Immobilienanwalt in den Niederlanden: Was ein Vastgoedadvocaat macht

Ein Anwalt für Immobilienrecht in den Niederlanden, ein Vastgoedadvocaat, vertritt eine Partei in einer Immobilienangelegenheit: Er prüft und verhandelt den Kaufvertrag, führt die rechtliche Untersuchung der Immobilie durch und führt im Streitfall ein Verfahren. Dies unterscheidet sich von der Funktion des Notars (Notaris), der die Eigentumsübertragung beurkundet und zwischen Käufer und Verkäufer unparteiisch bleiben muss, und von der des Immobilienmaklers (Makelaar), der zwar Immobilien findet und verhandelt, aber keine Rechtsberatung erteilt. Nur der Anwalt ist Ihnen gegenüber ausschließlich verpflichtet.

Was ein Immobilienanwalt tut, was der Notar und der Makler nicht tun.

Bei Immobilientransaktionen in den Niederlanden sind drei Fachleute mit völlig unterschiedlichen Aufgabenbereichen beteiligt. Die häufigste Ursache dafür, dass Käufer Probleme erst zu spät entdecken, ist die Verwechslung dieser Aufgaben. Der Notar ist ein durch königlichen Erlass ernannter Beamter. Er entwirft und beurkundet die Eigentumsübertragungsurkunde (akte van levering) und die Hypothekenurkunde (hypotheekakte), trägt diese ins Grundbuch (Kadaster) ein, prüft den Eigentumstitel und etwaige eingetragene Belastungen und verwaltet den Kaufpreis über ein Treuhandkonto. Der Notar ist verpflichtet, beide Parteien zu informieren und darf keine Partei ergreifen. Das bedeutet, er erklärt Ihnen zwar den Inhalt einer Klausel, gibt Ihnen aber keine Empfehlung, ob Sie diese annehmen sollten.

Der Immobilienmakler arbeitet für denjenigen, der ihn beauftragt hat. Ein Verkäufermakler ist dem Verkäufer verpflichtet, nicht Ihnen, und ein Käufermakler berät zu Preis, Zustand und Verhandlung, nicht aber zu rechtlichen Risiken. Keiner von beiden ist befugt, ein Gerichtsverfahren zu führen.

Der Anwalt nimmt die Zwischenstellung ein. Im niederländischen Immobilienrecht bedeutet dies, den Eigentumsnachweis und die eingetragenen Belastungen zu prüfen, die Baugenehmigungslage zu klären, die Übereinstimmung des Objekts mit den Zusagen zu beurteilen, die Auflösungsbedingungen zu formulieren oder zu ändern, zu beraten, worauf verzichtet werden kann und mit welchem ​​Risiko, und gegebenenfalls eine Mahnung auszustellen, einstweiligen Rechtsschutz zu beantragen oder Klage zu erheben. Der Anwalt ist zudem der Einzige der drei, der der anwaltlichen Schweigepflicht unterliegt und Sie vor Gericht vertreten darf.

Die drei Rollen im Vergleich

Der entscheidende Punkt ist, dass die Beteiligung des Notars keine Rechtsberatung ersetzt. Bis die Akte beim Notar eintrifft, ist der Kaufvertrag in der Regel bereits unterzeichnet und die Fristen für die Auflösung des Kaufvertrags abgelaufen. Daher bietet ein Anwalt den größten Mehrwert vor der Vertragsunterzeichnung, nicht danach. Unser Leitfaden zur Rolle des niederländischen Notars beim Hauskauf erläutert, was der Notar prüft und was nicht.

Wenn Sie einen Immobilienanwalt benötigen

Nicht jeder Wohnungskauf erfordert einen Anwalt. Ein üblicher Wohnungskauf mit Standardvertrag, den üblichen Bedingungen und ohne ungewöhnliche Eigentumsverhältnisse wird in der Regel problemlos von einem Makler und einem Notar abgewickelt. Anders verhält es sich in den folgenden Fällen, da hier das Risiko eher rechtlicher als wirtschaftlicher Natur ist und die Kosten eines Fehlers Zehntausende von Euro oder jahrelange Nutzungseinbußen der Immobilie betragen können.

