Der niederländische Notar und die rechtliche Eigentumsübertragung: Ein Leitfaden für internationale Käufer

Beim Hauskauf in den Niederlanden ist die Einbeziehung eines Notars unumgänglich . Niederländisches Recht erlaubt keine private Eigentumsübertragung: Der Eigentumsübergang muss von einem niederländischen Notar beurkundet und in den öffentlichen Registern eingetragen werden. Für Käufer, die ein System gewohnt sind, bei dem jede Partei ihren eigenen Anwalt beauftragt, ist dies der ungewohnteste Teil des Prozesses und der Ort, an dem die kostspieligsten Missverständnisse entstehen.

Was ein niederländischer Notar für Zivilrecht ist

Ein niederländischer Notar ist kein Anwalt mit Stempel. Es handelt sich um ein öffentliches Amt: Ein Notar wird durch königlichen Erlass ernannt, der auch seinen Sitz festlegt (Art. 3 Wna, Wet op het notarisambt). Er ist befugt, notarielle Urkunden zu beurkunden, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist oder von einer Partei beantragt wird (Art. 2 Wna). Eine solche Urkunde hat besonderen Beweiswert und kann oft ohne Gerichtsurteil vollstreckt werden.

Zwei Konsequenzen sind von Bedeutung:

• Der Notar hat eine Handlungspflicht. Ein Notar ist verpflichtet, die ihm gesetzlich übertragenen oder von einer Partei verlangten Arbeiten auszuführen, vorbehaltlich begrenzter Ausnahmen (Art. 21 Wna).
• Der Notar steht auf keiner Seite. Der Notar übt sein Amt unabhängig aus und vertritt die Interessen von alle die Parteien des Rechtsakts, unparteiisch und mit größtmöglicher Sorgfalt (Art. 17 Wna).

Worin unterscheidet sich ein Notar in Ihrem Land von einem Rechtsanwalt?

In England, Irland, den Vereinigten Staaten und vielen anderen Ländern beauftragt jede Partei bei einer Eigentumsübertragung ihren eigenen Anwalt. Ein niederländischer Notar verhält sich genau umgekehrt: Er ist ein neutraler Beamter, der die Transaktion beurkundet und nicht einer Partei angehört. Ein ausländischer Notar, der in vielen Ländern lediglich Unterschriften beglaubigt, hat ein deutlich eingeschränkteres Amt und ist daher kein sinnvoller Vergleich.

Der Notar prüft den Eigentumsnachweis, erstellt und erläutert die Urkunden, verwahrt das Geld und registriert die Übertragung – aber er wird nicht über den Preis verhandeln, Sie nicht darüber beraten, ob das Geschäft solide ist, und er wird Sie auch nicht in einem Streitfall vertreten.

Die Informationspflicht und ihre Grenzen

Unparteilichkeit gemäß Art. 17 Wna geht mit einer Aufklärungspflicht einher: Der Notar muss sicherstellen, dass jede Partei vor der Unterzeichnung den Inhalt der Urkunde und die damit verbundenen Risiken versteht. Ist eine Partei wirtschaftlich schwächer gestellt, weniger erfahren oder spricht sie die Landessprache nicht, ist diese Pflicht umso wichtiger. Ein Notar, der in Kenntnis der Unkenntnis eines Käufers einen wesentlichen Punkt unterzeichnet, riskiert Disziplinarmaßnahmen und Haftung.

Die Information beider Seiten ist jedoch keine Interessenvertretung. Wenn Käufer und Verkäufer tatsächlich unterschiedlicher Meinung sind – etwa über vor der Fertigstellung festgestellte Mängel, Druck zur Verschiebung des Fertigstellungstermins oder die Bedeutung einer Bedingung –, bleibt der Notar neutral. Genau dann brauchen Sie jemanden, dessen einzige Verpflichtung Ihnen gilt.

Wann sollten Sie auch einen eigenen Anwalt beauftragen?

