Viele Vermieter stehen vor demselben Problem: Die Mieteinnahmen sinken, während Instandhaltungskosten, Steuern und sonstige Ausgaben stetig steigen. Da liegt es nahe, zu überlegen, ob eine Immobilie nicht besser privat vermietet werden sollte. Doch wann ist das überhaupt zulässig? Und kann man eine regulierte Mietimmobilie einfach so in den Privatsektor überführen?
Die kurze Antwort: Nein, in der Regel nicht während eines laufenden Mietverhältnisses. Ihre Möglichkeiten sind begrenzt, solange der aktuelle Mieter in der Immobilie wohnt. Es gibt jedoch Wege, die mit der Zeit vom regulierten Mietmarkt in den privaten Sektor führen können. Dieser Blog erklärt die Regeln, die Chancen und häufige Fehler von Vermietern.
Zunächst die Grundlagen: Wann unterliegt eine Immobilie der Regulierung und wann nicht?
Ob eine Immobilie unter die Mietpreisbindung fällt oder dem privaten Sektor angehört, hängt vom niederländischen Bewertungssystem für Wohnimmobilien ab, dem Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dieses Punktesystem bewertet die Qualität einer Immobilie anhand von Faktoren wie Wohnfläche, Ausstattung (z. B. Küche und Bad), dem kommunalen Immobilienwert (WOZ), dem Energielabel und dem Zustand der Immobilie.
Erst wenn eine Immobilie zum relevanten Zeitpunkt eine ausreichende Punktzahl erreicht, ist eine Vermietung im privaten Sektor möglich. Das bedeutet, dass nicht nur die Höhe der gewünschten Miete entscheidend ist – maßgeblich ist die rechtliche Einstufung der Immobilie zum Zeitpunkt des Mietbeginns.
Dies ist ein entscheidender Punkt: Man kann einen bestehenden regulierten Mietvertrag nicht nachträglich in einen privaten Mietvertrag umwandeln, nur weil sich der Markt verändert hat oder der Wert der Immobilie gestiegen ist.
Während eines laufenden Mietverhältnisses: kaum Handlungsspielraum
Wenn ein Mieter aufgrund eines regulierten Mietvertrags in der Immobilie wohnt, dürfen Sie die Miete nicht einseitig auf das Niveau des privaten Mietmarktes anheben. Der Mieter genießt sowohl Mietsicherheit als auch Preisschutz. Genau das ist der Kern regulierter Mietverhältnisse.
Viele Vermieter glauben, ein Wechsel sei möglich, sobald der Marktwert der Immobilie gestiegen ist, der kommunale Immobilienwert zugenommen hat oder die Immobilie modernisiert wurde. Diese Umstände reichen jedoch fast nie aus, um ein bestehendes reguliertes Mietverhältnis in einen Vertrag mit dem privaten Sektor umzuwandeln.
Vereinbarungen mit dem Mieter: weniger einfach als es scheint
Manchmal wird angenommen, dass Vermieter und Mieter einfach vereinbaren können, dass die Immobilie fortan in Privatbesitz übergeht. Theoretisch ist das denkbar, praktisch jedoch selten rechtlich abgesichert. Das Wohnraummietrecht enthält zahlreiche zwingende Bestimmungen zum Schutz der Mieter.
Das bedeutet, dass nicht jede Vereinbarung automatisch gültig ist, selbst wenn beide Parteien scheinbar zustimmen. Führt eine Vereinbarung faktisch dazu, dass der Mieter ihm zustehende Schutzrechte verliert, kann diese Vereinbarung später aufgehoben werden. Für Vermieter ist dies daher in der Regel ohne vorherige rechtliche Prüfung kein sinnvoller Weg.
Die realistischste Lösung: Neuvermietung nach Auszug des Mieters.
Für die meisten Vermieter ergibt sich die eigentliche Chance erst, wenn die Immobilie leer steht. Sobald der Mieter ausgezogen ist, können Sie bei der Neuvermietung neu bewerten, in welches Segment die Immobilie fällt. Dann sind folgende Fragen relevant: Wie viele Punkte erzielt die Immobilie aktuell? Fällt sie damit unter regulierte Mietpreise, ins mittlere Marktsegment oder in den privaten Sektor? Und welche Anfangsmiete können Sie rechtlich vereinbaren?
Für viele Vermieter ist dies der natürliche Wendepunkt. Nicht während des bestehenden Mietverhältnisses, sondern in dem Moment, in dem ein neuer Mieter ins Spiel kommt.
Eine höhere Miete zu verlangen ist keine Lösung.
Das ist ein häufiger Fehler. Manche Vermieter setzen einfach eine höhere Miete im Vertrag an und gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Immobilie deshalb in den privaten Mietsektor fällt. Erfüllt die Immobilie jedoch die Kriterien für den privaten Mietsektor gemäß dem Punktesystem nicht, kann der Mieter die Miete später anfechten. Sie wird dann auf das regulierte Niveau gesenkt, gegebenenfalls mit Rückzahlungsverpflichtungen.
