Undichtigkeiten und herabfallende Dachziegel: Wer kommt in den Niederlanden für die Schäden auf?

In den Niederlanden haftet grundsätzlich der Gebäudebesitzer für Dachschäden. Artikel 6:174 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Burgerlijk Wetboek) sieht vor, dass dieser ohne Verschuldensnachweis haftet, wenn ein Bauwerk nicht den vernünftigerweise zu erwartenden Standards entspricht und dieser Mangel eine Gefahr verursacht, die sich dann manifestiert. Ein undichtes Dach, ein im Windstoß abrutschender Dachziegel oder eine defekte Dachrinne fallen unter diese Regelung. Ein Verschulden wird erst dann relevant, wenn der Eigentümer Ansprüche gegen einen Mieter, einen Handwerker oder eine Versicherung geltend macht.

Diese einfache Regel regelt nicht jeden Fall. Ob der Eigentümer letztendlich die Kosten trägt, hängt vom Zustand des Daches, den Bestimmungen des Mietvertrags oder der Teilungserklärung, der Beauftragung eines Fachmanns und den geltenden Versicherungsbedingungen ab. Dieser Artikel erläutert diese Aspekte, die für den Ausgang entscheidenden Beweise und die Fristen, nach denen ein Anspruch unabhängig von seiner Berechtigung verjährt.

Die niederländischen Regeln, die festlegen, wer für Dachschäden aufkommt

Drei Regelwerke greifen ineinander. Erstens die Gefährdungshaftung gemäß Artikel 6:174 BW. Zweitens die vertragliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach den Bestimmungen des Mietrechts. Drittens die öffentlich-rechtliche Baunorm, die dem Geschädigten zwar selbst keinen Anspruch einräumt, aber maßgeblich darüber entscheidet, ob ein Dach als mangelhaft eingestuft wird.

Gefährdungshaftung für eine mangelhafte Konstruktion

Artikel 6:174 BW ist eine Risikohaftung: Die Haftung richtet sich nach dem Risiko und nicht nach dem vorsätzlichen Handeln. Ein Kläger muss drei Dinge beweisen: Das Bauwerk entsprach nicht den unter den gegebenen Umständen geltenden Anforderungen; dieser Mangel schuf eine Gefahr für Personen oder Sachen; und diese Gefahr trat ein und verursachte einen Schaden. Ob die Anforderungen erfüllt waren, wird objektiv beurteilt, wobei Alter und Funktion des Gebäudes, die Wahrscheinlichkeit der Gefahr, die Schwere der möglichen Folgen sowie der Aufwand und die Kosten für die erforderlichen Schutzmaßnahmen berücksichtigt werden.

Die Haftung liegt beim Besitzer, in der Regel dem eingetragenen Eigentümer. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch: Wird das Gebäude gewerblich genutzt, verlagert Artikel 6:181 BW die Haftung auf den Gewerbetreibenden. Bei gewerblicher Vermietung kann dies bedeuten, dass der Mieter und nicht der Eigentümer gegenüber dem verletzten Passanten haftet.

Die gesetzliche Haftungsbeschränkung ist eng gefasst. Der Eigentümer haftet nicht, wenn er, selbst wenn er die Gefahr zum Zeitpunkt ihres Entstehens gekannt hätte, auch deliktsrechtlich nicht haftbar gewesen wäre. In der Praxis greift diese Verteidigung jedoch nur, wenn der Mangel tatsächlich nicht erkennbar war und der Eigentümer ein Wartungs- und Inspektionssystem nachweisen kann, das jeden erkennbaren Mangel aufgedeckt hätte. Ein Eigentümer, der datierte Inspektionsberichte, Reparaturrechnungen und einen Wartungsplan vorlegen kann, befindet sich in einer ganz anderen Lage als jemand, dem dies nicht möglich ist.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Bei vermieteten Immobilien kommt Artikel 7:204 BW als vertragliche Komponente hinzu. Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Immobilie nicht wie erwartet nutzen kann; ein undichtes Dach ist hierfür ein typisches Beispiel. Gemäß Artikel 7:206 BW kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nach erfolgter Mängelrüge nicht nach, kann der Mieter die Mängelbeseitigung selbst durchführen und die angemessenen Kosten von der Miete abziehen. Artikel 7:207 BW sieht eine anteilige Mietminderung für den Zeitraum vor, in dem die Nutzung der Immobilie beeinträchtigt war, berechnet ab dem Zeitpunkt der Mängelrüge gegenüber dem Vermieter.