Gewerbeimmobilien sind der eindeutigste Fall. Der Kauf eines Büros, eines Ladens, eines Lagers oder eines gemischt genutzten Gebäudes zieht Mietrecht, Bauplanungsrecht, Boden- und Umwelthaftung, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer nach sich und bringt oft einen bestehenden Mieter mit sich, dessen Rechte für den neuen Eigentümer bindend sind. Ein Standardvertrag für Wohnimmobilien ist dafür schlichtweg nicht ausgelegt.

Bei Bau- und Sanierungsprojekten handelt es sich um den zweiten Fall. Wenn der Wert des Kaufs von der Genehmigung zum Bauen, Erweitern oder zur Nutzungsänderung des Grundstücks abhängt, muss die planungsrechtliche Lage vor Vertragsabschluss geprüft werden. Der Vertrag muss daher eine an die Genehmigung geknüpfte Klausel enthalten. Unser Leitfaden zur Umweltgenehmigung nach dem Umwelt- und Planungsgesetz erläutert die erforderlichen Anträge und die Bearbeitungsdauer.

Die übrigen Fälle folgen derselben Logik. Immobilien aus einem Nachlass, bei dem mehrere Erben zusammenarbeiten müssen und der Nachlass möglicherweise noch nicht abgewickelt ist. Immobilien in Erbpacht, bei denen die Erbpacht, die Überprüfungstermine und die allgemeinen Bedingungen der Gemeinde den tatsächlichen Wert der Immobilie bestimmen. Gebäude, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, bei denen die Teilungsurkunde und die Eigentümergemeinschaft Verpflichtungen beinhalten, die auf Sie übergehen. Käufe durch einen im Ausland ansässigen Käufer, bei denen die Identifizierung, die Finanzierung und das Zusammenspiel von niederländischem und ausländischem Recht Zeit in Anspruch nehmen. Und jede Transaktion, bei der der Verkäufer nie in der Immobilie gewohnt hat und sie daher mit einer Mängelhaftungsklausel verkauft.

Wenn Sie als Privatperson kaufen und wissen möchten, welchen Schutz Sie genießen, behandeln unsere Ratgeber zum Hauskauf in den Niederlanden als Expat und zum gemeinsamen Hauskauf die am häufigsten auftretenden Situationen.

Der Kaufvertrag: Schriftform, Widerrufsfrist und Bedingungen

Der Kaufvertrag (koopovereenkomst) regelt den Preis, den Übergabetermin, den Umfang des Kaufs, die Kostenverteilung und die Folgen eines Zahlungsverzugs. Zwei niederländische Rechtsnormen bestimmen das Zustandekommen des Kaufvertrags beim Verkauf einer Immobilie an einen privaten Käufer, und beide werden häufig missverstanden.

Die erste Voraussetzung ist die Schriftform. Der Verkauf einer Wohnung an einen Käufer, der als natürliche Person nicht im Rahmen seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt, muss schriftlich festgehalten werden. Solange die schriftliche Vereinbarung nicht von beiden Parteien unterzeichnet ist, besteht kein rechtsverbindlicher Vertrag, selbst wenn die mündliche Vereinbarung oder der E-Mail-Verkehr noch so verbindlich erschienen. Dies gilt in beide Richtungen: Ein Verkäufer kann nach einem Handschlag immer noch ein höheres Angebot annehmen, und ein Käufer kann immer noch vom Kauf zurücktreten. Diese Regel gilt nicht für Gewerbeimmobilien oder für Käufer, die im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit erwerben; hier kann eine mündliche Vereinbarung bindend sein.

Die zweite Möglichkeit ist die gesetzliche Widerrufsfrist. Ein privater Käufer einer Wohnung hat ab dem Tag nach Übergabe des unterzeichneten Kaufvertrags eine dreitägige Widerrufsfrist, in der er den Kaufvertrag ohne Angabe von Gründen und ohne weitere Kosten widerrufen kann. Mindestens zwei dieser Tage dürfen kein Samstag, Sonntag oder allgemein anerkannter Feiertag sein, wodurch sich die Frist in der Praxis oft auf mehr als drei Kalendertage verlängert. Dieses Recht steht ausschließlich dem Käufer zu; der Verkäufer hat kein entsprechendes Recht. Der Widerruf muss innerhalb der Frist mitgeteilt werden, und die Art und Weise der Mitteilung ist entscheidend. Unser Leitfaden zum Widerruf eines Immobilienkaufs in den Niederlanden erläutert die verbleibenden Möglichkeiten nach Ablauf der Widerrufsfrist.

