Die Eigentumsübertragung an einer Immobilie erfolgt in dem Moment, in dem das Eigentum übergeht. Dazu sind zwei Schritte erforderlich: eine vor einem niederländischen Notar beurkundete Übertragungsurkunde und deren Eintragung in die öffentlichen Register des Grundbuchamts. Bis zur Eintragung hat der Käufer lediglich einen vertraglichen Anspruch, aber kein Eigentum.
Gesetzliche Grundlage
Artikel 3:89 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt die notarielle Beurkundung und die Eintragung vor. Voraussetzung hierfür sind ein gültiger Eigentumstitel, ein veräußerungsberechtigter Übertragender und die Einhaltung der Übergabeformalitäten. Artikel 7:3 ermöglicht die Eintragung des Kaufvertrags selbst, wodurch der Käufer sechs Monate lang vor einem späteren Verkauf, einer Pfändung oder einem Konkurs des Verkäufers geschützt ist.
Wie es in der Praxis funktioniert
Der Notar spielt eine zentrale Rolle: Er prüft den Eigentumsnachweis, recherchiert im Grundbuch nach Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten, verwahrt den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto und tilgt die Hypothek des Verkäufers, bevor er den Restbetrag freigibt. Der Kaufpreis wird im Voraus an den Notar überwiesen und erst nach erfolgter Eintragung im Grundbuch freigegeben. In den meisten Fällen wird der Notar vom Käufer beauftragt, und seine Sorgfaltspflicht erstreckt sich auf beide Parteien.
Wo es schiefgeht
Käufer, die auf die Eintragung des Kaufvertrags verzichten, gehen ein vermeidbares Risiko ein: Ein Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten kann zwischen Unterzeichnung und Übergabe für insolvent erklärt werden, und ohne Eintragung wird der Käufer als gewöhnlicher Gläubiger eingestuft. Ein weiteres häufiges Problem sind Grundstücksgrenzen oder Dienstbarkeiten, die erst bei der notariellen Recherche wenige Tage vor der Übergabe im Grundbuch auftauchen. Schließlich bringt der Kauf auf einer Auktion, von einem ausländischen Verkäufer oder aus einem Nachlass eigene Formalitäten mit sich, deren Korrektur nach der Beurkundung eine weitere notarielle Beurkundung erfordert.
Verwandte Begriffe
Kaufvertrag für Immobilien , Dienstbarkeiten und Erbpacht.
Gibt es einen Mangel im Eigentumsnachweis, eine unerwartete Gebühr oder einen Streit über die Rolle des Notars? Unsere Immobilienanwälte prüfen die Urkunde und die Grundbucheinträge.
