Ein Wohnungseigentumsrecht ist ein Anteil am Gebäude und dem dazugehörigen Grundstück, verbunden mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht einer bestimmten Wohnung. Der Kauf einer Wohnung bedeutet den Erwerb eines solchen Anteils, nicht der Wohnung selbst. Jeder Wohnungseigentümer ist automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (niederländisch: vereniging van eigenaars oder VvE).
Gesetzliche Grundlage
Die Regelungen finden sich in Titel 5.9 des Bürgerlichen Gesetzbuches, beginnend mit Artikel 5:106. Die Teilung erfolgt durch eine notarielle Teilungsurkunde, die eine Reihe von Regeln, die sogenannten Teilungsordnungen, enthält. Die Vereinigung ist in Artikel 5:124 ff. geregelt. Artikel 5:126 verpflichtet jede Vereinigung zur Bildung einer Rücklage, deren Höhe entweder auf einem mehrjährigen Instandhaltungsplan oder einem gesetzlich festgelegten Mindestprozentsatz des Wiederherstellungswertes basiert.
Wie es in der Praxis funktioniert
Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung getroffen, wobei Stimmrechte und Kostenverteilung im Grundbuch festgelegt sind. Die ebenfalls im Grundbuch festgehaltene Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Privateigentum bestimmt, wer welche Kosten trägt: So kann beispielsweise der Fensterrahmen zum Gemeinschaftseigentum gehören, während die Scheibe Privateigentum ist. Ein Eigentümer, der mit einer Entscheidung nicht einverstanden ist, kann diese innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme gerichtlich aufheben lassen – eine kurze und strikte Frist.
Wo es schiefgeht
Käufer unterschätzen oft die Bedeutung der Eigentümergemeinschaft. Eine Gemeinschaft ohne Rücklagen, ohne Instandhaltungsplan und mit jahrelangem Instandhaltungsstau kann nach dem Kauf eine Sonderumlage nach sich ziehen, und die Zahlungsrückstände des Verkäufers können die Position des Käufers beeinträchtigen. Ein weiterer Aspekt ist die Kurzzeitvermietung und der Umbau von Gebäuden: Viele Vorschriften verbieten oder beschränken diese, und ein Verbot ist für den Eigentümer bindend, selbst wenn die Gemeinde die Nutzung genehmigen würde. Drittens benötigen Arbeiten an einem privaten Bereich, die das Gebäude berühren, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Werden sie ohne diese durchgeführt, kann dies zu einer Anordnung zur Wiederherstellung führen.
Verwandte Begriffe
Eigentumsübertragung , Erbpachtvertrag und Mieterschutz für Wohnraum.
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