Auflösungsbedingungen sind der eigentliche Schutz des Käufers.

Nach Ablauf der Widerrufsfrist ist die einzige Möglichkeit, kostenfrei vom Vertrag zurückzutreten, eine ordnungsgemäß vereinbarte und geltend gemachte auflösende Bedingung. Diese Bedingungen sind nicht gesetzlich vorgeschrieben: Fehlen sie im Vertrag, gelten sie nicht. Üblicherweise sind dies die Finanzierungsklausel, die dem Käufer eine bestimmte Frist (in der Regel vier bis sechs Wochen) zur Einholung eines Hypothekenangebots einräumt; eine an die staatliche Hypothekengarantie geknüpfte Bedingung, sofern der Käufer diese in Anspruch nimmt; eine Klausel zur Bausubstanzprüfung, die dem Käufer den Rücktritt ermöglicht, wenn die Bauinspektion Reparaturkosten über einem vereinbarten Schwellenwert ergibt; und – bei komplexeren Immobilien als einfachen Einfamilienhäusern – eine an eine Baugenehmigung, eine Nutzungsänderung oder ein zufriedenstellendes Ergebnis der rechtlichen Untersuchung geknüpfte Bedingung.

Die Geltendmachung einer Finanzierungsbedingung ist der Punkt, an dem Käufer ihren Schutz am häufigsten verlieren. Die Musterverträge verpflichten den Käufer, den Verkäufer innerhalb der vereinbarten Frist zu benachrichtigen und, im Falle einer Finanzierungsbedingung, die Ablehnung schriftlich nachzuweisen, üblicherweise durch Ablehnungen mehrerer Kreditgeber. Eine verspätete oder unvollständige Benachrichtigung lässt den Vertrag in Kraft. Lesen Sie die Klausel sorgfältig durch, notieren Sie sich das Datum und beginnen Sie mit dem Sammeln der Nachweise gleichzeitig mit dem Hypothekenantrag, nicht erst nach dessen Ablehnung.

Einlage, Bankgarantie und die Vertragsstrafe bei Zahlungsverzug

Die in den Niederlanden üblichen Kaufverträge sehen vor, dass der Käufer innerhalb einer im Vertrag festgelegten Frist eine Anzahlung auf das Treuhandkonto des Notars leistet oder eine Bankgarantie in Höhe von in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises stellt. Die Nichteinhaltung dieser Frist stellt einen Vertragsbruch dar.

Die gleichen Musterverträge sehen vor, dass eine Partei, die nach einer Mahnung nicht leistet, der anderen Partei eine sofort fällige Vertragsstrafe in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises schuldet, unbeschadet des Rechts auf Vertragserfüllung oder höheren Schadensersatz. Diese Summe ist vertraglich und nicht gesetzlich festgelegt, was zwei Konsequenzen hat: Sie kann vor der Unterzeichnung verhandelt werden, und ein Gericht hat nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Befugnis, eine vertragliche Vertragsstrafe zu reduzieren, wenn deren volle Anwendung zu einem offensichtlich unangemessenen Ergebnis führen würde. Von dieser Befugnis wird jedoch nur selten Gebrauch gemacht. Beides nützt einem Käufer nicht, der den Vertrag unterzeichnet hat, ohne die Klausel zu lesen.

Rechtliche Sorgfaltspflicht: Was die Untersuchung tatsächlich umfasst

Eine Gebäudebegutachtung untersucht die Struktur. Die rechtliche Due-Diligence-Prüfung hingegen betrachtet alles, worauf das Gebäude steht, und alle damit verbundenen Eintragungen. Dieser Teil des Prozesses wird in einem schnelllebigen Markt oft vernachlässigt. Ausgangspunkt ist das Grundbuchamt, das den Eigentumsnachweis, die Grundstücksgrenzen, Hypotheken und Pfandrechte sowie die eingetragenen Belastungen des Grundstücks ausweist.

