Eigentum oder Pacht: Der Unterschied nach niederländischem Immobilienrecht

Eigentum und Pacht sind beides Eigentumsrechte im niederländischen Recht. Der Unterschied liegt darin, was man besitzt. Ein Eigentümer besitzt das Land und alles, was fest damit verbunden ist, gemäß Artikel 5:1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW). Ein Pächter ( erfpachter ) hat gemäß Artikel 5:85 BW das Recht, ein fremdes Grundstück, in der Regel eine Gemeinde oder einen institutionellen Grundstückseigentümer, zu nutzen und dafür eine Grundrente ( canon ) zu zahlen. Die Nutzungsbedingungen sind im Pachtvertrag festgelegt.

Es ergeben sich drei praktische Unterschiede. Erstens die Kosten im Zeitverlauf: Es fällt eine Erbpacht an, und bei befristeten statt unbefristeten Erbpachtverträgen wird die Pacht am Ende jedes Zeitraums neu berechnet, was zu einer erheblichen Erhöhung führen kann. Zweitens die Bedingungen selbst. Der Erbpachtvertrag regelt, was gebaut werden darf, wie das Grundstück genutzt werden darf, ob Umbauten einer Genehmigung bedürfen und was nach Ablauf der Laufzeit geschieht. Diese Bedingungen sind auch für spätere Käufer bindend. Drittens die Finanzierung: Kreditgeber bewerten einen befristeten Erbpachtvertrag anders als ein uneingeschränktes Eigentum, und eine kürzere Restlaufzeit als die des Darlehens schränkt die mögliche Kredithöhe ein.

Bei Beendigung eines Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte gemäß Artikel 5:99 BW Anspruch auf Entschädigung für den Wert der noch auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und Anlagen, sofern im Erbbaurechtsvertrag nichts anderes bestimmt ist. Daher ist es unerlässlich, vor dem Kauf den Erbbaurechtsvertrag und nicht die Verkaufsbroschüre zu lesen.

Eigentum oder Pacht: Worin liegt der Unterschied?

Beim Eigentumserwerb besitzen Sie sowohl das Grundstück als auch das Gebäude. Beim Erbbaurecht bleibt der Grundstückseigentümer Eigentümer des Grundstücks und, durch Eigentumsübertragung (Artikel 5:20 BW), auch des darauf befindlichen Gebäudes; Sie besitzen ein eingetragenes Nutzungsrecht an beidem, das Sie verkaufen, beleihen und Ihren Erben vermachen können.

In Amsterdam und in einigen anderen niederländischen Städten wird ein Großteil des Landes von der Gemeinde in Erbpacht vergeben, sodass ein Kauf dort oft den Kauf eines Erbpachtgrundstücks bedeutet. Niederländische Erbpacht ist kein Mietvertrag (Mietvertrag): Es handelt sich um ein im Grundbuch eingetragenes Eigentumsrecht.

Kurz gesagt: Vergleich von Eigentum und Pacht.

Die Tabelle gibt die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick wieder.

Was bedeutet Eigentum nach niederländischem Recht?

Das Eigentum ist das umfassendste Recht, das eine Person an einer Sache haben kann (Artikel 5 Absatz 1 BW). Der Eigentümer darf die Sache frei nutzen, sofern er die Rechte anderer und das Gesetz achtet.

Das Eigentum an einem Grundstück umfasst die darauf fest verbundenen Gebäude und Anlagen (Art. 5:20 BW). In der Praxis ist die „freie Nutzung“ jedoch stets durch öffentliches Recht eingeschränkt: Der Bebauungsplan legt fest, was gebaut und wie das Grundstück genutzt werden darf, und viele bauliche Veränderungen bedürfen einer Genehmigung. Bei einer Wohnung gelten zusätzlich die Teilungsurkunde und die Satzung der Eigentümergemeinschaft ( VvE ).

Ein Eigentümer kann die Immobilie ohne Zustimmung Dritter verkaufen, verschenken, beleihen oder seinen Erben vermachen. Er trägt alle Kosten: Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer ( Onroerendezaakbelasting , OZB) und, bei einer Wohnung, die Beiträge zur VvE (Verband der Elektrofachleute).

Was ist ein Erbbaurecht?Pacht)?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das Ihnen das Recht einräumt, ein Grundstück im Eigentum einer anderen Person zu besitzen und zu nutzen (Artikel 5:85 BW). Im Gegenzug zahlen Sie in der Regel eine Erbpacht und müssen die im Vertrag festgelegten Bedingungen einhalten.