Folgeschäden sind ein gesonderter Sachverhalt. Der Vermieter ist zum Schadensersatz für Schäden verpflichtet, die durch einen Mangel verursacht wurden, wenn dieser ihm zuzurechnen ist oder wenn er bereits bei Vertragsschluss bestand und er davon wusste oder hätte wissen müssen. Daher ist der Zeitpunkt der Mängelanzeige so entscheidend: Er markiert den Zeitpunkt, ab dem sich der Vermieter nicht mehr auf Unwissenheit berufen kann. Unsere Übersicht über die Pflichten des Vermieters erläutert die weitergehenden Pflichten.

Baunormen gemäß Omgevingswet

Die Bauvorschriften des öffentlichen Rechts wurden am 1. Januar 2024 geändert. Die Bauordnung 2012 (Bouwbesluit 2012) wurde zusammen mit der alten Bauordnung (Woningwet) aufgehoben. Die technischen Anforderungen an Gebäude sind nun in der Bauordnung (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) unter der Bauordnung (Omgevingswet) geregelt. Die Bbl enthält sowohl die Standards für Neubauten als auch separate, weniger strenge Standards für Bestandsgebäude, einschließlich der Pflicht, ein Gebäude in einem Zustand zu erhalten, der niemanden gefährdet. Die Gemeinden setzen diese Vorschriften durch und können eine Anordnung mit Strafzahlung erlassen oder, in akuten Fällen, die Schließung des Gebäudes anordnen.

Ein Verstoß gegen das Bbl führt nicht automatisch zu einer privatrechtlichen Haftung des Eigentümers, ist aber ein starkes Indiz dafür, dass das Dach die geltenden Normen nicht erfüllt hat. Ein kommunaler Inspektionsbericht ist oft das aussagekräftigste Dokument in diesem Fall; daher lohnt es sich, bei der Gemeinde nachzufragen, ob ein solcher Bericht existiert.

Wann der Eigentümer haftet und wann die Verteidigung funktioniert

Die Haftung für Dachschäden ist selten ein reiner Zufall. Wenige Sachverhalte sind für die meisten Streitigkeiten verantwortlich, und jeder Fall hat ein vorhersehbares Ergebnis.

Aufgeschobene Wartung

Lose oder verrutschte Dachziegel, Pflanzen in den Dachrinnen, morsche Dachanschlüsse, verrottete Dachlatten und ein seit Jahren unvollständiger Inspektionsbericht sind typische Anzeichen für ein mangelhaftes Dach. Sind diese Mängel vorhanden, spielt das Wetter, das den Schaden verursacht hat, kaum noch eine Rolle: Ein Dach in diesem Zustand entspricht nicht den geltenden Normen, und der daraus resultierende Schaden ist auf den Mangel und nicht auf den Wind zurückzuführen. Sowohl der direkte Schaden als auch die Folgeschäden gehen dann zu Lasten des Eigentümers.

Sturm und die Grenzen des Arguments der höheren Gewalt

Hausbesitzer argumentieren häufig, dass ein außergewöhnlicher Sturm und nicht das Dach selbst die Schäden verursacht habe. Dieses Argument ist zwar berechtigt, aber weniger stichhaltig als es zunächst scheint. Von einem Dach in den Niederlanden wird erwartet, dass es den dort üblichen Windstärken standhält, und niederländische Stürme sind vorhersehbar. Die Verteidigung greift daher nur dann, wenn die Windlast die Belastbarkeit des Daches tatsächlich überstiegen hat und das Dach ansonsten in gutem Zustand war.