Belastungen können verschiedene Formen annehmen und binden nachfolgende Eigentümer. Eine Dienstbarkeit (erfdienstbaarheid) räumt einem Nachbargrundstück ein Recht an Ihrem ein, beispielsweise ein Wegerecht, ein Entwässerungsrecht oder eine Baubeschränkung. Eine qualitative Verpflichtung (kwalitatieve verplichting) verpflichtet jeden nachfolgenden Eigentümer, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Eine ewige Verpflichtung (kettingbeding) verpflichtet den Eigentümer, dieselbe Verpflichtung dem nächsten Käufer aufzuerlegen und wird durch eine Vertragsstrafe durchgesetzt. Ein Oberflächenrecht (opstalrecht) überträgt das Eigentum an Anlagen oder Kabeln auf Ihrem Grundstück an Dritte, was häufig bei Versorgungsleitungen oder Solaranlagen der Fall ist. Ein Erbpachtvertrag (erfpacht) bedeutet, dass Sie das Erbpachtrecht anstelle des Eigentums erwerben, mit einer Grundmiete und regelmäßigen Überprüfungsbedingungen, die die Wirtschaftlichkeit der Immobilie grundlegend verändern können. Unser Leitfaden zu Erbpacht und Erbpachtverträgen in den Niederlanden erklärt, wie diese Überprüfung funktioniert.

Planung, Genehmigungen und Nutzung

Seit dem Inkrafttreten des Umwelt- und Planungsgesetzes (Omgevingswet) am 1. Januar 2024 wurden die kommunalen Bebauungspläne in einen einheitlichen Umweltplan (Omgevingsplan) für jede Gemeinde zusammengeführt, und die meisten Genehmigungen werden über ein einziges Umweltgenehmigungsverfahren beantragt. Die praktischen Fragen bleiben unverändert: Ist die derzeitige Nutzung zulässig? Wurde jede Erweiterung, jeder Dachausbau, jede Umnutzung oder Nutzungsänderung mit der erforderlichen Genehmigung durchgeführt? Entspricht Ihre geplante Nutzung des Grundstücks dem Plan? Eine nicht genehmigte Erweiterung ist nicht nur ein formales Problem; die Gemeinde kann deren Beseitigung verlangen, und aufgrund ihrer Durchsetzungspflichten hat sie oft wenig Spielraum, diese zu belassen.

Prüfen Sie neben dem Plan, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht, ob es sich in einem geschützten Stadtbild befindet, ob ein Vorkaufsrecht der Gemeinde gemäß dem Gesetz über kommunale Vorzugsrechte besteht und ob Bodenverunreinigungen oder Asbestbelastungen vorliegen. Bei Gewerbeimmobilien müssen Umweltgenehmigungen, Energielabel-Vorschriften für Bürogebäude und alle mit der gewerblichen Nutzung verbundenen Lizenzen separat geprüft werden.

Versteckte Mängel: Konformität, Offenlegung und die Klauseln, die das Risiko verlagern

Nach niederländischem Bürgerlichem Gesetzbuch muss die gelieferte Sache dem Vertrag entsprechen, und der Käufer darf erwarten, dass sie die für den normalen Gebrauch und für jeden ausdrücklich vereinbarten Sondergebrauch erforderlichen Eigenschaften aufweist. Dies ist der Konformitätsstandard und Grundlage nahezu aller Streitigkeiten, die nach der Fertigstellung entstehen.

Beidseitig davon bestehen zwei Pflichten. Der Verkäufer ist verpflichtet, ihm bekannte und für die Kaufentscheidung relevante Mängel offenzulegen. Der Käufer ist verpflichtet, das zu prüfen, was ein vernünftiger und sorgfältiger Käufer prüfen würde. Werden beide Pflichten verletzt, wiegt das Schweigen des Verkäufers in der Regel schwerer als das Versäumnis des Käufers, nachzusehen. Ein Käufer, der ein offensichtliches Warnsignal ignoriert hat, ist jedoch nicht vollständig geschützt.