Die praktische Lehre ist einfach: Zuerst muss geklärt werden, ob die Immobilie frei vermietet werden darf, dann kann die Miete festgelegt werden.
Die Immobilie aufwerten: oft die klügste Vorbereitung
Wenn Sie langfristig in den Privatsektor wechseln möchten, kann es sich lohnen, gezielte Verbesserungen an der Immobilie vorzunehmen. Nicht jede Investition ist hilfreich, aber manche Veränderungen können die Attraktivität deutlich steigern. Denken Sie an Nachhaltigkeitsmaßnahmen und eine bessere Energieeffizienzklasse, die Renovierung von Küche oder Bad, Verbesserungen der Bausubstanz oder eine hochwertigere Ausstattung.
Kosmetische Arbeiten reichen in der Regel nicht aus. Die Verbesserungen müssen sich tatsächlich im Punktesystem niederschlagen. Daher ist es sinnvoll, zunächst eine Punktebewertung durchführen zu lassen und erst danach zu investieren. So wissen Sie, ob eine Renovierung Sie tatsächlich über die erforderliche Punktzahl bringt oder ob Sie Geld ausgeben, ohne einen rechtlichen Nutzen davon zu haben.
Befristete Verträge sind kein Ausweg
Manche Vermieter hoffen, durch befristete Mietverträge mehr Kontrolle über den Zeitpunkt des Leerstands ihrer Immobilie zu erlangen. Befristete Verträge sind jedoch seit 2024 stark eingeschränkt. In vielen Fällen erhält der Mieter nun standardmäßig einen unbefristeten Mietvertrag. Wer versucht, durch eine befristete Vereinbarung mehr Flexibilität zu schaffen, riskiert, dass der Mieter letztendlich doch uneingeschränkten Mietschutz genießt. Als Strategie für den Übergang vom regulierten Mietmarkt zum privaten Mietsektor ist die befristete Vermietung selten verlässlich.
Vergessen Sie nicht das mittlere Marktsegment
Der Mietmarkt besteht nicht mehr nur aus regulierten Mietwohnungen und dem privaten Sektor. Das mittlere Marktsegment gewinnt zunehmend an Bedeutung. Eine Immobilie, die für den privaten Sektor wirtschaftlich attraktiv erscheint, kann dennoch unter strengere Mietvorschriften fallen. Daher reicht es bei der Neuvermietung nicht aus, lediglich zu fragen, ob eine Vermietung an den privaten Sektor möglich ist. Man muss auch prüfen, ob die Immobilie in das mittlere Marktsegment fällt.
Praktischer Schritt-für-Schritt-Plan
Sie möchten als Vermieter wissen, ob Ihre Immobilie für den privaten Sektor geeignet ist? Gehen Sie dabei wie folgt vor: Analysieren Sie zunächst Ihre aktuelle Mietsituation: Vertragsart, Mietbeginn, aktuelle Miete und die Situation des Mieters. Lassen Sie anschließend eine aktuelle Punktebewertung durchführen – nicht intuitiv, sondern fundiert und mit solider Begründung. Prüfen Sie im nächsten Schritt, ob die Immobilie bei einer Neuvermietung von der Mietpreisbindung befreit werden kann. Ermitteln Sie danach, welche Verbesserungen zusätzliche Punkte bringen würden, und führen Sie eine Kosten-Nutzen-Analyse durch. Legen Sie die Miete erst nach rechtlicher Prüfung fest und lassen Sie Verträge und Strategie im Vorfeld von einem Experten prüfen.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Als Vermieter sind Ihre Möglichkeiten während eines laufenden Mietverhältnisses begrenzt. Die besten Chancen ergeben sich, wenn die Immobilie leer steht und Sie sie neu vermieten. Dann können Sie beurteilen, ob die Immobilie aufgrund ihrer Punktzahl für ein anderes Segment in Frage kommt und ob sich Investitionen lohnen.
Der Wechsel vom regulierten Mietmarkt zum privaten Sektor ist kein einfacher Schalter, den man umlegen kann. Es handelt sich um einen strategischen Schritt, der eine sorgfältige Punkteanalyse, Kenntnisse der geltenden Mietbestimmungen, realistische Planung und mitunter auch Vorabinvestitionen erfordert. Vermieter, die sich gut vorbereiten, vermeiden spätere Streitigkeiten und treffen fundiertere Entscheidungen hinsichtlich Rendite und Vermietungsstrategie.
Sie möchten wissen, ob Ihre Immobilie bei einer Neuvermietung für die private Vermietung in Frage kommt? Lassen Sie zunächst die Bewertungskriterien und die rechtliche Lage Ihrer Immobilie sorgfältig prüfen. Genau an diesem Punkt werden in der Praxis häufig Fehler gemacht, und eine gründliche Vorprüfung kann erhebliche finanzielle Risiken vermeiden.
