Erfpacht: Langzeitpacht von Grundstücken in den Niederlanden – erklärt für Käufer

Wenn in den Unterlagen für ein niederländisches Haus „op erfpacht“ steht , erwerben Sie nicht das Grundstück selbst. Sie erwerben ein eingetragenes Recht, fremdes Land zu besitzen und zu nutzen, und zwar zu Bedingungen, die der Eigentümer – mitunter vor einem Jahrhundert – festgelegt hat. Diese Bedingungen bestimmen den Kaufpreis, die Laufzeit und ob eine Bank Ihnen überhaupt einen Kredit gewährt.

Was ist erfpacht?

Das Erfpachtrecht ist ein beschränktes dingliches Recht gemäß Artikel 5:85 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW). Es berechtigt den Inhaber, den Erfpachter , zur Nutzung eines fremden Grundstücks. Der Grundstückseigentümer behält den Eigentumstitel. Da das Recht des Erfpachters im Grundbuch (Kadaster) eingetragen ist, erwirbt man beim Kauf einer Immobilie auf einem Erfpachtrecht weiterhin ein verkäufliches, beleihbares und vererbbares Eigentumsrecht, das auch nach einem späteren Verkauf des Grundstücks selbst bestehen bleibt.

Die Urkunde kann den Erfpachter zur Zahlung einer regelmäßigen Summe, der sogenannten Grundrente, verpflichten. Eine Grundrente ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber auf fast jedem Wohngrundstück gezahlt. Neben dieser Zahlung hat der Erfpachter im Wesentlichen die gleichen Nutzungsrechte wie der Eigentümer, einschließlich der Vermietung des Grundstücks. Für Instandhaltungsarbeiten ist er verantwortlich. Er darf die Nutzung des Grundstücks nicht verändern und keine Arbeiten durchführen, die dem Eigentümer vorbehalten sind.

Das uneingeschränkte Eigentum an einem Grundstück ist kostenlos und unterliegt lediglich dem allgemeinen Recht. Das Erbpachtrecht hingegen wird auf fremdem Grund und Boden unter den Bedingungen des jeweiligen Eigentümers ausgeübt und kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Wohnung auf einem Erbpachtgrundstück mit laufendem Kanonenpfahl ist in der Regel weniger wert als dieselbe Wohnung im uneingeschränkten Eigentum, und dieser Unterschied spiegelt sich nicht immer im Angebotspreis wider.

Wie sich erfpacht von opstal und von renting unterscheidet

• Erbpacht Das Recht, fremdes Land zu besitzen und zu nutzen, wird gewährt. Gebäude auf dem Grundstück gehören im Allgemeinen zu diesem Recht.
• Gebäude Das Nutzungsrecht (auch: Oberflächenrecht) ermöglicht es jemandem, ein Gebäude, eine Anlage oder eine Bepflanzung auf fremdem Grund zu besitzen oder zu erwerben, beispielsweise ein Kabel oder eine Solaranlage. Es kann eine eigene Zahlung beinhalten und besteht häufig zusammen mit einem Erbpachtvertrag oder einem Pachtvertrag und nicht allein.
• Miete Die Anmietung eines Gebäudes oder einer Wohnung ist ein Vertrag, kein eingetragenes Recht: kein Grundbucheintrag, keine Hypothek. Ein Mieter zahlt Miete für die Nutzung; ein Erfpachter zahlt einem Kanoniker für ein ihm gehörendes und übertragbares Eigentumsrecht.

Warum die allgemeinen Bedingungen der Urkunde wichtiger sind als das Gesetz

Ein Erbpachtrecht entsteht durch notarielle Beurkundung und wird in den öffentlichen Registern eingetragen. Die Beurkundung legt die einzelnen Bedingungen fest – Grundstück, Laufzeit, Anfangsnorm, zulässige Nutzung – und bestimmt anschließend die geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen . Diese Bedingungen, nicht das Gesetz, regeln den Revisionsmechanismus , die Abkaufsregeln, die Zustimmungserfordernisse und die Kündigungsbefugnisse.

Welche Bedingungen treffen auf Ihr Grundstück zu?

Eine Gemeinde hat nicht nur einen Satz von Bedingungen, sondern eine Reihe von Bedingungen, die in verschiedenen Jahren herausgegeben werden, und jedes Grundstück ist an die zum Zeitpunkt seiner Vergabe geltende Reihe gebunden. Amsterdam Allein hat seit dem frühen zwanzigsten Jahrhundert mehrere solcher Serien herausgegeben, und ältere Sets können dem Besitzer einen großen Ermessensspielraum bei Überarbeitungen und eingeschränkte Entschädigungsrechte einräumen.

Die Frage lautet nie „Welche Grundstücksbedingungen gelten in dieser Stadt?“, sondern „Welche gelten für dieses Grundstück?“. Die Gründungsurkunde und jede spätere Änderungsurkunde legen die Bedingungen jahrgangsweise fest. Bitten Sie Ihren Notar, diese Urkunde und den vollständigen Wortlaut der darin genannten Bedingungen zu besorgen und diese vorzulesen – nicht eine Zusammenfassung, nicht den Absatz des Maklers.

Wie wird die Grundmiete (kanonisch) festgelegt?

