Ein Erfpacht, üblicherweise als Erbpacht oder Langzeitpacht bezeichnet, ist ein dingliches Recht, das dem Inhaber das Recht einräumt, fremdes Land zu nutzen und zu bewirtschaften, in der Regel gegen Zahlung einer regelmäßigen Erbpacht. Der Inhaber kann das Recht verkaufen, beleihen oder vererben, das Land selbst bleibt jedoch Eigentum des Verpächters, häufig einer Gemeinde.
Gesetzliche Grundlage
Das Recht ist in Titel 5.7 des Bürgerlichen Gesetzbuches, beginnend mit Artikel 5:85, geregelt. Die gesetzlichen Bestimmungen sind weitgehend Standardregeln: Die Schenkungsurkunde und die dazugehörigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen legen die Laufzeit, die Grundrente, die zulässige Nutzung und die Folgen des Ablaufs fest. Artikel 5:99 sieht eine Entschädigung des Inhabers bei Beendigung des Rechts vor, und Artikel 5:87 erlaubt dem Schenker die Kündigung bei schwerwiegendem Zahlungsverzug, wie beispielsweise langfristigem Zahlungsverzug.
Wie es in der Praxis funktioniert
In den älteren Städten dominieren kommunale Erbpachtverträge. Amsterdam Vor allem dort, wo ein unbefristeter Erbpachtvertrag das bisherige System mit periodischer Anpassung ersetzt hat. Entscheidend sind die beiden Faktoren: der Überprüfungsmechanismus für die Erbpacht und die Situation am Ende der Laufzeit. Ein über Jahrzehnte bestehendes Recht mit einer vor langer Zeit festgelegten Pacht kann bei der Überprüfung deutlich angehoben werden, und Kreditgeber finanzieren nur Rechte, deren Restlaufzeit die Laufzeit der Hypothek deutlich übersteigt.
Wo es schiefgeht
Käufer achten auf die aktuelle Erbpacht und nicht auf den Stichtag der Anpassung. Eine Pacht, die in drei Jahren anhand einer an den Grundstückswert gekoppelten Formel angepasst werden muss, kann sich vervielfachen. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die allgemeinen Bedingungen: Ältere Verträge enthalten Nutzungsbeschränkungen, Genehmigungspflichten für Umbauten und sogar für den Verkauf sowie Bestimmungen, die den Restwert eines Gebäudes an den Veräußerer auszahlen. Schließlich ist ein Erbpachtrecht, dessen Laufzeit bald abläuft, schwer zu verkaufen und zu finanzieren, was sich lange vor dem Ablaufdatum auf die Bewertung auswirkt.
Verwandte Begriffe
Übertragung des Eigentums , der Dienstbarkeit und des Wohnungsrechts.
Weiterführende Literatur
Mehr zu diesem Thema: Erfpacht: Langfristige Pacht von Grundstücken in den Niederlanden für Käufer erklärt , Kündigung eines Gewerbemietvertrags: Kündigungsfristen, Gründe und Fallstricke.
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