Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung einer Immobilie umfasst: Recherchen im Grundbuch (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen), Prüfung des Bebauungsplans, des baulichen Zustands und der Baugenehmigungshistorie, Bodengutachten, VvE-Dokumente (bei Wohnungen), Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen sowie Umwelt- und Asbestgutachten. Bei Gewerbeimmobilien sind zusätzlich die Mieteinnahmen, das Leerstandsrisiko und der Marktwert relevant. Law & More koordiniert den gesamten Due-Diligence-Prozess.

Beim Hauskauf hat der Käufer nach Erhalt des unterzeichneten Kaufvertrags eine dreitägige Widerrufsfrist. Innerhalb dieser Frist kann er ohne Angabe von Gründen und ohne Vertragsstrafe vom Kauf zurücktreten. Die Widerrufsfrist muss mindestens zwei Werktage umfassen. Nach Ablauf der Frist wird der Vertrag vorbehaltlich etwaiger vereinbarter aufschiebender Bedingungen rechtskräftig.

Mieter von Wohnraum genießen weitreichenden Kündigungsschutz. Ein Vermieter darf das Mietverhältnis nur aus gesetzlich vorgeschriebenen Gründen, wie beispielsweise dringendem Eigenbedarf, beenden und muss die Kündigungsfrist einhalten. Stimmt der Mieter der Kündigung nicht zu, bleibt das Mietverhältnis bis zu einer gerichtlichen Entscheidung bestehen. Die Rechtslage für Gewerbeflächen ist je nach Art der Immobilie unterschiedlich.

Ein Gebäude wird durch eine notarielle Teilungsurkunde, die im Grundbuch eingetragen wird, in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Urkunde beschreibt die privaten und die gemeinschaftlichen Bereiche und enthält die Teilungsordnung. Mit der Teilung entsteht kraft Gesetzes eine Wohnungseigentümergemeinschaft (VvE), der jeder Wohnungseigentümer angehört.

Entspricht die gelieferte Ware nicht den vom Käufer erwarteten Eigenschaften, liegt ein Mangel vor. Der Käufer muss den Mangel dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist anzeigen. Je nach Sachlage kann der Käufer Nachbesserung, Preisminderung, Schadensersatz oder die Aufhebung des Vertrages verlangen. Die Haftung des Verkäufers hängt unter anderem von den vereinbarten Klauseln und der Untersuchungspflicht des Käufers ab.

Der Kaufvertrag dokumentiert die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer und ist nach beidseitiger Unterzeichnung rechtsverbindlich (vorbehaltlich der Widerrufsfrist und etwaiger aufschiebender Bedingungen). Das Eigentum geht jedoch erst durch die notarielle Eigentumsübertragung über, die vom Notar erstellt und anschließend im Grundbuch eingetragen wird. Zwischen Kauf und Eigentumsübertragung vergehen üblicherweise mehrere Wochen bis Monate.

Diese Klausel im Kaufvertrag ermöglicht es dem Käufer, kostenfrei vom Kauf zurückzutreten, falls er innerhalb einer vereinbarten Frist keine Finanzierung erhält. Der Käufer muss diese Klausel fristgerecht und schriftlich geltend machen und in der Regel eine oder mehrere Ablehnungen von Kreditgebern vorlegen. Verstreicht die Frist, erlischt der Schutz, und es kann eine Vertragsstrafe von üblicherweise 10 % fällig werden.

Zusätzlich zum Kaufpreis zahlt der Käufer üblicherweise die Grunderwerbsteuer (bzw. die Mehrwertsteuer bei Neubauten), die Notargebühren für die Eigentumsübertragung und die Grundschuld sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Die Maklerprovision wird in der Regel von demjenigen getragen, der den Makler beauftragt. Die genaue Aufteilung ist im Kaufvertrag festgelegt.

Mieter von Wohnraum genießen weitreichenden gesetzlichen Schutz, einschließlich Kündigungsschutz und Schutz vor Mieterhöhungen. Bei Gewerbeflächen unterscheidet das Gesetz zwischen „Einzelhandelsflächen“ (wie Geschäften und Gastronomiebetrieben mit eigenen Miet- und Kündigungsbestimmungen) und „sonstigen Gewerbeflächen“ (wie Büros mit deutlich geringerem Schutz). Die jeweils anwendbare Regelung bestimmt maßgeblich die Position der einzelnen Parteien.