Praktisch gesehen muss der Eigentümer die entsprechenden Nachweise erbringen: aktuelle Inspektionsberichte, Rechnungen für Wartungsarbeiten und die Bestätigung, dass das Dach den geltenden Baunormen entspricht. Wetterdaten des KNMI für den genauen Ort und die Uhrzeit zeigen, welche Auswirkungen der Wind tatsächlich hatte. Waren Dachziegel bereits locker oder die Dachanschlüsse spröde, entscheiden Gerichte in der Regel, dass die Schäden durch normale Wartungsarbeiten hätten verhindert werden können und weisen das Argument der Sturmschäden zurück.

Schnee, Frost und verstopfte Abflüsse

Zwei weitere Szenarien verdienen Erwähnung, da Versicherer und Eigentümer sie unterschiedlich behandeln. Wasserstau durch einen mit Laub verstopften Flachdachablauf ist fast immer auf Wartungsmängel und nicht auf äußere Einflüsse zurückzuführen. Schäden durch Schneelast hingegen können zwar tatsächlich durch äußere Einflüsse verursacht sein, jedoch nur, wenn die Konstruktion für die zu erwartende Last ausgelegt und instand gehalten wurde. Frostschäden an einer bereits abgenutzten Dacheindeckung gelten als Verschleiß.

Dächer in Mehrfamilienhäusern und die Rolle der VvE

In einem Mehrfamilienhaus gehören Dach, Dachrinnen, Schornsteine ​​und die tragende Konstruktion fast immer zum Gemeinschaftseigentum. Welche Teile zum Gemeinschaftseigentum zählen, regelt die Teilungsakte und die darin festgelegten Musterregeln; das private Eigentum endet üblicherweise an der verputzten Oberfläche innerhalb der Wohnung. Daraus folgt, dass ein Wasserschaden mit rein individuellen Auswirkungen eine gemeinschaftliche Ursache hat.

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Gebäudes, und die Eigentümergemeinschaft (Vereniging van Eigenaars, VvE) verwaltet die Gemeinschaftsflächen und ist für die Gebäudeversicherung zuständig. Ansprüche aufgrund von Dachmängeln sind daher an die VvE zu richten, und die Kosten werden gemeinschaftlich über die Nebenkosten getragen. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nur dann verantwortlich, wenn ihm im Grundbuch ausdrücklich ein Teil des Daches, beispielsweise eine Dachterrasse eines Penthouses, zugewiesen ist. Unser Artikel über Wohnungsrechte und die VvE in den Niederlanden erläutert diese Aufteilung genauer.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (VvE) muss einen Instandhaltungsfonds für die zukünftige Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen unterhalten. Der jährliche Beitrag muss mindestens ein halbes Prozent des Wiederbeschaffungswerts des Gebäudes betragen, es sei denn, die Gemeinschaft stützt ihren Beitrag auf einen langfristigen Instandhaltungsplan, der nicht älter als fünf Jahre ist. Eine VvE, die weder das eine noch das andere vorweisen kann, ist nicht nur schlecht geführt: Das Defizit wird spätestens dann sichtbar, wenn das Dach erneuert werden muss und die Mitglieder eine Sonderumlage zahlen müssen.

Entscheidungen über Instandhaltungsmaßnahmen trifft die Eigentümerversammlung, die erforderliche Mehrheit ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Hausordnung. Genau hier hakt es oft bei dringenden Reparaturen. Wohnungseigentümer, die keine Entscheidung erhalten, müssen nicht warten: Gemäß Artikel 5:121 BW können sie beim Kantonrechter (Amtsgericht) per Antrag eine Ersatzgenehmigung beantragen, um die Arbeiten durchzuführen oder die von der Versammlung abgelehnte Entscheidung zu treffen. Verursacht das Leck anhaltende Schäden, kann parallel ein Eilverfahren zur Anordnung von Sofortmaßnahmen eingeleitet werden. Fotos, Feuchtigkeitsmessungen und ein Gutachten eines Dachdeckers überzeugen das Gericht von der drohenden Gefahr. Unser Artikel „ Was tun, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Pflichten nicht nachkommt?“ beschreibt die Rechtsmittel ausführlich.

Vermieter und Mieter: Wer repariert und wer zahlt?

Gegenüber der Außenwelt haftet der Eigentümer weiterhin verschuldensunabhängig gemäß Artikel 6:174 BW, der Betreiber gemäß Artikel 6:181 BW. Eine etwaige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter erfolgt im Nachhinein zwischen diesen.

