benachrichtigen und Ihre Ansprüche innerhalb von zwei Jahren nach dieser Benachrichtigung geltend machen. Diese Regelungen finden sich in Artikel 7:23 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Die Details sind entscheidend:

• Hinweis : Der Käufer verliert das Recht, sich auf den Mangel zu berufen, wenn er den Verkäufer nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach dessen Entdeckung oder nachdem er ihn vernünftigerweise hätte entdecken müssen, darüber informiert.

• Verbraucher : Bei einem Verkauf an Endverbraucher ist eine Benachrichtigung innerhalb von zwei Monaten nach Entdeckung des Schadens immer rechtzeitig.

• Kenntnis des Verkäufers : Wenn die Immobilie eine Eigenschaft nicht aufweist, die der Verkäufer angegeben hat, oder wenn der Mangel Tatsachen betrifft, die der Verkäufer kannte oder hätte kennen müssen, aber nicht offengelegt hat, beginnt die angemessene Frist erst mit der tatsächlichen Entdeckung.

• Verjährung : Ansprüche verjähren zwei Jahre nach der Mitteilung. Der Käufer kann jedoch weiterhin eine Preisminderung oder Schadensersatz als Einrede gegen eine Zahlungsforderung geltend machen.

• Absicht : Die zweijährige Frist beginnt nicht zu laufen, solange der Käufer seine Rechte aufgrund der Absicht des Verkäufers nicht ausüben kann.

Die Mängelrüge muss schriftlich erfolgen. Beschreiben Sie den Mangel genau und bewahren Sie den Versandbeleg auf. Eine kurze E-Mail oder ein Brief genügt, um die Benachrichtigungspflicht zu erfüllen; eine vollständige Mängelrüge ist nicht erforderlich.

Ein Käufer kann das Risiko auch vor dem Kauf reduzieren, zum Beispiel durch:

• Eine unabhängige Prüfung vor der Unterzeichnung in Auftrag geben

• Bitten Sie den Verkäufer um einen ausgefüllten Fragebogen und alle dazugehörigen Berichte.

• Vereinbarung spezifischer Garantien im Kaufvertrag

• Gezielte Fragen zu allem stellen, was ungewöhnlich aussieht

• Lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen

Wie kann ein Verkäufer seine Haftung begrenzen?

Ein Verkäufer beschränkt seine Haftung hauptsächlich dadurch, dass er sein Wissen schriftlich und vor Vertragsunterzeichnung offenlegt. Klare Vertragsbedingungen sind hilfreich, schützen aber keinen Verkäufer, der einen bekannten Mangel verschwiegen hat.

Was sollte der Verkäufer dokumentieren und offenlegen?

Sammeln Sie die relevanten Dokumente vor dem Verkauf und geben Sie sie dem Käufer. Eine schriftliche Aufzeichnung Ihrer Angaben ist im Falle einer späteren Streitigkeit Ihr bester Beweis.

Nützliche Dokumente sind unter anderem:

• Wartungsaufzeichnungen

• Inspektions- und Gutachten

• Die Geschichte der Immobilie oder des Gegenstands , einschließlich früherer Probleme

• Rechnungen und Dokumentationen für Reparaturen und Renovierungen

• Umwelt- oder Baugutachten , wie z. B. Boden- oder Asbestuntersuchungen

Bekannte Mängel sollten in einer schriftlichen Mängelanzeige oder im Fragebogen des Verkäufers festgehalten und im Kaufvertrag erwähnt werden. Je genauer ein Mangel beschrieben wird, desto schwieriger kann der Käufer später behaupten, nichts davon gewusst zu haben. Eine vage Bemerkung wie „eventuell sind Wartungsarbeiten erforderlich“ bietet wenig Schutz.

Kann eine Ausschlussklausel den Verkäufer schützen?

Eine Ausschlussklausel kann den Verkäufer vor Mängeln schützen, von denen er keine Kenntnis hatte, jedoch in der Regel nicht vor Mängeln, die er kannte und nicht offengelegt hat. Eine allgemeine Klausel, wonach der Käufer die Immobilie „im Ist-Zustand akzeptiert“, wird eng ausgelegt.

