Durch Ersitzung kann jemand Eigentümer eines Grundstücks werden, das er seit Jahren besitzt, ohne es jemals gekauft zu haben. In der Praxis kommt dies bei öffentlichen Grünstreifen oder in Gärten integrierten Hinterhofgrundstücken vor.
Rechtliche Grundlage
Artikel 3:99 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches regelt den Erwerb durch Ersitzung: Ein gutgläubiger Besitzer erwirbt nach zehn Jahren ununterbrochenen Besitzes Eigentum an einer Immobilie. Artikel 3:105 regelt die Verjährung durch Ersitzung: Wer zum Zeitpunkt des Eintritts der Verjährungsfrist im Besitz ist, wird Eigentümer, auch ohne guten Glauben. Dieser Anspruch verjährt nach Artikel 3:306 nach zwanzig Jahren. Besitz erfordert mehr als bloße Nutzung: Es muss eine äußerlich erkennbare Ausübung der Kontrolle vorliegen, die einen Eigentumsanspruch begründet, beispielsweise durch einen Zaun, eine Hecke oder eine angelegte Zufahrt. Am 24. Februar 2017 entschied der Oberste Gerichtshof, dass ein ursprünglicher Eigentümer, der sein Eigentum durch Verjährung verliert, den Erwerber auf Schadensersatz verklagen kann, wobei die Rückgabe des Grundstücks als Schadensersatz gilt; diese Klage verjährt fünf Jahre, nachdem der Eigentümer Kenntnis vom Verlust erlangt hat.
Wie es in der Praxis funktioniert
Die Gemeinden gehen heute entschieden gegen Landraub vor und haben seit 2017 erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend gemacht. Für den Grundstücksbesitzer ist es daher entscheidend, wann die Gemeinde von dem Sachverhalt Kenntnis erlangte. Wer ein Haus mit einem Garten kauft, der größer als das eingetragene Grundstück erscheint, sollte dies im Vorfeld prüfen lassen, da damit eine Haftung verbunden ist.
Wo es schiefgeht
Käufer verlassen sich auf die Karte des Grundbuchs oder umgekehrt auf die sichtbare Grenze, ohne eine Grenzrekonstruktion vorzunehmen. Ein zweiter Fehler besteht in der Annahme, zwanzigjährige Nutzung genüge; es muss Besitz vorliegen, nicht nur die Nutzung mit Erlaubnis. Drittens wird der Schadensersatzanspruch des ursprünglichen Eigentümers übersehen.
Verwandte Begriffe
Die Ersitzung steht in Verbindung mit dem Nachbarrecht , der Dienstbarkeit und der allgemeinen Verjährungsfrist.
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