Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks, des dienenden Grundstücks, zugunsten eines anderen Grundstücks, des herrschenden Grundstücks. Gängige Beispiele sind ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, ein Entwässerungsrecht oder das Recht, ein Fenster oder einen Dachüberstand zu erhalten. Das Recht ist an das Grundstück gebunden und geht automatisch auf jeden nachfolgenden Eigentümer über.
Gesetzliche Grundlage
Dienstbarkeiten sind in Titel 5.6 des Bürgerlichen Gesetzbuches, beginnend mit Artikel 5:70, geregelt. Sie entstehen entweder durch Bewilligung – eine notarielle, in den öffentlichen Registern eingetragene Urkunde – oder durch Ersitzung, gemäß Artikel 3:99 nach zehnjährigem gutgläubigem Besitz oder gemäß Artikel 3:105 nach Ablauf der zwanzigjährigen Verjährungsfrist. Die Artikel 5:78 und 5:79 ermöglichen es dem Gericht, eine Dienstbarkeit zu ändern oder aufzuheben, wenn sich die Umstände geändert haben oder das Recht daran erloschen ist.
Wie es in der Praxis funktioniert
Der Inhalt einer eingeräumten Dienstbarkeit richtet sich primär nach dem Wortlaut der Urkunde, auszulegen im Lichte dessen, was die Parteien vernünftigerweise daraus ableiten konnten; örtliche Gepflogenheiten und langjährige Nutzung ergänzen die Auslegung. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss das Recht so wenig belastend wie möglich ausüben, und der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf dies nicht behindern. Die Instandhaltung einer gemeinsamen Zufahrtsstraße ist häufig in der Urkunde geregelt; ist dies nicht der Fall, obliegt die Instandhaltung demjenigen, der von dem Recht profitiert.
Wo es schiefgeht
Streitigkeiten beginnen meist mit einer Nutzungsänderung: Ein für einen landwirtschaftlichen Betrieb eingeräumtes Wegerecht wird von einem Unternehmen mit Schwerlastverkehr genutzt, oder ein Fußweg wird zur Zufahrt. Ob dies noch unter die Dienstbarkeit fällt, hängt von der Grundbucheintragung ab, nicht davon, was der Nachbar jahrelang geduldet hat. Eine weitere Konfliktquelle ist die Ersitzung, bei der ein seit Langem genutzter Weg als Recht beansprucht wird; dies erfordert Besitz, nicht bloße Erlaubnis, und Duldung durch den Nachbarn schließt die Geltendmachung dieses Anspruchs aus.
Verwandte Begriffe
Eigentumsübertragung , Erbpachtvertrag und Kaufvertrag für Immobilien.
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