Real Estate Lawyer
in den Niederlanden

Droht Ihr Hauskauf zu scheitern, haben Sie nach der Eigentumsübertragung einen schwerwiegenden Mangel entdeckt oder liefert Ihr Bauunternehmer mangelhafte Arbeit? Ein Immobilienanwalt in den Niederlanden unterstützt Sie vor Vertragsabschluss und im Streitfall. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche niederländischen Regeln für Kauf, Miete, Bau und Besitz von Immobilien gelten, welche Fristen einzuhalten sind und wie wir Sie unterstützen.

Kunden bewerten Law & More 9.6 von 10 Punkten Kundengeschichten, die niederländische Bewertungsplattform (81 Bewertungen, Stand Oktober 2026).

Wann benötigt man in den Niederlanden einen Anwalt für Immobilienrecht?

Sie benötigen einen Anwalt für Immobilienrecht, wenn ein Kaufvertrag vor der Unterzeichnung geprüft werden muss oder wenn es zu Streitigkeiten bezüglich einer Immobilie kommt. Bei einem normalen Hauskauf ist ein Anwalt zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, doch eine frühzeitige Beratung beugt oft teuren Fehlern vor.

Kunden kommen in Situationen wie diesen zu uns:

• Der Käufer oder Verkäufer möchte vom Kaufvertrag zurücktreten, oder es wird eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises geltend gemacht;
• Nach der Eigentumsübertragung stellen Sie Mängel fest, die der Verkäufer hätte melden müssen, wie z. B. Feuchtigkeit, Fundamentprobleme oder Asbest;
• Ihr Auftragnehmer wird verspätet fertig, liefert mangelhafte Arbeit ab oder berechnet zusätzliche Arbeiten, die Sie nicht bestellt haben;
• Sie haben eine Auseinandersetzung mit Ihrem Mieter oder Vermieter bezüglich Miete, Instandhaltung, Kündigung oder Räumung;
• Die Eigentümergemeinschaft trifft eine Entscheidung, die Sie annullieren lassen möchten;
• Sie haben einen Konflikt mit Ihren Nachbarn über eine Grundstücksgrenze, ein Wegerecht oder Bäume;
• Sie investieren über ein Unternehmen in niederländische Immobilien und benötigen Hilfe bei der Erstellung und Überprüfung der Transaktionsdokumente.

Im Immobilienrecht sind manche Fristen kurz, beispielsweise nur ein Monat, um eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft anzufechten. Nach der Übertragung oder Übergabe ist Ihre Verhandlungsposition oft schwächer, handeln Sie daher frühzeitig.

Mit welchen verwandten Dienstleistungen können wir Ihnen behilflich sein?

Für konkrete Fragen innerhalb dieses Rechtsgebiets gehen diese Seiten detaillierter darauf ein.

• Anwalt für Mietrecht
• Baurechtsanwalt

Worauf sollte man beim Kauf oder Verkauf von Immobilien achten?

Der Kauf einer Immobilie durch einen privaten Käufer bedarf der Schriftform (Artikel 7:2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Gemäß Artikel 3:89 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches werden Sie erst dann Eigentümer, wenn die notarielle Übertragungsurkunde eingetragen ist. Die Eintragung erfolgt in den öffentlichen Registern des Grundbuchamtes (Kadaster).

Gibt es eine Bedenkzeit?

Ein privater Hauskäufer hat nach Erhalt des unterzeichneten Kaufvertrags eine dreitägige Widerrufsfrist. Danach ist der Kauf bindend, sofern keine Bedingungen, wie beispielsweise eine Finanzierungsbedingung, vorliegen. Eine solche Bedingung greift nur, wenn sie rechtzeitig und ordnungsgemäß geltend gemacht wird. Prüfen Sie die im Vertrag festgelegten Fristen sorgfältig.

Welche Rolle spielt der Notar?

Für die Übertragung von Immobilien ist stets ein Notar erforderlich, der die Urkunde aufsetzt und eintragen lässt. Der Notar ist unparteiisch und handelt für beide Parteien. Ein Anwalt für Immobilienrecht hingegen vertritt ausschließlich Ihre Interessen und kann die Vertragsbedingungen in Ihrem Namen aushandeln.