Gemäß Artikel 7:217 BW ist der Mieter verpflichtet, die im Besluit kleine herstellingen aufgeführten kleineren Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen: Reinigung gefahrlos zugänglicher Dachrinnen und Abflüsse, Austausch einzelner defekter Dachziegel unter normalen Bedingungen sowie ähnliche alltägliche Arbeiten. Sämtliche baulichen Schäden und die Dacheindeckung als Ganzes bleiben in der Verantwortung des Vermieters. Unterlässt der Mieter eine kleinere Reparatur, haftet er dadurch nicht für Schäden Dritter; der Vermieter haftet zunächst und kann anschließend den ihm im Besluit zugewiesenen begrenzten Betrag zurückfordern.

Wenn der Mieter das Problem durch eigenes Verhalten verursacht hat, ändert sich die Rechtslage. Artikel 7:218 BW sieht vor, dass der Mieter für Schäden am Mietobjekt haftet, die durch sein eigenes Verschulden entstanden sind, und es wird vermutet, dass der Schaden auf diese Weise verursacht wurde. Diese Vermutung unterliegt einer Ausnahme, die hier von entscheidender Bedeutung ist: Sie gilt weder für Brandschäden noch für Schäden an der Außenfassade des Mietobjekts. Im Falle eines Dachschadens muss daher der Vermieter, der den Mieter verantwortlich macht, nachweisen, dass der Mieter den Schaden verursacht hat und nicht umgekehrt. Das Bohren für eine Satellitenschüssel, die Lagerung schwerer Materialien auf einem Flachdach oder das Entfernen von Dachziegeln für eine Installation sind Beispiele für Situationen, in denen dieser Nachweis üblicherweise erbracht werden kann.

Zahlt die Versicherung des Eigentümers, kann sie ihr Regressrecht gegenüber einem Mieter geltend machen, der den Schaden verschuldet hat. Artikel 7:962 BW schließt diesen Regress nur gegenüber einem kleinen Kreis von Personen aus, die dem Versicherungsnehmer nahestehen; ein Mieter gehört nicht dazu. Dies ist ein Grund, warum beide Parteien ihren Haftpflichtversicherungsschutz vor einem Schadensfall und nicht erst danach prüfen sollten.

Bauunternehmer, neue Dächer und kürzlich gebaute Häuser

Wenn ein gerade erst gedecktes oder erneuertes Dach undicht wird, verschiebt sich die Frage von dem Zustand des Gebäudes hin zur Qualität der Ausführung.

Ein Dachdeckerbetrieb erbringt Leistungen gemäß Art. 7:750 ff. des Baugesetzbuches (BW). Mit der Übergabe ist der Auftragnehmer grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, die der Auftraggeber zu diesem Zeitpunkt hätte entdecken müssen. Daher ist eine Abnahme mit schriftlicher Mängelliste von Bedeutung. Bei Bauverträgen, die unter den privatrechtlichen Teil des Baugesetzbuches (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) fallen (in Kraft getreten am 1. Januar 2024), ist die Rechtslage für den Auftraggeber günstiger: Der Auftragnehmer bleibt auch nach der Übergabe für Mängel haftbar, die bei der Übergabe nicht entdeckt wurden, es sei denn, diese Mängel sind ihm nicht zuzurechnen. Der Auftragnehmer ist zudem verpflichtet, den Auftraggeber auf Ungenauigkeiten im Auftrag sowie auf Mängel an Materialien oder Plänen hinzuweisen, die ihm bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen.

Die Fristen sind zwar streng, aber großzügig bemessen. Ansprüche wegen Mängeln an gelieferten Bauleistungen verjähren zwei Jahre nach der Mängelrüge des Auftraggebers und in jedem Fall zwanzig Jahre nach Übergabe eines Gebäudes. Die fristgerechte Rüge ist eine weitere Voraussetzung: Der Auftraggeber muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels Einspruch erheben; Schweigen kann den Anspruch selbst innerhalb der Verjährungsfrist gefährden. Unsere Artikel zu Baumängeln und Haftung sowie zu Mängeln in Neubauten erläutern diese Schritte im Detail.

