Vertragswidrigkeit beim Hauskauf bedeutet, dass die gelieferte Immobilie nicht dem Vertrag entspricht: Sie weist nicht die Eigenschaften auf, die der Käufer erwarten durfte. Es handelt sich fast immer um Mängel, die erst nach der Fertigstellung auftreten.
Rechtliche Grundlage
Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches enthält das Erfordernis der Konformität. Ein Käufer darf in jedem Fall erwarten, dass die Immobilie die für den normalen Gebrauch erforderlichen Eigenschaften aufweist, an deren Vorhandensein er keinen Grund hatte zu zweifeln. Artikel 7:23 sieht eine Rügepflicht vor: Der Käufer muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels rügen; bei einem Verbraucherkauf gilt eine Rüge innerhalb von zwei Monaten als fristgerecht. Der Anspruch verjährt zwei Jahre nach der Rüge. Der Käufer hat zudem eine Untersuchungspflicht, die der Offenlegungspflicht des Verkäufers entgegensteht; in der Regel hat die Offenlegungspflicht Vorrang. Der niederländische Standardvertrag sieht vor, dass der Verkäufer die Eignung für den normalen Gebrauch als Wohnung gewährleistet; dies ist eine separate vertragliche Gewährleistung neben der gesetzlichen Regelung.
Wie es in der Praxis funktioniert
Die Frage ist fast nie, ob ein Mangel vorliegt, sondern ob er die normale Nutzung beeinträchtigt. Ein undichtes Dach, ein abgesacktes Fundament oder eine defekte Entwässerung tun dies; aufgeschobene Renovierungsarbeiten oder eine veraltete Küche hingegen nicht. Ein vorheriges Baugutachten ist der beste Schutz vor späteren Streitigkeiten, und seine Ergebnisse bestimmen auch, was der Käufer erwarten durfte.
Wo es schiefgeht
Käufer warten mit Reklamationen oft, bis Reparaturen durchgeführt wurden und die Kosten bekannt sind; bis dahin ist die Reklamationsfrist häufig abgelaufen. Ein weiterer Fehler ist die Durchführung von Reparaturen, ohne dem Verkäufer die Möglichkeit zur Nachbesserung zu geben. Drittens wird die Altersklausel übersehen, was die Ansprüche des Käufers erheblich einschränken kann.
Verwandte Begriffe
Die Nichtkonformität steht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag , der Altersklausel und einem Fehler.
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