Was passiert, wenn eine Partei ihre Leistung nicht erbringt?

Kommt eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nach, kann die andere Partei den Verzug anzeigen und anschließend die Vertragserfüllung, die Kündigung oder Schadensersatz verlangen. Viele Standardkaufverträge sehen eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises vor. Das Gericht kann die Vertragsstrafe reduzieren, wenn deren volle Anwendung eindeutig unzumutbar wäre (Artikel 6:94 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Ein in den Niederlanden tätiger Immobilienanwalt prüft diese Klauseln. Lesen Sie mehr über den Vorvertrag und seine Risiken.

Was kann man gegen versteckte Mängel tun?

Eine Immobilie muss die im Kaufvertrag vereinbarten Eigenschaften aufweisen (Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Andernfalls liegt ein Vertragsmangel vor, für den Sie den Verkäufer haftbar machen können.

Ihre Chancen hängen von der Offenlegungspflicht des Verkäufers und der Untersuchungspflicht des Käufers ab. Ein Verkäufer muss ihm bekannte Mängel melden. Ein Käufer muss untersuchen, was er vernünftigerweise feststellen kann, beispielsweise durch ein Baugutachten. Eine Alters- oder Asbestklausel im Vertrag kann Ihre Rechte einschränken.

Sie müssen den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels benachrichtigen (Artikel 7:23 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Für einen Verbraucher, der von einem gewerblichen Verkäufer kauft, ist eine Benachrichtigung innerhalb von zwei Monaten in jedem Fall fristgerecht. Ansprüche verjähren grundsätzlich zwei Jahre nach dieser Benachrichtigung. Ein Anwalt für Immobilienrecht in den Niederlanden prüft, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen, ob der Mangel für Sie erkennbar war.

Welche Regeln gelten für Wohnraum- und Gewerbemietverträge?

Das niederländische Mietrecht in Buch 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches zieht eine klare Trennlinie zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mieter von Wohnraum genießen umfassenden Schutz: Der Mietvertrag endet nur mit Zustimmung des Mieters oder durch entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts (Artikel 7:272 und 7:274).

Seit dem 1. Juli 2024 gelten Wohnraummietverträge grundsätzlich unbefristet gemäß dem Gesetz über befristete Mietverträge (Wet vaste huurcontracten). Ebenfalls seit diesem Datum gilt das Gesetz über bezahlbares Wohnen (Affordable Rent Act), das die Mietpreisregulierung auf einen Großteil des mittleren Mietsegments ausweitet. Vermieter müssen zudem das seit dem 1. Juli 2023 geltende Gesetz über gute Vermieterschaft (Good Landlordship Act) beachten, welches die Kaution auf zwei Monatsmieten begrenzt.

Verkaufsfläche oder Bürofläche?

Für Gewerbeimmobilien gibt es zwei Regelungen:

• Gewerbe-, Gastronomie- und Handwerksbetriebe fallen unter Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Mietdauer beträgt grundsätzlich fünf Jahre plus fünf Jahre, und der Vermieter kann den Mietvertrag nur aus gesetzlichen Gründen kündigen.
• Büros und andere Gewerberäume fallen unter Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Mieter genießt nach Beendigung des Mietvertrags nur eingeschränkten Kündigungsschutz.

Die Unterschiede haben erhebliche finanzielle Folgen für Vermieter und Mieter. Ein Anwalt für Immobilienrecht in den Niederlanden prüft zunächst, welches System Anwendung findet. Viele Gewerbemietverträge basieren auf dem ROZ-Modell, dessen Bestimmungen teilweise vom Gesetz abweichen. Unsere Anwälte prüfen Mietverträge vor der Unterzeichnung und vertreten Sie bei Streitigkeiten über Miete, Mängel und Räumung. Die gesetzlichen Mietrechtsbestimmungen finden Sie auf wetten.overheid.nl (Buch 7, auf Niederländisch).

Welche Rechte haben Sie bei Bau- und Renovierungsarbeiten?