Ein Erbbaurecht entsteht durch eine notarielle Urkunde, die im Grundbuch ( Kadaster ) eingetragen wird. Nach niederländischem Immobilienrecht gilt es als dingliches Recht: Es ist für jeden späteren Eigentümer des Grundstücks und jeden späteren Erbbauberechtigten bindend. Sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt, hat der Erbbauberechtigte die gleichen Nutzungsrechte wie der Eigentümer (Art. 5:89 BW).

Welche Arten von Pachtverträgen gibt es?

• Dauerpacht (eeuwigdurende erfpachtDas Recht ist unbefristet. Die Erbpacht kann jährlich entrichtet oder im Voraus abbezahlt werden. Amsterdam hat seit 2016 neue Pachtverträge auf dieser Basis ausgestellt und bietet bestehenden Pächtern ein Wechselprogramm an.
• Kontinuierliches Pachtverhältnis (voortdurende erfpachtDas Recht ist unbefristet, die Grundrente jedoch für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 50 oder 75 Jahre, festgelegt und am Ende jedes Zeitraums neu berechnet. Diese Neuberechnung kann zu einer deutlichen Erhöhung führen.
• Befristetes Pachtverhältnis: Das Recht endet zu einem festgelegten Datum. Nach Ablauf der Pachtzeit fällt das Grundstück an den Grundstückseigentümer zurück, und der Pächter hat Anspruch auf Entschädigung für die Gebäude, sofern diese nicht wirksam ausgeschlossen ist.

Was ist die Erbpacht und wie verändert sie sich?

Die Grundrente ( Canon ) ist die Zahlung für die Nutzung des Grundstücks. Sie wird häufig jährlich an die Inflation angepasst und bei unbefristetem Erbbaurecht am Ende jeder Periode neu berechnet, in der Regel auf Basis des Grundstückswerts zu diesem Zeitpunkt. Viele Erbbauberechtigte haben die Grundrente für einen bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit durch Zahlung eines Einmalbetrags abgelöst.

Eine Ablösefrist schützt Sie bis zu ihrem Ablaufdatum. Danach fällt eine neue Erbpacht an. Prüfen Sie das Enddatum der aktuellen Frist sorgfältig: Endet diese innerhalb weniger Jahre, kann die neue Erbpacht den Wert der Immobilie und Ihre monatlichen Kosten erheblich beeinflussen.

Was beinhalten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen?

Die meisten Gemeinden verwenden allgemeine Pachtbedingungen ( algemene bepalingen ), die im Pachtvertrag als anwendbar erklärt werden. Sie enthalten oft Regelungen zu:

• die zulässige Nutzung, zum Beispiel nur Wohnzwecke oder keine Beherbergungsbetriebe;
• Zustimmung zu Änderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen, gegebenenfalls gegen eine zusätzliche Gebühr;
• Indexierung und Neubewertung der Grundrente;
• Verpflichtungen zur Instandhaltung und Versicherung des Gebäudes;
• Bei Verstoß gegen die Bedingungen drohen Geldstrafen oder die Kündigung.

Je nachdem, wann das Erbbaurecht begründet wurde, gelten unterschiedliche Fassungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Prüfen Sie daher immer, welche Fassung für die Immobilie gilt, die Sie erwerben möchten.

Wie unterscheiden sich Rechte und Pflichten in der Praxis?

Der Pächter ist in der Praxis fast Eigentümer: Er trägt die Kosten und Risiken des Gebäudes, kann es verkaufen und vererben. Der Unterschied liegt in der Erbpacht und den vom Grundstückseigentümer festgelegten Bedingungen.

Kontrolle über das Grundstück

Ein Eigentümer kann das Grundstück im Rahmen des öffentlichen Rechts verändern. Ein Mieter kann dies grundsätzlich ebenfalls tun (Art. 5:89 BW), jedoch ist für eine Erweiterung, eine Nutzungsänderung oder die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungen häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Ein Handeln ohne Zustimmung kann zu einer Geldbuße oder, in schwerwiegenden Fällen, zur Kündigung des Mietvertrags führen.

Kosten und Verpflichtungen

Sowohl der Eigentümer als auch der Pächter tragen die Kosten für Instandhaltung und Versicherung. Der Pächter zahlt außerdem die Erbpacht. Die Grundsteuer (OZB) wird für Eigentümer von demjenigen entrichtet, der die Immobilie aufgrund seines Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechts besitzt; beim Pachtverhältnis zahlt sie der Pächter. Die alte Vorstellung, ein Pächter habe nur „begrenzte Instandhaltungspflichten“, beruht auf einem Missverständnis aus dem Mietrecht; im niederländischen Pachtrecht ist der Pächter für die Instandhaltung verantwortlich.

