Mietschutz in den Niederlanden

Mieter von Wohnraum in den Niederlanden genießen kraft Gesetzes Mietschutz. Das bedeutet in der Praxis, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht einfach kündigen kann: Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn einer der in Artikel 7:274 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Burgerlijk Wetboek, BW) abschließend aufgeführten Gründe vorliegt. Selbst dann besteht das Mietverhältnis fort, bis der Mieter zustimmt oder es von einem Gericht beendet wird. Mitmieter und rechtmäßig akzeptierte Untermieter genießen denselben Schutz.

Was zählt als Wohnraum?

Der Mietschutz gilt nur, wenn die Mietimmobilie als Wohnraum (woonruimte) gilt. Gemäß Artikel 7:233 BW ist Wohnraum eine bebaute Immobilie, die als eigenständige oder nicht in sich abgeschlossene Wohnung, als Wohnwagen oder als Stellplatz für den dauerhaften Aufenthalt vermietet wird. Für die Zwecke des Mietschutzes wird nicht weiter zwischen eigenständigen und nicht in sich abgeschlossenen Unterkünften unterschieden.

Das Konzept umfasst auch unbewegliche Bestandteile: Einrichtungen, die naturgemäß untrennbar mit dem Haus , dem Wohnwagen oder dem Stellplatz verbunden sind oder laut Mietvertrag Bestandteil davon sind. In einem Mehrfamilienhaus können dazu Treppenhaus, Galerien und Flure sowie zentrale Installationen gehören, sofern diese im Vertrag als nicht öffentlich zugängliche Räume ausgewiesen sind.

Es gibt keinen Wohnraum im Sinne von Artikel 7:233 BW, wenn er Folgendes betrifft:

• kurzfristige Nutzung von Wohnraumbeispielsweise ein Ferienhaus oder ein Tauschhaus. Die kurze Dauer bezieht sich auf die Art der Nutzung, nicht auf die vereinbarte Laufzeit;
• ein abhängiger Lebensraum, wird zusammen mit Gewerbeflächen vermietet. Für die Wohnung gelten dann die rechtlichen Bestimmungen für die Gewerbeflächen, nicht die für Wohngebäude;
• ein Hausboot, was im Allgemeinen nicht der rechtlichen Definition von Artikel 7:233 BW entspricht, da es üblicherweise an einer dauerhaften Verbindung zum Grundstück oder zur Bank mangelt.

Was bestimmt, ob eine Miete angemessen ist?

Mieter von staatlich reguliertem (sozialem) Wohnraum profitieren von einem Mietpreisschutz. Folgende Ausgangspunkte gelten:

• Die Miete muss in einem angemessenen Verhältnis zur Qualität der Wohnung, einschließlich ihrer Lage, stehen, wie sie nach dem Wohnungsbewertungssystem (woningwaarderingsstelsel, WWS) gemessen wird;
• Der Mieter kann die Miete vom Mietausschuss (Huurcommissie) festsetzen lassen, grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Mietbeginn. Die Entscheidung des Mietausschusses ist bindend, kann aber dennoch dem Amtsgericht zur Überprüfung vorgelegt werden;
• Der Vermieter darf die Miete nicht unbegrenzt erhöhen: Es gilt ein maximaler jährlicher Prozentsatz, der jedes Jahr vom Minister festgelegt wird;
• Diese gesetzlichen Bestimmungen zum Mieterschutz sind zwingend. RechtswesenDer Vermieter darf im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen abweichen.

Seit dem am 1. Juli 2024 in Kraft getretenen Gesetz über bezahlbare Mieten (Wet betaalbare huur) ist das Wohnungsbewertungssystem bis zu einer Punktzahl von 186 verbindlich, und zwar nicht nur für Sozialwohnungen. Mietwohnungen werden nun anhand ihrer WWS-Punktzahl in drei Segmente eingeteilt: Sozialwohnungen (bis zu 143 Punkte), Mietwohnungen im mittleren Preissegment (144 bis 186 Punkte) und der freie Sektor (ab 187 Punkten, wo die Miete weiterhin frei verhandelbar ist). Die Preisobergrenze für jedes Segment wird jährlich angepasst. Mieter, deren Wohnung 186 Punkte oder weniger erreicht, können die Mietkommission bitten, die Miete auch während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der geltenden Höchstgrenze zu vergleichen. Der Minister legt zudem für jedes Segment eine separate maximale jährliche Mieterhöhung fest, die sich zwischen Sozialwohnungen, Wohnungen im mittleren Preissegment und dem freien Sektor unterscheidet.