Gemäß einem Bauvertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer zur Errichtung und Übergabe eines Bauwerks (Artikel 7:750 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Seit dem 1. Januar 2024 gilt das niederländische Gesetz zur Qualitätssicherung im Bauwesen (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Der Auftragnehmer haftet nun auch nach Übergabe für Mängel, die bei Übergabe nicht entdeckt wurden, es sei denn, sie sind ihm nicht zuzurechnen.

Ein Bauunternehmer, der für einen privaten Auftraggeber arbeitet, muss eine Fertigstellungsdokumentation vorlegen (Artikel 7:757a). Der private Auftraggeber kann höchstens 5 Prozent des Vertragspreises bei einem Notar hinterlegen (Artikel 7:768). Diese Hinterlegung sichert die Behebung von Mängeln, die bei der Übergabe festgestellt werden. Ansprüche wegen Baumängeln verjähren spätestens zwanzig Jahre nach Übergabe (Artikel 7:761).

Zusatzarbeiten sind Arbeiten, die nicht im ursprünglichen Auftrag enthalten sind. Der Auftragnehmer darf grundsätzlich nur dann einen Aufpreis berechnen, wenn er Sie rechtzeitig darauf hingewiesen hat (Artikel 7:755). Ausgenommen sind Mehrkosten, die Ihnen selbst hätten auffallen müssen. Halten Sie Änderungen und deren Kosten stets schriftlich fest.

Bei Bauprojekten werden häufig die Standardbedingungen UAV 2012 oder UAV-GC 2005 verwendet. Diese sehen in der Regel ein Schiedsverfahren vor, das vom niederländischen Schiedsgericht für die Bauwirtschaft (Raad van Arbitrage voor de Bouw) entschieden wird. Ein in den Niederlanden ansässiger Immobilienanwalt prüft, ob ein Schiedsverfahren oder ein Gerichtsverfahren der geeignetere Weg ist.

Was bedeuten Eigentümergemeinschaften, Pachtverhältnisse und Nachbarschaftsrecht für Sie?

Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie ein Wohnungseigentumsrecht und werden automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (Vereniging van Eigenaars, VvE). Die Teilungsurkunde und die dazugehörigen Bestimmungen regeln, welche Bereiche privat sind und wie die Kosten aufgeteilt werden.

Eine Eigentümergemeinschaft muss jährlich Geld für größere Instandhaltungsarbeiten zurücklegen (Artikel 5:126 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Rücklage orientiert sich an einem langfristigen Instandhaltungsplan oder beträgt mindestens 0.5 Prozent des Wiederaufbauwerts. Wenn Sie mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht dessen Aufhebung beantragen (Artikel 5:130). Vor dem Kauf sollten Sie die Unterlagen, Protokolle und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft von einem Anwalt prüfen lassen.

Welche Rechte Dritter können Ihr Eigentum einschränken?

Das Eigentum kann durch Rechte Dritter beschränkt sein, die in den öffentlichen Registern eingetragen sind und beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Regelungen finden sich in Buch 5 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches.

• Das Erbpachtrecht (Erfpacht) gewährt das Recht, fremdes Land zu nutzen, in der Regel gegen eine jährliche Erbpacht (Artikel 5:85). Prüfen Sie die Laufzeit und die Revisionstermine, insbesondere in [Jahr einfügen]. AmsterdamDort wird viel Land verpachtet. Ein Immobilienanwalt in den Niederlanden prüft die Pachtbedingungen vor der Übertragung.
• Das Opstalrecht gibt das Recht, Gebäude oder Bauwerke auf, in oder über dem Grundbesitz einer anderen Person zu besitzen (Artikel 5:101), wie zum Beispiel Solaranlagen auf einem fremden Dach.
• Eine Dienstbarkeit (erfdienstbaarheid) ist eine Belastung eines Grundstücks zum Nutzen eines anderen, wie beispielsweise ein Wegerecht (Artikel 5:70).

Das Nachbarschaftsrecht ist ebenfalls in Buch 5 geregelt. Sie dürfen Ihren Nachbarn keine unzulässige Belästigung, beispielsweise durch Lärm oder Geruch, zufügen (Artikel 5:37). Bäume müssen grundsätzlich mindestens zwei Meter, Hecken und Sträucher einen halben Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehen (Artikel 5:42).