• Der Vertrag ist nicht standardisiert, oder der Verkäufer ist ein Bauträger oder Investor, der seine eigenen Bedingungen verwendet.
• Sie kaufen auf einer Auktion, aus einem Nachlass oder von einem Unternehmen oder von einem Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten.
• Das Grundstück beinhaltet einen Erbpachtvertrag (Pacht), Denkmalliste oder eine ungewöhnliche Dienstbarkeit.
• Es besteht eine Streitigkeit oder die Aussicht auf eine solche über Mängel, Anzahlungen, Strafen oder Termine.
• Der Kauf hat Auswirkungen auf Ihren Aufenthaltsstatus, eine Scheidung, den ehelichen Güterstand oder eine grenzüberschreitende Erbschaft.

Die beiden Rollen ergänzen sich: Der Notar vollzieht die Übertragung, Ihr Anwalt stellt sicher, dass es sich um ein Geschäft handelt, das Sie auch abschließen sollten.

Zwei Phasen: die Verpflichtung und die Übertragung

Dies ist der wichtigste strukturelle Punkt im niederländischen Sachenrecht : Er trennt die Übertragungspflicht von der Übertragung selbst. Eine wirksame Übertragung erfordert einen gültigen Eigentumstitel, eine zur Verfügung über das Eigentum berechtigte Person und eine wirksame Übergabeurkunde (Art. 3:84 BW). Bei unbeweglichem Vermögen ist diese Übergabe eine vor einem niederländischen Notar beurkundete Urkunde, die anschließend in den öffentlichen Registern eingetragen wird (Art. 3:89 BW).

Der Kaufvertrag , oft auch „vorläufiger“ Kaufvertrag genannt, begründet eine verbindliche Kaufverpflichtung. Er macht Sie jedoch noch nicht zum Eigentümer. Die Bezeichnung „vorläufig“ ist irreführend: Nach Ablauf der Widerrufsfrist sind Sie vollständig bindend. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch über.

Vom Angebot bis zur Registrierung

Die schriftliche Anforderung und die Bedenkzeit

Ist der Käufer eine natürliche Person, die nicht im Rahmen ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt, und ist die Immobilie zu Wohnzwecken bestimmt, bedarf der Kaufvertrag der Schriftform (Art. 7:2 BW). Ein Handschlag, eine E-Mail oder eine WhatsApp-Nachricht sind für einen Verbraucherkäufer nicht rechtsverbindlich.

Dieselbe Bestimmung gewährt Käufern von Wohnungen ein dreitägiges Widerrufsrecht. Dieses beginnt am Tag nach Erhalt des unterzeichneten Vertrags. Es muss kein Grund angegeben werden, und es besteht kein Anspruch auf Entschädigung. Die Frist muss mindestens zwei Werktage umfassen, die kein Samstag, Sonntag oder gesetzlicher Feiertag sind; andernfalls verlängert sie sich. Dieses Recht steht ausschließlich dem Käufer zu, und die Frist beginnt mit dem Erhalt des Vertrags. Bewahren Sie daher den Nachweis über den Vertragseingang auf.

Kaution oder Bankgarantie

Der Standardkaufvertrag sieht eine Sicherheitsleistung des Käufers vor: entweder eine Bareinlage ( Waarborgsom ) auf das Treuhandkonto des Notars oder eine Bankgarantie einer in den Niederlanden ansässigen Bank. Im Musterkaufvertrag der NVM, VBO, VastgoedPRO und Vereniging Eigen Huis beträgt die Sicherheitsleistung üblicherweise 10 % des Kaufpreises und ist einige Wochen vor dem Abschluss fällig. Der Vertrag enthält zudem eine Vertragsstrafe: Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, muss er in der Regel die Höhe der Sicherheitsleistung zurückzahlen. Passen Sie die Finanzierungsbedingungen an Ihren Hypothekenplan an.

Titelprüfung und Kadaster-Recherchen

Das Kadaster führt öffentliche Register, in denen Tatsachen erfasst werden, die für den Rechtsstatus eingetragener Immobilien relevant sind (Art. 3:16 BW). Handlungen, die diesen Status beeinflussen, sind eintragungspflichtig (Art. 3:17 BW). Dies gewährleistet die Sicherheit niederländischer Eigentumsübertragungen: Eine eintragungspflichtige Tatsache, die bei der Eintragung Ihres Erwerbs nicht erfasst wurde, kann Ihnen grundsätzlich nicht angelastet werden, es sei denn, Sie wussten davon (Art. 3:24 BW).