Kann ein Vermieter das Mietverhältnis einfach beenden?

Zum Schutz vor Kündigung unterscheidet das Gesetz nicht zwischen Sozialwohnungen, Wohnungen im mittleren Preissegment oder Wohnungen im freien Sektor: Jeder Mieter einer Wohnung ist grundsätzlich automatisch vor Kündigung geschützt. Mehrere Regeln wirken zusammen, um dies zu gewährleisten:

• Eine Kündigung durch den Vermieter beendet das Mietverhältnis nicht automatisch (Artikel 7:272 BW).Der Vermieter muss zunächst versuchen, den Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen zu beenden. Stimmt der Mieter dem nicht zu, bleibt der Mietvertrag durch die Kündigung bestehen, und der Vermieter muss beim zuständigen Amtsgericht die Aufhebung beantragen. Der Mietvertrag endet erst mit einer rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts.
• Der Vermieter muss gemäß Artikel 7:271 BW eine ordnungsgemäße Kündigung aussprechen und einen Kündigungsgrund angeben.Der Vermieter muss eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, die sich für jedes Jahr, das der Mieter in der Immobilie gewohnt hat, um einen Monat verlängert, bis zu einer Höchstfrist von sechs Monaten. Ein Mieter, der kündigt, muss lediglich eine Kündigungsfrist von ein bis drei Monaten einhalten. Neben der Kündigungsfrist ist die Angabe eines Kündigungsgrundes eine zwingende Formalität. Der Vermieter muss sich auf einen der in Artikel 7:274 Absatz 1 BW aufgeführten Kündigungsgründe berufen.

1. Der Mieter hat sich nicht so verhalten, wie es von einem guten Mieter erwartet wird;
2. Es handelt sich um ein befristetes Mietverhältnis, das unter eine der gesetzlichen Ausnahmen fällt (siehe unten) und die damit verbundenen Kündigungsbedingungen erfüllt;
3. Der Vermieter benötigt die Mietsache dringend für den Eigenbedarf, und der Mieter kann sich eine andere geeignete Unterkunft suchen;
4. Der Mieter lehnt ein angemessenes Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags ab;
5. Der Vermieter möchte dem Mietobjekt eine Nutzung zukommen lassen, die gemäß dem geltenden Umweltplan zulässig ist (Umweltplan);
6. Es geht um einen abhängigen Wohnraum, der Teil des Hauptwohnsitzes des Vermieters ist, und das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt das Interesse des Mieters an dessen Fortsetzung.

• Ein Gericht kann das Mietverhältnis nur aus einem der in Artikel 7:274 Absatz 1 BW genannten Gründe beenden.Diese Gründe sind abschließend: In einem Gerichtsverfahren ist eine Kündigung aus einem anderen Grund nicht möglich. Wenn einer der Gründe vorliegt, muss das Gericht dem Antrag des Vermieters grundsätzlich stattgeben, ohne dass eine weitere, gesonderte Interessenabwägung erforderlich ist. Eine Ausnahme gilt für den Kündigungsgrund der dringenden Eigennutzung, bei dem die Möglichkeit des Mieters, eine alternative Wohnung zu finden, Teil der Prüfung ist. Wird dem Antrag stattgegeben, setzt das Gericht auch den Termin für den Auszug aus der Wohnung fest. Wird der Antrag des Vermieters abgewiesen, kann das Mietverhältnis grundsätzlich drei Jahre lang nicht erneut aus demselben Grund gekündigt werden.

Wie haben sich befristete Mietverhältnisse verändert?

