Eine Finanzierungsklausel ermöglicht es dem Käufer einer Immobilie, den Kaufvertrag straffrei aufzulösen, wenn die Hypothekenfinanzierung nicht innerhalb einer vereinbarten Frist zustande kommt. Es handelt sich dabei nicht um ein gesetzliches Recht, sondern um eine Vertragsbedingung, und sie ist die am häufigsten umstrittene Klausel im niederländischen Immobilienrecht.
Gesetzliche Grundlage
Die Klausel fungiert als auflösende Bedingung gemäß Buch 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches und ist dem Musterkaufvertrag entnommen. Dieser Musterkaufvertrag sieht vor, dass der Käufer die Bedingung vor Ablauf der Frist schriftlich geltend macht und dies durch Unterlagen der Kreditgeber belegt. Die Nichteinhaltung der formalen Anforderungen führt zur Unwirksamkeit der Auflösung und zur Durchsetzung der zehnprozentigen Vertragsstrafe.
Wie es in der Praxis funktioniert
Die Frist beträgt üblicherweise vier bis sechs Wochen ab Vertragsunterzeichnung, was angesichts der aktuellen Bearbeitungszeiten für Hypotheken kurz ist. Der Käufer muss den Antrag ernsthaft stellen, die Bedingung fristgerecht schriftlich geltend machen und die Ablehnungen beifügen. Eine Fristverlängerung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verkäufers; eine mündliche Zusage eines Maklers ist für den Verkäufer nicht bindend. In einem wettbewerbsintensiven Markt bitten Verkäufer Käufer häufig, auf die Bedingung zu verzichten, wodurch das gesamte Finanzierungsrisiko auf den Käufer übergeht.
Wo es schiefgeht
Drei Fehler können immer wieder auftreten. Die Geltendmachung der Bedingung einen Tag zu spät ist fatal, selbst wenn der Grund triftig ist. Eine bloße Behauptung, die Finanzierung sei nicht zustande gekommen, ohne entsprechende Belege, wird von den Gerichten regelmäßig als unzureichend begründet zurückgewiesen. Und ein Käufer, der erst nach Ablauf der Frist einen Antrag stellt oder eine Hypothek beantragt, die seine Möglichkeiten deutlich übersteigt, kann als nicht ausreichend bemüht gelten. In allen drei Fällen kann der Verkäufer die Vertragsstrafe oder die Vertragserfüllung verlangen.
Verwandte Begriffe
Kaufvertrag für Immobilien , gesetzliche Widerrufsfrist und Eigentumsübertragung.
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