Welche Fragen sollten Investoren und Unternehmen einem niederländischen Immobilienanwalt stellen?

Ausländische Investoren und Unternehmen halten niederländische Immobilien häufig über eine private Gesellschaft mit beschränkter Haftung (BV). Die Struktur des Geschäfts – ob Share Deal oder Asset Deal – hat gesellschafts- und steuerrechtliche Konsequenzen. Immobilienrecht und Gesellschaftsrecht treffen somit in einer Transaktion aufeinander, die eine sorgfältige Prüfung von Eigentumsrechten, Mietverträgen, Genehmigungen und Verbindlichkeiten erfordert.

Der gesellschaftsrechtliche Teil umfasst die Unternehmensstruktur, den Aktienkaufvertrag und Gewährleistungen. Der Käufer zahlt üblicherweise die Grunderwerbsteuer, die vom Notar eingezogen wird. Die Steuersätze unterscheiden sich für selbstgenutztes Wohneigentum, von Kapitalanlegern erworbene Immobilien und Gewerbeimmobilien und ändern sich regelmäßig. Junge Erstkäufer können unter bestimmten Wertgrenzen eine Befreiung beantragen. Wir arbeiten in diesen Angelegenheiten eng mit Ihrem Steuerberater zusammen.

Planung und Genehmigungen fallen unter das Verwaltungsrecht, nicht unter das Zivilrecht. Ein in den Niederlanden tätiger Anwalt für Immobilienrecht kombiniert daher Immobilienrecht mit Verwaltungsrecht. Seit dem 1. Januar 2024 regelt das Umwelt- und Planungsgesetz (Omgevingswet) die Zoneneinteilung und Genehmigungen, während das Umweltrecht die Auflagen für Boden, Lärm und Energie festlegt. Gegen eine Genehmigungsentscheidung kann in der Regel innerhalb von sechs Wochen Einspruch eingelegt werden. Eine Gemeinde, die Grundstücke verkauft, muss grundsätzlich allen Interessenten gleiche Chancen einräumen. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofs im Fall Didam vom 26. November 2021.

Wie funktioniert die Arbeit mit Law & More ung?

Ein Immobilienanwalt unserer Kanzlei in den Niederlanden arbeitet in vier Phasen. In jeder Phase besprechen wir im Voraus, was wir tun und mit welchen Kosten wir ungefähr rechnen.

1. Erstgespräch. In einem kostenlosen Kennenlerngespräch besprechen wir Ihre Situation und die geltenden Fristen. Wir bitten Sie um die wichtigsten Dokumente, wie beispielsweise den Kaufvertrag, den Mietvertrag oder die Teilungsurkunde.
2. Beratung. Wir beurteilen Ihre Rechte und Pflichten und erläutern Ihre Risiken und Chancen, auf Englisch oder Niederländisch.
3. Verhandlung. Wir setzen die Zahlungsaufforderung aus oder machen die andere Partei haftbar und führen die Verhandlungen. Viele Eigentumsstreitigkeiten enden mit einer Vergleichsvereinbarung, einem verbindlichen Vertrag, der den Streit beilegt.
4. Verfahren. Sollte keine Einigung erzielt werden, führen wir Prozesse vor dem Amtsgericht, dem Landgericht oder in einem Schiedsverfahren, einschließlich summarischer Verfahren und Berufung.

Mietstreitigkeiten werden grundsätzlich vor dem Amtsgericht verhandelt. Andere Eigentumsstreitigkeiten bis zu einem Streitwert von 25,000 Euro werden ebenfalls vor dem Amtsgericht verhandelt, darüber hinaus ist die Vertretung durch einen Anwalt obligatorisch. Gegen ein Urteil kann innerhalb von drei Monaten Berufung beim Oberlandesgericht eingelegt werden.

Was kostet ein Immobilienanwalt in den Niederlanden? Law & More?

Ein Anwalt bei Law & More Der Stundensatz beträgt 250 bis 350 Euro zzgl. MwSt.; ein Partner berechnet 300 bis 400 Euro zzgl. MwSt. Wir besprechen den Stundensatz und die Kosten stets im Voraus.

