Die Mietüberprüfung ist ein Verfahren, bei dem die Miete für Geschäftsräume auf Grundlage der Mieten vergleichbarer Objekte in der Umgebung neu festgelegt wird. Sie steht sowohl Mietern als auch Vermietern von Einzelhandelsgeschäften zur Verfügung.
Rechtliche Grundlage
Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Civil Code) räumt das Recht ein, eine neue Miete zu beantragen: bei einem befristeten Mietvertrag nach Ablauf der Laufzeit und danach immer dann, wenn seit der letzten Festsetzung mindestens fünf Jahre vergangen sind. Als Richtwert dient die durchschnittliche Miete vergleichbarer Gewerbeimmobilien in der Region der vorangegangenen fünf Jahre, angepasst an die allgemeine Marktentwicklung. Artikel 7:304 verpflichtet die Parteien, zunächst eine gütliche Einigung anzustreben und, falls dies scheitert, gemeinsam einen Sachverständigen zu beauftragen. Können sie sich nicht einigen, bestellt das Amtsgericht einen Sachverständigen. Dessen Gutachten ist Voraussetzung für die Zulässigkeit des Antrags. Die neue Miete gilt ab dem Datum der Antragstellung, sofern das Gericht nichts anderes beschließt.
Wie es in der Praxis funktioniert
Das Ergebnis hängt fast ausschließlich von der Wahl vergleichbarer Objekte ab. Vergleichbarkeit betrifft Lage, Fläche, Grundriss, Zugänglichkeit und zulässige Nutzung. Beide Parteien legen daher ihre jeweiligen Vergleichsobjekte vor; der Sachverständige wägt diese ab und korrigiert Unterschiede. Da ein Zeitraum von fünf Jahren betrachtet wird, wirken sich Marktentwicklungen verzögert aus.
Wo es schiefgeht
Die Parteien erscheinen ohne fachliche Beratung vor Gericht und werden für unzulässig erklärt. Ein weiterer Fehler ist die verspätete Einreichung des Antrags, wodurch die neue Miete später als möglich in Kraft tritt. Drittens werden vom Mieter finanzierte Verbesserungen bei der Bewertung berücksichtigt, obwohl sie grundsätzlich unberücksichtigt bleiben sollten.
Verwandte Begriffe
Das Verfahren gehört zur Vermietung von Einzelhandelsgeschäften und steht im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel.
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