Der Notar prüft üblicherweise Folgendes:

• den Eigentumsnachweis des Verkäufers und die Kette der früheren Urkunden;
• bestehende Hypotheken, die bei Abschluss des Kaufvertrags abgelöst und freigegeben werden müssen;
• Anhaftungen und Krampfanfälle (beslagen) gegenüber dem Verkäufer oder dem Eigentum;
• Dienstbarkeiten, sonstige dingliche Rechte und qualitative oder kettenbezogene Verpflichtungen;
• Erbpachtvertrag (Pacht): die Grundmiete, Überprüfungstermine und das Ende der Mietzeit;
• Beschränkungen des öffentlichen Rechts, wie etwa Denkmalschutz oder kommunale Durchsetzungsentscheidungen;
• die Teilungsurkunde und der Grundsatz der Eigentümergemeinschaft, wenn es sich bei dem Objekt um eine Wohnung handelt;
• die Identität, Geschäftsfähigkeit und den Familienstand beider Parteien.

Ebenso wichtig ist, was der Notar nicht prüft: weder den Zustand des Gebäudes, die Wohnfläche, Feuchtigkeit, Asbest oder Fundamente, noch ob ein Anbau genehmigt wurde (sofern er nicht in den Registern eingetragen ist), noch den Wert. Die Einhaltung der Bau- und Planungsbestimmungen liegt in Ihrer Verantwortung und muss vor Vertragsunterzeichnung bzw. -aufnahme durch eine Bedingung geklärt sein.

Das Konto des Drittanbieters und wie das Geld fließt

Ein Notar muss ein oder mehrere Sonderkonten in seinem eigenen Namen führen, die als solche gekennzeichnet sind und ausschließlich für Gelder bestimmt sind, die für Dritte verwahrt werden (Art. 25 Wna). Dies ist das sogenannte Derdengeldenrekening . Das Geld ist zweckgebunden: Es gehört nicht dem Notar und ist vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt. Daher ist eine niederländische Beurkundung ohne Treuhänder oder Verpflichtungserklärungen zwischen den Anwälten der Gegenseite sicher.

• Der Notar stellt eine Abrechnung aus (nota van afrekening) einschließlich des Preises, der Grunderwerbsteuer, der Gebühren, der Registrierungskosten, der anteiligen Servicegebühren und der lokalen Steuern sowie der Kaution.
• Sie überweisen den ausstehenden Betrag von einem Konto in Ihrem Namen, üblicherweise bis zum Werktag vor dem Abschluss; Ihr Kreditgeber zahlt den Kredit auf dasselbe Konto aus. Ohne den verfügbaren Betrag wird der Kaufvertrag nicht unterzeichnet.
• Nach Unterzeichnung, Eintragung im Grundbuch und abschließender Recherche löst der Notar die Hypothek des Verkäufers ein, zahlt den Verkäufer aus und führt die Grunderwerbsteuer ab.

Die Zahlung an den Verkäufer erfolgt nicht bei Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern erst, nachdem der Notar die Eintragung der Eigentumsübertragung bestätigt und bestätigt hat, dass keine Pfändungen oder neue Hypotheken zwischenzeitlich eingetragen wurden. Diese Lücke schützt Sie.

Die Urkunden, die Unterzeichnung und die Sprache

Bei Abschluss des Vorgangs unterzeichnen Sie üblicherweise zwei notarielle Urkunden: die Übertragungsurkunde ( akte van levering oder transportakte ), die gemäß Art. 3:89 BW vorgeschriebene Übergabe, und, falls Sie ein Darlehen aufnehmen, die Hypothekenurkunde ( hypotheekakte ), die das Sicherungsrecht Ihres Darlehensgebers begründet. Dieses wird ebenfalls notariell beurkundet (Art. 3:260 BW) und tritt mit der Eintragung in die öffentlichen Register in Kraft (Art. 3:89 BW). Der Termin dauert bis zu einer Stunde. Vor der Unterzeichnung geht der Notar die Urkunden mit Ihnen durch, erläutert deren Inhalt und Folgen und beantwortet Ihre Fragen. Bitte bringen Sie Ihre Original-Ausweisdokumente mit; Kopien werden nicht akzeptiert.