Garantieprogramme bieten zusätzliche Sicherheit. Viele Neubauten werden mit einer Garantie im Rahmen eines anerkannten Garantieprogramms verkauft. Die Dachdichtigkeit ist dabei in der Regel für eine bestimmte Anzahl von Jahren abgedeckt, die in den Programmbedingungen und nicht gesetzlich festgelegt ist. Lesen Sie das Zertifikat: Die Bedingungen des Garantieprogramms, nicht das allgemeine Vertragsrecht, sind meist der schnellste Weg.

Dritte sind an diese Regelungen nicht gebunden. Ein Nachbar, dessen Decke beschädigt wurde, oder ein Passant, der von einer Fliese getroffen wurde, kann gemäß Artikel 6:174 BW gegen den Eigentümer vorgehen, ohne überhaupt mit dem Bauvertrag in Kontakt zu treten. Sie können den Auftragnehmer auch gemäß Artikel 6:162 BW wegen unerlaubter Handlung verklagen, wenn die Ausführung eindeutig fahrlässig war. Artikel 6:171 BW kann darüber hinaus den Auftraggeber für die Fehler eines nicht untergeordneten Auftragnehmers haftbar machen, der Arbeiten für sein Unternehmen ausführt. Der Eigentümer kann dann Regressansprüche gegen den Auftragnehmer geltend machen. Ein Geschädigter, der mit einem versteckten Mangel an einer gekauften Immobilie zu tun hat, unterliegt wiederum anderen Regeln, da die zweimonatige Rügefrist für Verbraucherkäufe nicht für den Kauf eines Hauses gilt; hier muss der Käufer innerhalb einer angemessenen Frist rügen.

Welche Versicherung zahlt zuerst?

Versicherungen sind in der Regel die schnellste Geldquelle, und in den meisten Fällen lohnt es sich, die Versicherungssumme in Anspruch zu nehmen, bevor man gegen den Haftpflichtigen vorgeht. Versicherer zahlen häufig und streiten sich erst im Nachhinein über mögliche Regressansprüche.

Die Gebäudeversicherung deckt das Gebäude selbst, einschließlich Dach, Schornstein und Dachrinnen, gegen plötzliche äußere Einwirkungen wie Sturm, Hagel, Blitzschlag, herabfallende Gegenstände und Wasserschäden ab. In den Versicherungsbedingungen wird ein Sturm anhand der Windgeschwindigkeit und nicht anhand der Wetterwarnungen des KNMI definiert. Die genaue Definition ist in den Versicherungsbedingungen festgelegt. Lesen Sie diese daher sorgfältig durch, bevor Sie von einem Versicherungsschutz ausgehen. Die Standardausschlüsse sind wichtiger als die Gefahren selbst: Allmählicher Verschleiß, verspätete Instandhaltung und dem Eigentümer bekannte Konstruktions- oder Baufehler sind fast immer ausgeschlossen. Selbst wenn der Schaden selbst nicht versichert ist, erstattet der Versicherer in der Regel die angemessenen Kosten für Maßnahmen zur Verhinderung oder Begrenzung weiterer Schäden.

Eine Hausratversicherung deckt das Eigentum des Bewohners ab. Für einen Mieter ist sie die Versicherung, die beispielsweise für ein zerstörtes Sofa oder einen durch Wasser beschädigten Laptop aufkommt. Eine Haftpflichtversicherung hingegen deckt Ansprüche Dritter ab. Für einen privaten Vermieter oder Wohnungseigentümer ist sie die Versicherung, die Ansprüche verletzter Passanten abdeckt. Unternehmen sollten prüfen, ob ihre Betriebshaftpflichtversicherung auch die von ihnen genutzten Räumlichkeiten umfasst, da sich die Haftung gemäß Artikel 6:181 BW verlagert hat.