Übertragung und Vererbung

Ein Erbbaurecht kann wie Eigentum verkauft, verpfändet und vererbt werden. Die Urkunde kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers für eine Übertragung vorsehen (Art. 5:91 BW). Verweigert der Grundstückseigentümer diese ohne triftigen Grund, kann das Amtsgericht die Zustimmung ersetzen. Im Falle einer Erbschaft geht das Erbbaurecht automatisch auf die Erben über; eine Zustimmung ist nicht erforderlich. Für Käufer aus dem Ausland gelten dieselben Regeln; zu grenzüberschreitenden Aspekten verweisen wir auf unseren Artikel zum internationalen Wirtschaftsrecht.

Kann der Grundstückseigentümer das Pachtverhältnis beenden?

Nur in Ausnahmefällen. Gemäß Artikel 5:87 BW kann der Grundstückseigentümer den Pachtvertrag nur dann kündigen, wenn der Pächter die Erbpacht zwei Jahre in Folge nicht entrichtet oder andere Pflichten schwerwiegend verletzt hat. Der Grundstückseigentümer muss dem Pächter dann den Wert des Pachtgrundstücks abzüglich der ausstehenden Beträge auszahlen (Artikel 5:87(2) BW). Der Pächter kann den Pachtvertrag selbst kündigen, sofern die Urkunde nichts anderes vorsieht.

Bei Beendigung eines Erbbaurechts hat der ehemalige Erbbauberechtigte Anspruch auf Entschädigung für den Wert der noch vorhandenen Gebäude (Artikel 5:99 BW). Der Vertrag kann diese Entschädigung nur in bestimmten Fällen ausschließen, beispielsweise wenn das Grundstück nicht für Wohnzwecke vorgesehen war oder wenn das Erbbaurecht durch Kündigung des Erbbauberechtigten endet.

Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf Finanzierung und Steuern aus?

Eine Immobilie im Erbbaurecht kann über eine Hypothek finanziert werden, doch Kreditgeber prüfen die Konditionen genau. Die Erbpacht ist ein fester Kostenfaktor, der die Kreditwürdigkeit mindert, und eine kurze Restlaufzeit kann problematisch sein.

Darlehen

Kreditgeber berücksichtigen die Erbpacht bei der Berechnung der möglichen Kredithöhe. Bei einem befristeten Erbbaurecht oder einer vorzeitig abgelösten Erbpacht, die bald endet, verlangen viele Kreditgeber, dass die Laufzeit mindestens der Laufzeit des Darlehens entspricht. Bei einem unbefristeten Erbbaurecht und einer dauerhaft abgelösten Erbpacht wird die Immobilie in der Regel fast wie ein vollwertiges Eigentum behandelt.

Steuerrecht

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind regelmäßige Erbpachtzahlungen als Eigenheimkosten ( Eigentumsmiete ) in den Niederlanden steuerlich absetzbar. Eine Einmalzahlung zur Ablösung des Erbpachtgrundstücks ist nicht absetzbar. Wenn Sie zur Ablösung des Erbpachtgrundstücks einen Kredit aufnehmen, können die Zinsen für diesen Kredit grundsätzlich als Hypothekenzinsen abgesetzt werden. Bitte besprechen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater; wir bieten keine Steuerberatung an.

Ist Erbbaurecht dasselbe wie Mieten?

Nein. Viele Unternehmen verwenden den Begriff „Leasing“ synonym mit der Anmietung von Geschäftsräumen, doch nach niederländischem Recht handelt es sich dabei um einen Mietvertrag ( huurovereenkomst ), nicht um ein Erbbaurecht. Ein Mieter erwirbt kein Eigentumsrecht und trägt nicht die Kosten des Gebäudes.

Für Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe genießen Mieter einen starken Schutz, einschließlich einer Mindestlaufzeit von fünf plus fünf Jahren (Artikel 7:292 BW); für Büros ist der Schutz eingeschränkter (Artikel 7:230a BW).

Worauf sollten Sie als Hauskäufer achten?

Die Kosten hängen von der Eigentumsurkunde, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und der Erbpacht ab. Der Notar beurkundet die Übertragung, der Kaufvertrag wird jedoch üblicherweise vor der notariellen Beurkundung unterzeichnet. Prüfen Sie diese Punkte daher im Vorfeld.

