Eine Altersklausel ist eine Bestimmung in einem Kaufvertrag, mit der der Käufer akzeptiert, dass die Immobilie alt ist und sich dies auch in ihrem baulichen Zustand widerspiegelt. Die Klausel verlagert das Risiko altersbedingter Mängel auf den Käufer und schränkt somit die Gewährleistung der Eignung für den normalen Gebrauch ein.
Rechtliche Grundlage
Die Klausel unterliegt keiner eigenen gesetzlichen Regelung; sie stellt eine vertragliche Abweichung von Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches und der Gewährleistung bei normalem Gebrauch im Mustervertrag dar. Ihre Wirkung ist durch Artikel 7:17(5) und die Offenlegungspflicht des Verkäufers beschränkt: Ein Verkäufer, der einen Mangel kannte und verschwiegen hat, kann sich nicht auf die Klausel berufen. Artikel 6:248(2) greift ebenfalls, wenn die Berufung auf die Klausel unter den gegebenen Umständen unzulässig wäre. Die Rechtsprechung verlangt, dass die Klausel hinreichend konkret ist: Ein allgemeiner Verweis auf das Alter bietet weniger Schutz als eine Angabe der zu erwartenden Mängel, beispielsweise im Fundament, in den Rohrleitungen oder im Dach.
Wie es in der Praxis funktioniert
Diese Klausel ist Standard für Immobilien, die vor etwa 1970 erbaut wurden, und für Immobilien, die der Verkäufer nie bewohnt hat, beispielsweise aus einer Erbschaft. Für den Käufer ist sie ein Anlass, ein Baugutachten in Auftrag zu geben und gegebenenfalls weitere Untersuchungen zu Fundamenten, Asbest oder Installationen durchzuführen. Für den Verkäufer ist es wichtig, die Klausel durch konkrete Angaben zu seinem Wissen zu ergänzen.
Wo es schiefgeht
Verkäufer gehen davon aus, dass die Klausel jegliche Haftung ausschließt; bekannte, aber verborgene Mängel fallen nicht darunter. Käufer hingegen nehmen an, dass sie nur normale Abnutzung abdeckt, während eine weit gefasste Klausel auch schwerwiegendere Mängel umfassen kann. Drittens wird die Klausel manchmal erst beim Notar nach Ablauf der Widerrufsfrist hinzugefügt, was zu Streitigkeiten darüber führt, ob der Käufer ihr zugestimmt hat.
Verwandte Begriffe
Die Klausel beschränkt Ansprüche wegen Vertragswidrigkeit , gehört zum Kaufvertrag und steht in Verbindung mit der gesetzlichen Widerrufsfrist.
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