Eine niederländische notarielle Urkunde wird in niederländischer Sprache verfasst: Art. 42 und 43 Wna schreiben die Beurkundung in dieser Sprache vor. Verfügt eine Partei nicht über ausreichende Niederländischkenntnisse, sind die Unterstützung durch einen beeidigten Dolmetscher und eine Übersetzung der Urkunde zwingend erforderlich; dies wird in der Urkunde vermerkt. In der Praxis liefern Kanzleien mit Erfahrung im Umgang mit internationalen Käufern vorab eine englische Übersetzung der Entwürfe und organisieren einen Dolmetscher. Fordern Sie die Entwürfe einige Tage im Voraus an. Maßgeblich ist der niederländische Text.

Unterzeichnung durch einen Bevollmächtigten

Sie müssen sich nicht in den Niederlanden aufhalten. Üblicherweise erteilt man eine Vollmacht, die einen Mitarbeiter des Notariats zur Unterzeichnung in Ihrem Namen berechtigt. Die Vollmacht selbst muss in der Regel vor einem Notar unterzeichnet werden – entweder in den Niederlanden oder im Ausland mit Legalisation oder Apostille, oft auch mit einer beglaubigten Übersetzung. Planen Sie dies einige Wochen im Voraus ein; die Identifizierung gemäß den Geldwäschebestimmungen ist weiterhin erforderlich.

Wann geht das Eigentum tatsächlich über?

Nach der Unterzeichnung übermittelt der Notar die Urkunde an das Grundbuchamt (Kadaster), in der Regel noch am selben Tag elektronisch. Die Eintragung ins Grundbuch dauert üblicherweise einige Werktage. Das Grundbuchamt erhebt für jede eingereichte Urkunde eine feste Gebühr, die jährlich in seiner Gebührenordnung festgelegt wird. Bitte erfragen Sie daher den aktuellen Betrag in Ihrem Angebot.

Das Eigentum geht mit der Eintragung, nicht mit der Unterzeichnung, über (Art. 3:89 BW). Die Eintragung erfolgt ab dem Zeitpunkt der Vorlage der Urkunde beim Katasteramt (Art. 3:19 BW). Daher wird der Zeitraum zwischen Unterzeichnung und Eintragung kurz gehalten. Der Notar führt anschließend eine letzte Prüfung durch, bevor er das Geld freigibt.

Gebühren und wer den Notar auswählt

Bestehende Häuser werden fast immer auf Kosten des Käufers verkauft : Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer und die Kosten für die Eigentumsübertragung. Da der Käufer die Kosten trägt, wählt er in der Regel auch den Notar. Übernehmen Sie nicht einfach die Empfehlung des Maklers.

Notargebühren sind nicht gesetzlich festgelegt und variieren je nach Notarbüro. Holen Sie daher schriftliche Angebote ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Ein Angebot sollte die Gebühren für die Eigentumsübertragungsurkunde und die Hypothekenurkunde, die Katastergebühren, die Recherchekosten sowie etwaige Kosten für Übersetzungen, Dolmetscher oder Vollmachten separat ausweisen. Die Grunderwerbsteuer ( Overdrachtsbelasting ) ist separat zu entrichten und wird gemäß dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Wet op belastingen van rechtsverkeer) an die Finanzbehörden gezahlt. Die Steuersätze werden jährlich im Belastingplan angepasst und unterscheiden sich je nach Art der Immobilie: Hauptwohnsitz, ein qualifizierter junger Käufer, eine nicht selbstgenutzte Wohnung und Gewerbeimmobilie. Der Belastingdienst veröffentlicht die aktuellen Steuersätze und Wertgrenzen. Prüfen Sie diese für das Jahr Ihres Kaufabschlusses und lesen Sie unseren Artikel zur Grunderwerbsteuer und den Kosten für den Käufer.

Wenn sich der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten befindet

Wenn der Verkäufer überschuldet ist oder kurz vor dem Konkurs steht, wird die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübertragung gefährlich: Ein Gläubiger kann eine Pfändung beantragen oder der Verkäufer kann für insolvent erklärt werden, bevor Ihre Eigentumsurkunde registriert ist – sodass Sie am Ende nur noch eine Forderung gegen einen insolventen Verkäufer haben, anstatt eines Hauses.

