Eine Zwangsräumung bedeutet die physische Räumung der Räumlichkeiten und deren Rückgabe an den Vermieter. Ein Vermieter kann dies niemals selbst vornehmen: Hierfür ist ein Gerichtsurteil erforderlich, das von einem Gerichtsvollzieher vollstreckt wird.
Rechtliche Grundlage
Der Mietvertrag muss zunächst wirksam beendet worden sein: durch Kündigung aus den gesetzlichen Gründen, durch Aufhebung gemäß Artikel 6:265 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches wegen Nichterfüllung oder automatisch nach Ablauf einer festen Laufzeit. Artikel 7:231 sieht vor, dass ein Mietvertrag für Wohn- oder Geschäftsräume nur gerichtlich aufgehoben werden kann; eine außergerichtliche Aufhebung ist daher nicht möglich. Eine Ausnahme gilt, wenn die Räumlichkeiten gemäß Artikel 13b des Opiumgesetzes geschlossen werden. Bei Mietrückständen wenden die Gerichte die Faustregel an, dass ein Rückstand von etwa drei Monaten eine Aufhebung rechtfertigt; darunter wird der Verstoß häufig gemäß der Ausnahme in Artikel 6:265(1) als nicht ausreichend schwerwiegend angesehen. Die Vollstreckung ist in den Artikeln 555 ff. der Zivilprozessordnung geregelt und erfordert einen Räumungsbefehl sowie eine Frist von mindestens drei Tagen.
Wie es in der Praxis funktioniert
Das Verfahren beginnt mit einer Mahnung, gefolgt von einer Klage auf Aufhebung des Mietvertrags und Räumung. In dringenden Fällen kann die Räumung auch im summarischen Verfahren beantragt werden, doch der Richter ist vorsichtig, da eine Räumung unumkehrbar ist: Der Zahlungsverzug muss so offenkundig sein, dass ein Abwarten des Hauptverfahrens nicht möglich ist. Der Mieter kann gemäß Artikel 7:280 für Geschäftsräume eine Nachfrist oder eine längere Räumungsfrist beantragen.
Wo es schiefgeht
Vermieter tauschen die Schlösser aus oder stellen Gegenstände vor die Tür; dies gilt als Eigenhilfe und birgt Haftungsrisiken. Ein weiterer Fehler ist die Beantragung der Aufhebung des Mietvertrags wegen geringfügiger Mietrückstände, was zum Scheitern der Klage führt. Drittens: Bei Untervermietung oder anderen Bewohnern kann kein Räumungstitel gegen diese erwirkt werden, und die Räumung verzögert sich.
Verwandte Begriffe
Nach der Aufhebung des Mietvertrags folgt die Zwangsräumung ; sie steht in Zusammenhang mit dem Mieterschutz für Wohnraum und der Zwangsvollstreckung.
Weiterführende Literatur
Mehr zu diesem Thema: Räumung von Mietobjekten , Räumung in den Niederlanden: das Verfahren von der Vorladung bis zum Gerichtsvollzieher.
Haben Sie Zahlungsrückstände oder droht Ihnen die Zwangsräumung? Unsere Spezialisten für Immobilienrecht beurteilen Ihre Situation.