Praktische Schritte für einen Verkäufer sind unter anderem:

• Eine Inspektion in Auftrag geben, bevor die Immobilie auf den Markt gebracht wird

• Den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen lassen

• Anwendung eines standardisierten Offenlegungsverfahrens für jeden Verkauf

• Eine vollständige Akte über alle dem Käufer gegebenen Informationen aufbewahren

• Für gewerbliche Verkäufer ist es wichtig zu prüfen, ob die Haftpflichtversicherung Ansprüche dieser Art abdeckt.

Formulieren Sie die Klauseln präzise. Benennen Sie den bekannten Mangel, erklären Sie, dass der Käufer ihn akzeptiert, und vereinbaren Sie gegebenenfalls eine Frist oder eine Schadensbegrenzung. Eine spezifische Klausel zu einem benannten Mangel ist in der Regel wirksam; ein allgemeiner Ausschluss ist deutlich weniger zuverlässig.

Wie sollte der Verkäufer die Fragen des Käufers beantworten?

Beantworten Sie alle Fragen vollständig und wahrheitsgemäß, möglichst auch schriftlich. Eine falsche Antwort kann den Verkäufer selbst für Mängel haftbar machen, die der Käufer hätte entdecken können.

Gute Vorgehensweisen umfassen:

• Schriftliche Offenlegung vor Vertragsunterzeichnung

• Fragen vollständig beantworten und Probleme nicht verharmlosen

• Gewährung des Zugangs zu allen relevanten Dokumenten

• Dem Käufer wird die Möglichkeit gegeben, eine vollständige Inspektion durchzuführen.

• Korrigieren Sie frühere Aussagen, falls Sie vor der Abgabe etwas Neues erfahren.

Frühzeitig aufdecken. Ein Mangel, der erst nach Vertragsabschluss beim Notar erwähnt wird, kann zu Streitigkeiten führen. Rechtzeitig mitgeteilte Informationen ermöglichen es dem Käufer, Kauf und Preis in voller Kenntnis der Sachlage zu entscheiden, was wiederum den Verkäufer später absichert.

Ein anschauliches Beispiel: Ein Verkäufer weiß, dass der Keller nach starkem Regen überflutet wird und hat ihn bereits reparieren lassen. Erwähnt der Verkäufer die Überschwemmung und die Reparatur im Fragebogen und fügt die Rechnung bei, hat eine spätere Reklamation kaum Erfolgsaussichten. Verschweigt der Verkäufer den Schaden und der Käufer entdeckt ihn erst nach dem ersten Unwetter, haftet der Verkäufer grundsätzlich, ungeachtet etwaiger allgemeiner Vertragsklauseln.

Zusammenfassend

• Der Verkäufer haftet, wenn die Immobilie nicht die Eigenschaften aufweist, die der Käufer vernünftigerweise erwarten konnte (Artikel 7:17 des Bürgerlichen Gesetzbuches).

• Der Verkäufer muss dem Käufer alle ihm bekannten, für ihn relevanten Mängel offenlegen; der Käufer muss diese in angemessener Weise untersuchen. Die Offenlegungspflicht hat grundsätzlich Vorrang.

• Der Käufer muss den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung der Ansprüche benachrichtigen (für Verbraucher gilt: zwei Monate sind immer ausreichend), und Ansprüche verjähren zwei Jahre nach der Benachrichtigung (Artikel 7:23).

• Standardklauseln, wie etwa die Klauseln zur normalen Nutzung und zum Alter beim Hauskauf, verlagern das Risiko auf den Käufer, schützen aber nicht den Verkäufer, der einen bekannten Mangel verschwiegen hat.

• Den Mangel dokumentieren, schriftlich benachrichtigen und Beweise aufbewahren; Verkäufer sollten den Mangel vor Vertragsunterzeichnung schriftlich offenlegen.

Häufig gestellte Fragen

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