Ein Immobilienkaufvertrag dokumentiert den Verkauf einer Immobilie. Er begründet lediglich die Verpflichtung zur Übertragung; das Eigentum geht erst später mit der notariellen Beurkundung und deren Eintragung im Grundbuch über. Beim Kauf einer Immobilie durch einen Verbraucher bedarf der Vertrag der Schriftform, um gültig zu sein.
Gesetzliche Grundlage
Die allgemeinen Verkaufsregeln finden sich in Titel 7.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Artikel 7:2 verlangt für den Verkauf einer Wohnung an einen Verbraucher einen schriftlichen Vertrag und gewährt eine gesetzliche Widerrufsfrist. Artikel 7:3 ermöglicht die Eintragung des Kaufs in die öffentlichen Register, und Artikel 7:17 legt die Konformitätsnorm fest. Für die meisten Transaktionen wird ein von den Maklerverbänden und dem Verbraucherverband erstellter Mustervertrag verwendet.
Wie es in der Praxis funktioniert
Der Musterkaufvertrag folgt einem festgelegten Muster: Beschreibung des Objekts, Preis und Fertigstellungstermin, Gewährleistung der ordnungsgemäßen Nutzung, Übertragung der Rechte und Pflichten sowie eine Reihe von Bedingungen. Standardbestandteile sind eine Anzahlung oder Bankgarantie in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises, eine Vertragsstrafe von zehn Prozent bei Nichterfüllung nach Mahnung sowie eine oder mehrere aufschiebende Bedingungen, üblicherweise die Finanzierung und mitunter ein Baugutachten.
Wo es schiefgeht
Alters- und Nichtnutzungsklauseln führen am häufigsten zu Streitigkeiten. Sie verlagern das Risiko versteckter Mängel auf den Käufer, allerdings nur im Rahmen ihrer Formulierung: Eine Klausel zum Alter der Installationen deckt beispielsweise weder Asbest noch ein undichtes Fundament ab. Zweitens schützt die Gewährleistung der ordnungsgemäßen Nutzung die beabsichtigte Nutzung als Wohnraum, nicht aber die Pläne des Käufers für einen Anbau oder eine Mietwohnung; hierfür ist eine ausdrückliche Regelung erforderlich. Drittens verlieren Käufer, die den vereinbarten Fertigstellungstermin ohne ordnungsgemäße Mahnung verstreichen lassen, den Anspruch auf die Vertragsstrafe.
Verwandte Begriffe
Gesetzliche Widerrufsfrist , Finanzierungsbedingung und Eigentumsübergang.
Weiterführende Literatur
Mehr zu diesem Thema: Niederländischer Immobilienkaufvertrag erklärt.
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