Wenn mehrere Versicherungen greifen, gilt Artikel 7:961 BW. Der Versicherungsnehmer kann den Schaden vollständig von dem Versicherer seiner Wahl fordern, die Kosten werden dann untereinander aufgeteilt. Diese Regelung dient dem Schutz des Geschädigten und sollte ausdrücklich geltend gemacht werden, wenn sich die Versicherer gegenseitig die Verantwortung zuweisen. Melden Sie den Vorfall so schnell wie möglich allen potenziell relevanten Versicherern: Artikel 7:941 BW schreibt eine unverzügliche Meldung vor, und ein Versicherer, dem durch eine verspätete Meldung ein tatsächlicher Nachteil entsteht, kann die Zahlung kürzen oder verweigern.

Den Anspruch nachweisen und den Verlust berechnen

Die Haftung für Dachschäden wird anhand der Beweislage entschieden, und die meisten nützlichen Beweise verschwinden innerhalb weniger Tage.

Was sofort gesichert werden sollte

Fotografieren und filmen Sie das Dach, die Eintrittsstelle, die Verschmutzungen im Innenbereich und alle beschädigten Gegenstände. Das Datum sollte sichtbar sein. Rufen Sie die Wetterdaten für den Ort und die Uhrzeit beim KNMI ab, das historische Daten für seine Stationen veröffentlicht. Bitten Sie einen Dachdecker um eine schriftliche Schadensursachenanalyse, nicht nur um einen Kostenvoranschlag. Bewahren Sie, wenn möglich, die entfernten Materialien auf: Ein brüchiger Dachziegel oder eine korrodierte Befestigung ist aussagekräftiger als eine kurze Beschreibung. Heben Sie die Quittungen für Notfallmaßnahmen auf. Falls jemand verletzt wurde oder ein Fahrzeug beschädigt wurde, notieren Sie sich die Vorgangsnummer der Polizei und die Kontaktdaten von Zeugen.

Führen Sie keine dauerhaften Reparaturen durch, bevor die Schadensursache dokumentiert wurde. Ein später beauftragter Sachverständiger, sei es von einer Versicherung oder vom Gericht, kann die bereits ausgetauschten Teile nicht mehr begutachten, und die Beweislast für den Mangel liegt beim Geschädigten.

Direkter und Folgeschaden

Das niederländische Recht sieht eine Entschädigung für tatsächlich entstandene Schäden in zwei Kategorien vor. Direkte Schäden umfassen die Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes selbst: Ersatzfliesen, neue Gipskartonplatten, Renovierungsarbeiten, ermittelt durch Rechnung oder Gutachten. Folgeschäden decken alle durch den Mangel verursachten Schäden ab, die über das Gebäude hinausgehen: zerstörte Möbel und Geräte, alternative Unterkunft, Umsatzeinbußen, wenn Geschäftsräume nicht genutzt werden konnten, sowie die angemessenen Kosten für die Feststellung des Schadens und die außergerichtliche Geltendmachung der Entschädigung.

Der Wert beschädigter Gegenstände richtet sich nach ihrem Wert zum Zeitpunkt des Schadens, nicht nach dem Neupreis. Daher wird bei Gegenständen mit begrenzter Nutzungsdauer eine Wertminderung berücksichtigt. Sind die Reparaturkosten geringer als der Wiederbeschaffungswert, wird in der Regel der niedrigere Wert erstattet. Originalrechnungen, Kaufbelege und Fotos der Gegenstände im Gebrauch verhindern, dass ein Versicherer einen zu niedrigen Wert ansetzt. Eine Entschädigung für immaterielle Schäden ist nur in den im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Ausnahmefällen möglich, hauptsächlich bei Personenschäden. Unser Artikel zur Entschädigung für immaterielle Schäden erläutert, wann dies der Fall ist. Ist die Haftung festgestellt, die Höhe des Schadens jedoch strittig, kann dieser in einem gesonderten Schadensfeststellungsverfahren beziffert werden.

Verjährungsfristen

Ein Schadensersatzanspruch unterliegt Artikel 3:310 BW: Er verjährt fünf Jahre nach dem Tag, an dem der Geschädigte Kenntnis vom Schaden und vom Verursacher erlangt hat, und in jedem Fall zwanzig Jahre nach dem schädigenden Ereignis. Kenntnis bedeutet tatsächliche, für die Geltendmachung eines Anspruchs ausreichende Kenntnis, nicht nur einen vagen Verdacht; es ist jedoch davon auszugehen, dass die Verjährungsfrist mit dem Eindringen des Wassers zu laufen begann.