Früher wurde der Mietpreisschutz kritisiert, da er zu weit ginge und Vermieter davon abhielt, Wohnungen zu vermieten. Daraufhin verabschiedete der Gesetzgeber am 1. Juli 2016 das Wohnungsmarktübertragungsgesetz (Wet doorstroming huurmarkt 2015). Dieses ermöglicht es, abgeschlossene Wohnungen für bis zu zwei Jahre und nicht abgeschlossene Wohnungen für bis zu fünf Jahre ohne Mietpreisschutz zu vermieten: Das Mietverhältnis endete dann automatisch zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit, ohne dass der Vermieter kündigen musste.

Diese Vorgehensweise wurde inzwischen geändert. Seit dem 1. Juli 2024 gilt im Mietrechtsgesetz (Wet vaste huurcontracten) wieder das unbefristete Mietverhältnis als Standard. Vermieter dürfen nur in bestimmten Ausnahmefällen ein befristetes Mietverhältnis von bis zu zwei Jahren anbieten, beispielsweise bei: Studentenwohnungen für Mieter, die vorübergehend woanders studieren; Wohnraum während dringender Renovierungsarbeiten am eigenen Haus; Wohnraum für Mieter, die aus einer Notunterkunft oder aufgrund einer akuten sozialen Notlage ausziehen; eine zweite Chance für Mieter, deren vorheriges Mietverhältnis wegen schwerwiegender Belästigung oder im gegenseitigen Einvernehmen beendet wurde; für überlebende Haushaltsmitglieder, die sich nicht auf die üblichen Erbfolgeregeln des Artikels 7:268 BW berufen können; oder für getrennt lebende Eltern, die in der Nähe ihrer Kinder wohnen möchten. Außerhalb dieser Fälle besteht ein Wohnraummietverhältnis nun wieder unbefristet, bis der Vermieter einen der Gründe des Artikels 7:274 BW geltend macht.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Mietschutz verlieren, wenn ich einen befristeten Vertrag unterzeichne?

Nur wenn der befristete Vertrag unter eine der gesetzlichen Ausnahmen des Mietrechtsgesetzes fällt, wie beispielsweise Studentenwohnheime oder Wohnungen während dringender Renovierungsarbeiten. Außerhalb dieser Fälle ist ein Wohnraummietverhältnis, unabhängig vom Vertragstext, per Gesetz unbefristet.

Was kann ich tun, wenn ich meine Miete für zu hoch halte?

Wenn Ihre Wohnung in einen regulierten Bereich fällt, können Sie den Mietausschuss bitten, die Miete anhand des Wohnungsbewertungssystems neu zu bewerten. Bei einem neuen Mietverhältnis ist dies grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Mietbeginn möglich; bei einem bestehenden regulierten Mietverhältnis kann der Antrag auch später gestellt werden.

Gilt der Mietschutz auch für Untermieter?

Ein Untermieter, der die Immobilie rechtmäßig untervermietet hat, genießt denselben Mietschutz wie der Hauptmieter. Eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters kann, je nach Vereinbarung, selbst ein Grund für den Vermieter sein, das Hauptmietverhältnis zu beenden.

Zusammenfassung

• Der Mietschutz greift, sobald eine Immobilie gemäß Artikel 7:233 BW als Wohnraum gilt; Ferienwohnungen, abhängige Wohnungen und Hausboote fallen im Allgemeinen nicht darunter.
• Mieter von staatlich reguliertem Wohnraum können die anfängliche Miete und die laufende Miete bis zu 186 WWS-Punkte vom Mietausschuss gemäß dem Affordable Rent Act prüfen lassen.
• Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht allein durch Kündigung beenden: Ohne Vereinbarung kann es nur von einem Gericht beendet werden, und zwar nur aus einem der in Artikel 7:274 BW aufgeführten abschließenden Gründe.
• Seit dem Inkrafttreten des Fixed Tenancies Act vom 1. Juli 2024 sind befristete Verträge ohne Mietschutz die Ausnahme, nicht die Regel.

Wenn ein Vermieter bestreitet, dass dieser Schutz gilt, wird dies in der Regel vor Gericht entschieden. Unsere Mietrechtsexperten können Sie bereits vor diesem Schritt beraten. Wie der Kündigungsschutz nach der Wiedereinführung unbefristeter Mietverträge funktioniert, erläutern wir in unserem Artikel über offene Mietverträge.

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