Das niederländische Recht sieht einen besonderen Schutz vor: Der Kauf selbst kann in den öffentlichen Registern eingetragen werden (Art. 7:3 BW), ein Vorgang, der gemeinhin als Vormerkung bezeichnet wird . Nach der Eintragung können bestimmte spätere Ereignisse – darunter Pfändungen und die Insolvenz des Verkäufers – für eine begrenzte gesetzliche Frist nicht gegen Sie geltend gemacht werden, sofern die Übertragung innerhalb dieser Frist erfolgt. Die Eintragung erfolgt nicht automatisch: Ein Notar muss sie unter Einhaltung bestimmter Bedingungen und Fristen veranlassen. Sollten die Recherchen eine Pfändung oder eine Hypothek ergeben, die den Kaufpreis übersteigt, lassen Sie sich umgehend separat beraten.

Geldwäschevorschriften, Identifizierung und Meldepflicht

Dies überrascht ausländische Käufer am meisten. Notare unterliegen dem niederländischen Geldwäschegesetz (Wwft, Art. 1a Wwft) und müssen die Sorgfaltspflichten gegenüber ihren Mandanten erfüllen (Art. 3 Wwft): Feststellung und Überprüfung der Identität des Mandanten, Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten bei Beteiligung eines Unternehmens, Feststellung des Zwecks und der Art der Geschäftsbeziehung sowie fortlaufende Überwachung der Transaktionen.

In der Praxis wird der Notar auf Original-Ausweisdokumenten bestehen und Fragen stellen, die als aufdringlich empfunden werden können: Woher das Geld stammt, wie Sie es angesammelt haben, warum die Gelder aus einem bestimmten Land oder von einem bestimmten Konto kommen und wer die Käuferfirma kontrolliert. Rechnen Sie damit, Kontoauszüge, Nachweise über einen anderen Immobilienverkauf, eine Schenkungsurkunde oder einen Arbeitsnachweis vorlegen zu müssen. Gelder von Dritten, von außerhalb der EU oder mit einem unerklärlichen Zahlungsmuster werden genau geprüft und können die Abwicklung verzögern.

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, ungewöhnliche Transaktionen der FIU-Nederland, der niederländischen Zentralstelle für Finanzinformationen (Art. 16 Wwft), zu melden und darf Sie nicht darüber informieren, dass eine Meldung ergangen ist. Dies ist nicht persönlich und nicht verhandelbar: Legen Sie dem Notar zu Beginn eine detaillierte Aufstellung Ihrer Finanzen vor, damit alles reibungslos verläuft.

Zusammenfassend

• Nur ein niederländischer Notar kann das Eigentum an niederländischem Eigentum übertragen: durch eine Urkunde, gefolgt von der Eintragung in die öffentlichen Register.
• Der Notar ist neutral und erläutert beiden Seiten die Urkunden, handelt aber nicht in Ihrem Namen; wenn Ihre Interessen und die des Verkäufers im Konflikt stehen, sollten Sie Ihren eigenen Anwalt beauftragen.
• Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags entsteht lediglich eine Verpflichtung; als Verbraucherkäufer haben Sie ein dreitägiges Widerrufsrecht und werden erst mit der Registrierung Eigentümer.
• Da Sie die Grunderwerbsteuer und die Notargebühr bezahlen, wählen Sie normalerweise den Notar selbst aus – lassen Sie sich vor Vertragsabschluss schriftliche, detaillierte Angebote geben.
• Rechnen Sie mit detaillierten Fragen zur Herkunft Ihrer Gelder: Der Notar muss dies gemäß dem Wwft überprüfen und darf Ihnen nicht sagen, ob eine Meldung an die FIU-Niederlande erfolgt.

Law & More Wir prüfen den Kaufvertrag vor Ihrer Unterzeichnung oder vor Ablauf der Widerrufsfrist, die Finanzierungs- und Gutachterbedingungen, die Anzahlung und die Vertragsstrafe und beraten Sie, wenn ein Erbpachtvertrag, eine Eigentümergemeinschaft, ein Denkmalschutz oder ein Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten die Angelegenheit verkomplizieren. Wir vertreten Sie auch, wenn Mängel, Verzögerungen oder ein gescheiterter Abschluss zu einem Streitfall führen.

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