Musterkaufverträge verteilen dieses Risiko üblicherweise neu. Eine Altersklausel (auch: Altbauklausel) hält fest, dass der Käufer akzeptiert, dass ein älteres Gebäude nicht den aktuellen Baustandards entspricht. Eine Nichtnutzungsklausel (auch: Nichtbewohnklausel) kommt zum Einsatz, wenn der Verkäufer nie in der Immobilie gewohnt hat, beispielsweise ein Nachlass oder ein Investor. Sie begrenzt die Haftung für Mängel, von denen der Verkäufer keine Kenntnis haben konnte. Beide Klauseln schützen jedoch keinen Verkäufer, der den Mangel kannte und geschwiegen hat. Beide Klauseln sind verhandelbar, und ihr genauer Wortlaut entscheidet darüber, wer die Kosten für das Dach trägt.

Nach Fertigstellung des Gebäudes ist der Zeitpunkt entscheidend. Der Käufer muss den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung eines Mangels oder nach dem Zeitpunkt, zu dem dieser hätte entdeckt werden müssen, darüber informieren. Eine zu spät erhobene Reklamation ist allein aus diesem Grund unbegründet, unabhängig von ihrer Berechtigung. In der Praxis bedeutet dies, den Verkäufer unverzüglich nach Auftreten des Mangels, noch vor Abschluss der Untersuchung, schriftlich zu benachrichtigen und die Beweise aufzubewahren. Bei Neubauten gelten aufgrund der gesonderten Übergabe- und Gewährleistungsregelungen andere Bestimmungen; siehe dazu unseren Leitfaden zu Mängeln in Neubauten.

Gewerbeimmobilien, Mieter und Mietrecht

Wenn die zu erwerbende Immobilie vermietet ist, bleibt der Mietvertrag vom Verkauf unberührt: Nach niederländischem Recht führt der Kauf nicht zur Kündigung des Mietvertrags. Der Käufer tritt somit in die Position des Vermieters und übernimmt den Mieter mit dem Gebäude. Dadurch wird der Mietvertrag Teil des Vermögenswerts, und seine Prüfung ist Bestandteil der Due-Diligence-Prüfung.

Das niederländische Mietrecht teilt Gewerbeflächen in zwei Regime mit deutlich unterschiedlichen Konsequenzen ein. Einzelhandels- und Gastronomieflächen, im Wesentlichen Geschäfte, Restaurants, Cafés, Imbisse, Hotels und Handwerksbetriebe mit Publikumsverkehr, fallen unter das geschützte Regime: Die Mietverträge haben eine Laufzeit von fünf Jahren plus fünf Jahren, die Kündigungsgründe sind begrenzt und weitgehend gesetzlich geregelt, und der Mieter genießt einen starken Kündigungsschutz. Büros, Lagerhallen, Praxen und andere Geschäftsräume fallen unter das weniger strenge Regime, in dem die Parteien deutlich mehr Freiheit haben. Der Mieter genießt jedoch weiterhin Kündigungsschutz und kann nach Beendigung des Mietvertrags beim Gericht eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen.

Welche Regelung Anwendung findet, richtet sich nach der vereinbarten Nutzung, nicht nach der vertraglichen Bezeichnung. Eine falsche Wahl kann den Wert eines Gebäudes beeinflussen. Die gängigen Mietverträge sind die ROZ-Musterverträge, die vermieterfreundlich sind und in Verhandlungen häufig angepasst werden. Unser Leitfaden zum ROZ-Muster-Gewerbemietvertrag erläutert die wichtigsten Verhandlungspunkte, und unser Vergleich des niederländischen Immobilienrechts und des Gewerbemietrechts erklärt deren Zusammenspiel. Im Wohnungsmietrecht haben die Reformen vom 1. Juli 2024, die befristete Wohnraummietverträge einschränken und die Mieten im mittleren Marktsegment regulieren, die Handlungsfreiheit von Vermietern eingeschränkt. Die Mieterrechte in den Niederlanden beschreiben die aktuelle Rechtslage.