Die fünfjährige Verjährungsfrist kann gemäß Artikel 3:317 BW durch eine schriftliche Mitteilung unterbrochen werden, in der der Gläubiger sich unmissverständlich das Recht auf Leistung vorbehält. Ein einziges Einschreiben, das vor jedem Ablauf wiederholt wird, hält den Anspruch während der laufenden Verhandlungen aufrecht. Gegenüber dem Versicherer kann eine gesonderte vertragliche Frist gelten; prüfen Sie daher auch Ihre Versicherungspolice. Ansprüche unterhalb der gesetzlichen Schwelle gemäß Artikel 93 Rv werden vom Kantonrechter verhandelt, für den kein Anwalt erforderlich ist; höhere Ansprüche gehen an die Rechtbank, wo die Vertretung durch einen Anwalt obligatorisch ist. Hinweise zum Verfahrensablauf finden Sie in unserem Artikel zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in den Niederlanden.

Was ist in den ersten Tagen nach einem Wasserschaden oder einer heruntergefallenen Fliese zu tun?

Sowohl Eigentümer als auch Bewohner sind verpflichtet, weiteren Schaden zu begrenzen, und ein Versicherer kann die Zahlung kürzen, wenn diese Pflicht missachtet wurde.

Beseitigen Sie zuerst die Gefahr. Decken Sie die beschädigte Stelle ab, bringen Sie Elektronikgeräte, Kunstwerke und Dokumente in einen trockenen Raum und schalten Sie den Strom in den betroffenen Bereichen ab. Falls sich die Fliesen noch bewegen, sperren Sie den Bereich darunter ab und rufen Sie den Notruf, wenn die Öffentlichkeit gefährdet ist. Bewahren Sie die Quittungen für Planen, Luftentfeuchter und Einsatzkosten auf, da diese Kosten in der Regel erstattet werden, selbst wenn der ursprüngliche Schadenersatzanspruch später abgelehnt wird.

Benachrichtigen Sie anschließend schriftlich und in der richtigen Reihenfolge: den Eigentümer bzw. die VvE-Leitung (falls Sie Mieter oder Wohnungseigentümer sind); die Gebäude- und die Hausratversicherung; die Gemeinde, falls die Straße durch Trümmer gefährdet ist; und die Nachbarn, die durch eindringendes Wasser betroffen sein könnten. Senden Sie eine kurze, sachliche Zusammenfassung mit Fotos und bitten Sie um eine Empfangsbestätigung. Diese Bestätigungen legen das Datum der Benachrichtigung fest, welches den Beginn einer möglichen Mietminderung, die Kenntnisnahme des Vermieters und den Beginn der Verjährungsfristen bestimmt.

Sobald sich die Lage stabilisiert hat, sollten Sie mindestens zwei Kostenvoranschläge für die Reparatur einholen und eine Schadensaufstellung erstellen. Ein formelles Mahnschreiben, in dem die Fakten, die Rechtsgrundlage und eine Frist dargelegt werden, klärt viele dieser Angelegenheiten außergerichtlich und begründet das Versäumnis, das für eine Schadensersatzklage erforderlich ist. Wenn das Leck weiterhin besteht und der Verantwortliche nicht handelt, kann ein Eilverfahren innerhalb von Tagen statt Monaten zu einer Anordnung zur Durchführung der Reparatur führen. Geht es im Streitfall lediglich um die Schadenshöhe, ist ein ordentliches Gerichtsverfahren der richtige Weg.

Law & More berät Eigentümer, Mieter, Wohnungseigentümer und Hausbesitzervereinigungen in Bezug auf Haftung für Dachschäden und auf dem Wiedergutmachung des entstandenen VerlustesWir prüfen die Sachlage, kümmern uns um die Kommunikation mit Versicherern und vertreten Sie gegebenenfalls vor Gericht. Bei einem Wasserschaden, einer heruntergefallenen Dachziegel oder einer Schadenersatzforderung Ihres Nachbarn kontaktieren Sie bitte unsere Anwälte.