Das Erstgespräch ist kostenlos. Ein einmaliges Beratungsgespräch ohne weitere Unterstützung kostet 300 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Law & More Wir arbeiten nicht mit staatlich finanzierter Prozesskostenhilfe. Unsere Anwaltskanzlei hat ihren Sitz in Marconilaan 13 in Eindhovenhat einen Besuchsort in Amsterdam und arbeitet für Kunden in den gesamten Niederlanden.

Wer bearbeitet Ihren Fall?

Ihr Fall wird von Ruby van Kersbergen bearbeitet. Mehr über ihren Werdegang erfahren Sie auf unserer Teamseite.

Welche Artikel helfen Ihnen weiter?

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• Niederländisches Immobilienrecht: Wie man häufige Fallstricke vermeidet
• Niederländisches Baurecht
• Niederländisches Mietrecht erklärt
• Gewerbemietverträge und das ROZ-Modellmietvertragsmodell
• Wie sich Änderungen der Erbschaftsteuer auf Anleger auswirken

Häufig gestellte Fragen

Wann sollte ich in den Niederlanden einen Immobilienanwalt beauftragen?

Beauftragen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben oder sobald ein Streitfall bezüglich Kauf, Miete, Bau oder Eigentum entsteht. Eine frühzeitige Beratung verhindert, dass Sie kurze Fristen versäumen, beispielsweise die einmonatige Frist zur Anfechtung einer Entscheidung der Eigentümergemeinschaft.

Kann ich noch vom Kaufvertrag für ein Haus zurücktreten?

Als Privatkäufer haben Sie nach Erhalt des unterzeichneten Vertrags drei Tage Bedenkzeit. Danach können Sie nur noch unter bestimmten Bedingungen, wie beispielsweise einer Finanzierungsbedingung, oder bei Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten durch den Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein Rücktritt ohne triftigen Grund kann eine Vertragsstrafe nach sich ziehen, die häufig 10 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Haftet der Verkäufer für Mängel, die nach der Übergabe festgestellt werden?

Das ist möglich, wenn die Immobilie nicht die von Ihnen erwarteten Eigenschaften aufweist und der Verkäufer den Mangel kannte, ihn aber nicht gemeldet hat. Sie waren außerdem verpflichtet, selbst Nachforschungen anzustellen. Melden Sie den Mangel dem Verkäufer unverzüglich nach dessen Entdeckung schriftlich.

Benötige ich einen Anwalt oder einen Notar, um eine Immobilie zu kaufen?

Für die Eigentumsübertragung ist ein Notar zwingend erforderlich, da nur er die Urkunde aufsetzen und registrieren lassen kann. Ein Anwalt ist nicht zwingend notwendig, jedoch kann ein vom Käufer beauftragter Anwalt für Immobilienrecht in den Niederlanden den Vertrag prüfen und Sie im Streitfall allein vertreten.

Darf mein Auftragnehmer ohne meine Zustimmung zusätzliche Arbeiten in Rechnung stellen?

Grundsätzlich nicht. Der Auftragnehmer muss Sie rechtzeitig darauf hinweisen, dass eine Änderung den Preis erhöht, es sei denn, Sie hätten dies selbst erkennen müssen. Halten Sie jede Änderung und deren Preis vor Beginn der Arbeiten schriftlich fest.

Beeinflusst die Law & More Arbeiten im Bereich Prozesskostenhilfe?

Nein, Law & More Wir arbeiten nicht mit staatlich finanzierter Prozesskostenhilfe. Wir berechnen unsere Leistungen auf Stundenbasis, wobei wir den Stundensatz im Voraus mit Ihnen vereinbaren. Das Erstgespräch ist kostenlos.

Sie sind sich über Ihre Situation unsicher? Schildern Sie uns Ihre Lage. Wir informieren Sie innerhalb eines Werktages über Ihre Möglichkeiten. Kontakt aufnehmenSie erreichen uns telefonisch unter +31 40 369 06 80 oder per E-Mail. info@lawandmore.nl.

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