• Prüfen Sie die Art des Pachtvertrags (unbefristet, fortlaufend oder befristet) und das Enddatum der aktuellen Periode.
• Prüfen Sie, ob die aktuelle Erbpachtzinshöhe anfällt, ob und bis wann diese abgekauft wurde und wie die neue Erbpachtzinshöhe berechnet wird.
• Prüfen Sie, welche Fassung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt und ob Sie für Änderungen oder eine Übertragung eine Zustimmung benötigen (Artikel 5:91 BW).
• Erkundigen Sie sich, ob die Erbpacht abgekauft oder im Rahmen eines kommunalen Programms in ein unbefristetes Erbbaurecht oder in das vollständige Eigentum umgewandelt werden kann.
• Lassen Sie sich bestätigen, dass Ihr Kreditgeber die Bedingungen des Mietvertrags akzeptiert.
• Nutzen Sie die dreitägige Widerrufsfrist nach Übergabe des unterzeichneten Kaufvertrags (Artikel 7:2 BW) und fügen Sie eine Klausel hinzu, die Ihnen den Rücktritt ermöglicht, falls die Mietbedingungen von den Ihnen mitgeteilten abweichen.

Was sollten Sie als Unternehmen überprüfen?

Bei Geschäftsräumen kommt es vor allem auf die im Grundbuch eingetragene zulässige Nutzung an, da eine Nutzungsänderung oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers und manchmal eine höhere Erbpacht erfordert.

• Prüfen Sie, ob die im Grundbuch eingetragene zulässige Nutzung mit Ihrer Tätigkeit übereinstimmt, z. B. Büro, Einzelhandel, Gastgewerbe oder Industrie.
• Prüfen Sie die Genehmigungspflichten und eventuelle Zusatzkosten bei Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder Aufteilungen in Wohneinheiten.
• Prüfen Sie die Bedingungen für die Aktivitäten und die Umweltauswirkungen auf Industriestandorte.
• Vergleichen Sie die Gesamtkosten der Erbpacht über Ihren geplanten Besitzzeitraum, einschließlich der zu erwartenden Neubewertung.
• Wenn Sie die Räumlichkeiten nur selbst nutzen möchten, vergleichen Sie mit einer Anmietung, bei der die Mietbestimmungen der Artikel 7:230a und 7:290 BW gelten.

Was können wir für Sie im Bereich Eigentum und Pacht tun?

Von unseren Büros in Eindhoven und Amsterdam, ist unsere Immobilienanwälte Wir beraten Privatpersonen und Unternehmen beim Kauf von Immobilien, bei Pachtbedingungen und Streitigkeiten mit Grundstückseigentümern; Informationen zu Gewerbemietverträgen finden Sie in unserem entsprechenden Abschnitt. Anwalt für Mietrecht

• Wir prüfen den Pachtvertrag und die geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
• Wir prüfen die Situation der Erbpacht, die nächste Neubewertung und die Optionen zum Kauf oder zur Umwandlung.
• Wir entwerfen Schutzbedingungen für den Kaufvertrag.
• Wir bitten den Grundstückseigentümer um Zustimmung zur Übertragung oder Nutzungsänderung oder beantragen beim zuständigen Amtsgericht, die Übertragung zu erlassen.
• Wir vertreten Sie, wenn ein Grundstückseigentümer mit Kündigung droht oder ein Streit über die Erbpacht entsteht.

Zusammenfassung

• Der Eigentümer besitzt das Grundstück und das Gebäude (Artikel 5:1 BW); der Pächter hat das Recht, ein Grundstück und ein Gebäude zu nutzen, die jemand anderem gehören (Artikel 5:85 BW).
• Bei einem Erbbaurecht zahlen Sie eine Grundmiete, die am Ende jeder Periode neu berechnet werden kann, es sei denn, sie wurde abgelöst.
• Der Pächter trägt die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer und kann das Pachtobjekt verkaufen, beleihen und an Erben vererben, vorbehaltlich etwaiger Zustimmungserfordernisse im Vertrag.
• Der Grundstückseigentümer kann den Pachtvertrag nur bei zwei Jahren ausstehender Grundmiete oder bei einem schwerwiegenden Vertragsbruch kündigen und muss den Pächter dann entschädigen.
• Lesen Sie die Eigentumsurkunde und die allgemeinen Geschäftsbedingungen sorgfältig durch, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, und prüfen Sie die Erbpachtverhältnisse sowie die Anforderungen Ihres Kreditgebers.

Häufig gestellte Fragen