Das niederländische Recht unterteilt Gewerbemietverträge in zwei Kategorien. Einzelhandelsflächen, Gastronomiebetriebe und vergleichbare öffentlich zugängliche Räumlichkeiten fallen unter Artikel 7:290 des Bürgerlichen Gesetzbuches und genießen einen umfassenden Schutz. Büros, Lagerhallen und andere Geschäftsräume fallen unter Artikel 7:230a, der nur einen begrenzten Schutz vor Räumung bietet.
Gesetzliche Grundlage
Die Artikel 7:290 bis 7:310 regeln die Bestimmungen für Einzelhandelsmietverhältnisse. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren und verlängert sich automatisch auf zehn Jahre, sofern er nicht nach Ablauf der ersten Laufzeit wirksam gekündigt wird. Artikel 7:296 listet die Kündigungsgründe des Vermieters auf, und Artikel 7:291 legt fest, dass Klauseln, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen abweichen, nur mit Zustimmung des Amtsgerichts wirksam sind. Artikel 7:230a gewährt Mietern anderer Gewerbeflächen das Recht, einen Aufschub der Räumung für bis zu drei Jahre zu beantragen.
Wie es in der Praxis funktioniert
Die Klassifizierung richtet sich nach der vereinbarten und tatsächlichen Nutzung, nicht nach der Bezeichnung im Vertrag. Ein Ausstellungsraum, in dem Kunden Waren kaufen können, kann als Einzelhandelsfläche gelten, selbst wenn die Parteien ihn als Büro bezeichnet haben. Nach fünf Jahren kann der Vermieter den Mietvertrag nur bei dringendem Eigenbedarf oder bei ungebührlichem Verhalten des Mieters kündigen; nach zehn Jahren werden die Interessen umfassender und die baurechtlichen Bestimmungen berücksichtigt. Die Kündigung muss ein Jahr im Voraus schriftlich erfolgen.
Wo es schiefgeht
Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen werden ohne gerichtliche Genehmigung vereinbart, was sie gerade dann unwirksam macht, wenn der Vermieter sie benötigt. Indexierungs- und Nebenkostenklauseln stellen eine weitere Streitquelle dar, insbesondere wenn die Nebenkostenabrechnung nicht jährlich vorgelegt wird. Drittens muss ein Vermieter, der das Mietverhältnis für den Eigenbedarf kündigt, die Räumlichkeiten mindestens ein Jahr lang selbst nutzen; andernfalls riskiert er Schadensersatzansprüche des Mieters.
Verwandte Begriffe
Mietschutz für Wohnraum , Umweltgenehmigung und Kaufvertrag für Immobilien.
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