Wohnungsrechte und die Eigentümergemeinschaft

Der Kauf einer Wohnung in den Niederlanden bedeutet den Erwerb eines Wohnungsrechts: eines Anteils am Gebäude und des ausschließlichen Nutzungsrechts an einer einzelnen Wohneinheit. Was Sie mit der Wohnung tun dürfen, was gemeinschaftlich und was privat genutzt wird und wie die Kosten aufgeteilt werden, ist in der Teilungsurkunde (Splittsingsakte) und den dazugehörigen Regeln festgelegt, nicht in den Angaben des Maklers. Die Mitgliedschaft im Eigentümerverein (Vereniging van Eigenaars, VvE) erfolgt automatisch und kann nicht gekündigt werden.

Vor dem Kauf entscheiden drei Dokumente über das größte Risiko: die Teilungsurkunde, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Finanzen der Eigentümergemeinschaft, insbesondere die Instandhaltungsrücklage und der langfristige Instandhaltungsplan. Eine Eigentümergemeinschaft mit einer unzureichenden Rücklage und einer sanierungsbedürftigen Fassade wird die Differenz ihren Mitgliedern aufbürden, und der neue Eigentümer muss zahlen. Niederländisches Recht verpflichtet Eigentümergemeinschaften zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage und zur entweder auf der Grundlage eines langfristigen Instandhaltungsplans oder zur Rücklage eines gesetzlich festgelegten Mindestprozentsatzes des Wiederherstellungswertes. Tut dies keines von beidem, ist dies ein Warnsignal.

Nach dem Kauf kommt es häufig zu Streitigkeiten über Instandhaltung, bauliche Veränderungen, Nebenkosten oder die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Ein Mitglied, das einen Beschluss der Eigentümerversammlung als Verstoß gegen die Teilungserklärung, die Hausordnung oder die Grundsätze der Billigkeit und Angemessenheit ansieht, kann beim zuständigen Amtsgericht die Aufhebung des Beschlusses beantragen. Dieser Antrag muss jedoch innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Beschlusses gestellt werden – eine sehr kurze Frist. Unser Leitfaden zum Wohnungseigentumsgesetz (VvE) und zu niederländischen Wohnungseigentumsrechten erläutert das Verfahren.

Kosten, Grunderwerbsteuer und die andere Seite des Kaufpreises

Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis der Transaktion. Hinzu kommen die Notargebühren für die Eigentumsübertragung und, falls eine Hypothek besteht, die Gebühren für die Hypothekenurkunde, die Gebühren des Grundbuchamts, die Gebühren eines etwaigen Kaufmaklers, die Kosten für die Wertermittlung und die Baugutachten sowie die Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting), die beim Erwerb von in den Niederlanden belegenen Immobilien erhoben wird.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nachdem, ob der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt oder sie als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz erwirbt. Jüngere Erstkäufer, die die Immobilie selbst bewohnen, sind von der Steuer befreit, sofern eine Altersgrenze und ein maximaler Immobilienwert gelten. Die Steuersätze, der Höchstwert und die Bedingungen sind gesetzlich festgelegt und werden jährlich im Rahmen des Steuerplans angepasst. Maßgeblich ist daher der Steuersatz zum Zeitpunkt der notariellen Eigentumsübertragung, nicht der zum Zeitpunkt des Kaufvertrags. Bitte erkundigen Sie sich vor Vertragsabschluss beim Finanzamt oder Ihrem Steuerberater nach den aktuellen Steuersätzen. Beachten Sie außerdem, dass der Erwerb von Neubauimmobilien in der Regel der Mehrwertsteuer und nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer dient der Vermeidung einer Doppelbesteuerung. Unsere Übersicht über die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Käufer zeigt Ihnen, wo die einzelnen Kosten anfallen.

Law & More Wir bieten keine Beratung zur Steuerstrukturierung an. Wenn eine Transaktion von den steuerlichen Auswirkungen abhängt, beispielsweise die Wahl zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal für eine Immobiliengesellschaft, das Zusammenspiel von Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer bei Neubauten oder die steuerliche Stellung eines ausländischen Investors, arbeiten wir eng mit Ihrem Steuerberater zusammen und beschränken uns auf die rechtliche Struktur und den Vertrag.