Nein. Für regulierten Wohnraum gelten gesetzliche Höchstgrenzen für die jährliche Mieterhöhung, die von der Regierung festgelegt werden. Im privaten Sektor haben die Parteien mehr Spielraum, jedoch finden vertragliche Indexierungsklauseln und in den letzten Jahren auch gesetzliche Obergrenzen häufig Anwendung. Unter bestimmten Umständen kann ein Mieter eine geplante Mieterhöhung vom Mietgericht oder einem ordentlichen Gericht überprüfen lassen.

Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks), beispielsweise ein Wegerecht. Eine Dienstbarkeit entsteht durch notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch oder durch Ersitzung. Inhalt und Umfang ergeben sich primär aus der Begründungsurkunde.

Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft können unter bestimmten Umständen aufgehoben oder für nichtig erklärt werden, beispielsweise wenn sie dem Teilungsplan, der Hausordnung oder den Grundsätzen der Angemessenheit und Fairness widersprechen. Ein Eigentümer kann innerhalb einer kurzen gesetzlichen Frist beim zuständigen Amtsgericht die Aufhebung eines Beschlusses beantragen. Verfahren können auch wegen Instandhaltungsrückständen oder der Verwaltung der Instandhaltungsrücklage eingeleitet werden.

Ein Erbpachtvertrag räumt das Recht ein, fremdes Land gegen Zahlung einer Erbpacht (Canon) zu nutzen. Ein Baurecht hingegen gewährt das Recht, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf fremdem Land zu besitzen, unabhängig vom Eigentum am Land selbst. Beide sind eigenständige, durch notarielle Urkunde begründete dingliche Rechte, die übertragbar und belastbar sind.

Ein Vermieter darf einen Mieter nicht von sich aus kündigen; hierfür ist ein Gerichtsurteil erforderlich. Das Verfahren beginnt üblicherweise mit einer Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses und Räumung, beispielsweise wegen Mietrückständen. Wird der Klage stattgegeben, kann die Räumung mithilfe eines Gerichtsvollziehers durchgeführt werden. In dringenden Fällen sind unter Umständen einstweilige Verfügungen möglich.

Bei Gewerbeimmobilien steht viel auf dem Spiel, und die rechtlichen, steuerlichen und baulichen Aspekte sind komplex. Eine gründliche Prüfung deckt Risiken wie bestehende Mietverträge, Dienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Auflagen, Bodenverunreinigungen und Einschränkungen durch Bebauungspläne auf. Indem der Käufer diese Risiken vor Vertragsunterzeichnung identifiziert, kann er den Preis, die Bedingungen oder die Gewährleistungen anpassen oder vom Kauf zurücktreten.

Eine Eigentümergemeinschaft (VvE) muss unter anderem jährlich tagen, eine Instandhaltungsrücklage für größere Instandhaltungsarbeiten vorhalten und das Gebäude versichern. Seit 2018 gilt ein gesetzlicher Mindestbeitrag zur Instandhaltungsrücklage. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, erkundigen Sie sich daher immer nach der finanziellen Lage und den Protokollen der Eigentümergemeinschaft.

Verschweigt ein Verkäufer einen ihm bekannten Mangel, der die ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie verhindert, kann er trotz einer Klausel zum Kauf im Ist-Zustand haftbar gemacht werden. Der Käufer kann Nachbesserung, Schadensersatz oder in schwerwiegenden Fällen die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Eine rechtzeitige Meldung des Mangels ist unerlässlich.

Untervermietung ist in der Regel nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig und im Mietvertrag oft ausdrücklich verboten. Unzulässige Untervermietung kann zur Kündigung des Mietverhältnisses und zur Herausgabe des erzielten Gewinns führen. Auch Kommunen haben häufig eigene Regelungen für Kurzzeitvermietungen.

Mit einem Erbbaurecht können Sie fremdes Land gegen Zahlung einer regelmäßigen Gebühr (Grundstückspacht) nutzen, während Sie durch ein Baurecht Eigentümer eines Gebäudes oder Bauwerks auf fremdem Land werden. Beide sind Eigentumsrechte, die vor einem Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Ein privater Hauskäufer hat nach Erhalt des unterzeichneten Kaufvertrags ein dreitägiges gesetzliches Widerrufsrecht und kann innerhalb dieser Frist ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten. Darüber hinaus bietet eine aufschiebende Bedingung, beispielsweise die Finanzierung, die Möglichkeit, innerhalb der vereinbarten Frist vom Kaufvertrag zurückzutreten.