Wenn etwas schiefgeht: Durchsetzung des Vertrags

Die meisten Eigentumsstreitigkeiten folgen einem von wenigen Mustern, und die Reaktion darauf ist ebenso sehr eine Frage des Verfahrens wie des Inhalts. Bei Zahlungsverzug der anderen Partei besteht der übliche erste Schritt in einer schriftlichen Mahnung mit einer angemessenen Frist zur Vertragserfüllung, da ohne diese kein Zahlungsverzug vorliegt und weder Schadensersatz noch Rücktritt vom Vertrag in der Regel möglich sind. Verweigert der Verkäufer die Übertragung oder hat er bereits an Dritte verkauft, können einstweilige Verfügungen erwirkt werden, um die Mitwirkung an der Übertragung zu erzwingen und gegebenenfalls eine vorläufige Pfändung des Eigentums zu erwirken, um dessen Weiterverkauf zu verhindern. Tritt nach Fertigstellung ein Mangel auf, erfolgt die Vorgehensweise in dieser Reihenfolge: Mängelanzeige, Untersuchung, Schadensermittlung und schließlich Geltendmachung von Ansprüchen.

Fristen richten den größten Schaden an. Die Bedenkzeit beträgt nur wenige Tage, die Frist für die Beilegung des Rechtsstreits mehrere Wochen, die Frist für die Beanstandung von Mängeln ab deren Entdeckung beträgt eine angemessene Frist, und die Anfechtungsfrist für einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft beträgt einen Monat. Fast jeder Fall, der nicht gewonnen werden kann, ist an einer dieser Fristen gescheitert, nicht an der Sache selbst. Das Wichtigste, was ein Käufer oder Verkäufer nach Entdeckung eines Problems tun kann, ist, die Gegenseite unverzüglich schriftlich und unter Wahrung seiner Rechte zu kontaktieren und sich anschließend beraten zu lassen.

Auswahl und Beauftragung eines Immobilienanwalts

Bevor Sie einen Anwalt beauftragen, sollten Sie drei Dinge klären: Erstens, ob er tatsächlich auf Immobilienrecht spezialisiert ist und nicht nur allgemeines Wirtschaftsrecht berät, da dieses Rechtsgebiet komplex ist und die Musterdokumente sowie die gängige Praxis eine wichtige Rolle spielen. Zweitens, ob er die für Ihre Transaktion erforderliche Sprache und Frist einhalten kann, da eine Auflösungsbedingung keine Wartezeit kennt. Und drittens, wie die Gebührenstruktur aussieht – stundenweise oder pauschal –, welche Leistungen inbegriffen sind und wie ein Kostenvoranschlag für Ihren Fall aussieht; all dies sollte vor Beginn der Arbeit schriftlich festgehalten werden.

Bringen Sie zum ersten Treffen alle relevanten Unterlagen mit: die Objektbeschreibung, den Kaufvertragsentwurf, den Grundbuchauszug, die Teilungsurkunde und, falls es sich um eine Wohnung handelt, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, den Mietvertrag, falls die Immobilie vermietet ist, sowie jegliche Korrespondenz mit dem Verkäufer oder dem Makler. Eine Überprüfung vor der Unterzeichnung ist deutlich günstiger als ein späterer Streit und bietet die einzige Möglichkeit, die Vertragsbedingungen noch zu ändern.

Law & More Wir beraten Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümergemeinschaften, Investoren und Bauträger in allen Fragen rund um niederländische Immobilien: Prüfung und Verhandlung von Kaufverträgen, rechtliche Due-Diligence-Prüfungen, Mängel- und Vertragsabweichungsansprüche, langfristige Miet- und Wohnungseigentumsrechte, Gewerbemietverträge, Baugenehmigungen und Prozessführung vor Zivilgerichten. Stehen Sie kurz vor der Unterzeichnung oder sind nach dem Kaufabschluss auf ein Problem gestoßen? Unsere Immobilienanwälte prüfen die Dokumente und erläutern Ihnen die verschiedenen Optionen. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen, oder lesen Sie unsere [Link zu unseren Datenschutzbestimmungen]. Leitfäden zum niederländischen Immobilienrecht für die damit verbundenen Themen.

Häufig gestellte Fragen zum niederländischen Immobilienrecht