Die Grundsteuer ist die periodische Zahlung für die Nutzung des Landes. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des festgestellten Landwertes berechnet, der sich aus einem Anteil des Grundstückswertes oder aus einem veröffentlichten Gebührenverzeichnis ergibt; Amsterdam Dieses Verhältnis wird als … bezeichnet buurtstraatquote.

Zwischen den Revisionen wird der Grundsteuerbetrag in den meisten modernen Fällen jährlich an einen Verbraucherpreisindex angepasst. Diese Indexierung ist keine Revision: Sie bildet die Inflation ab und ist vorhersehbar, während eine Revision den zugrunde liegenden Bodenwert neu festlegt und den Grundsteuerbetrag vervielfachen kann. Wird der Grundsteuerbetrag nicht entrichtet, kann dies dem Erfpachter letztendlich das Erbbaurecht selbst kosten.

Welche drei Arten von Erfpacht gibt es?

Im Englischen werden sowohl „voortdurend “ als auch „ eeuwigdurend “ üblicherweise mit „perpetual“ übersetzt. Sie sind jedoch nicht gleichzusetzen, und der Unterschied kann einen erheblichen finanziellen Wert haben. Ein Recht, das auf Dauer ewig gilt, kann dennoch eine auf einen bestimmten Zeitraum erkaufbare Vorkaufsfrist haben. Daher sind Dauer und Erkaufsfrist als separate Fragen zu behandeln.

Warum ist die Überarbeitung finanziell so wichtig?

Bei fortlaufenden Erbpachtperioden ist das Ende einer Periode der Zeitpunkt, zu dem der Grundstückseigentümer den Grundsteuerwert auf den aktuellen Grundstückswert neu festlegen kann. Da Perioden Jahrzehnte dauern und die Grundstückspreise in niederländischen Städten stark gestiegen sind, kann der neue Grundsteuerwert ein Vielfaches des alten betragen.

• Der Anstieg erfolgt nicht allmählich. Es kommt in einem Schritt an, an einem Datum, das Jahrzehnte zuvor festgelegt wurde.
• Der Mechanismus befindet sich noch im alten Zustand. Bei einigen älteren Anlagen hat der Eigentümer einen weiten Ermessensspielraum, und etwaige Einwände beschränken sich auf ein Bewertungsverfahren und nicht auf ein Gerichtsverfahren.
• Die Kreditgeber blicken nach vorn. Ein naher Revisionstermin wirkt sich sowohl auf Ihre Hypothek als auch auf den Wiederverkaufsmarkt aus, mit dem Sie später konfrontiert sein werden.

Bevor Sie unterschreiben, klären Sie das Ende der aktuellen Periode, den Revisionsmechanismus und, falls Richtwerte veröffentlicht sind, wie der Kanon bei einer heutigen Revision aussehen würde. Falls eine Revision bereits im Gange ist, lassen Sie sich das Angebot und die Einspruchsfrist zeigen.

Kann die Erbpacht abbezahlt werden?

Anstatt eine Grundschuld zu zahlen, kann der Erfpachter diese unter Umständen durch eine Einmalzahlung ablösen. Eine Ablösung für den laufenden Zeitraum deckt die Grundschuld nur bis zum Ende dieses Zeitraums ab; die Verpflichtung lebt danach zu geänderten Bedingungen wieder auf. Daher kann eine als „grundschuldfrei abgelöst“ angebotene Immobilie nur noch bis zu einem mittlerweile recht nahen Datum gedeckt sein. Eine Ablösung auf unbestimmte Zeit tilgt die Grundschuld endgültig und ohne zukünftige Anpassung.

Die Ablösung eines Kanons ist nicht gleichbedeutend mit dem Kauf des Grundstücks: Das Eigentum verbleibt beim Grundstückseigentümer, lediglich die Zahlungsverpflichtung erlischt, und die Nutzungsbedingungen bleiben weiterhin gültig. Ob ein Ablösungsangebot unterbreitet werden muss, wie es berechnet wird und ob eine Ablösung während der Laufzeit möglich ist, hängt von den jeweiligen Bedingungen und nicht vom allgemeinen Recht ab. Die Ablösung erfolgt durch notarielle Urkunde und wird im Grundbuch eingetragen. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss von einem Steuerberater die steuerliche Behandlung bestätigen, da eine periodische Kanonenzahlung und eine Kapitalablösung unterschiedlich behandelt werden.

Amsterdam: von der Fortsetzung bis zur ewigen Erfpacht

Amsterdam Deshalb ist dieses Thema für die meisten internationalen Käufer relevant: Ein großer Teil des Wohnungsbestands der Stadt befindet sich auf städtischem Erbpachtland, das historisch gesehen der Erbpacht mit regelmäßiger Überprüfung folgt.

Seit 2016 vergibt die Gemeinde unbefristete Erbpachtverträge für Neuverpachtungen nach ihren eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und bietet bestehenden Pächtern die Möglichkeit, ihren Pachtvertrag auf einen unbefristeten Erbpachtvertrag oder einen unbefristeten Kaufvertrag umzustellen. Der Pächter beantragt ein Angebot, das auf Grundlage des Grundstückswerts zu einem von der Gemeinde festgelegten Stichtag berechnet wird; die Annahme des Angebots führt zu einer Änderungsurkunde, die beim Katasteramt eingetragen wird.

Die Berechnungsgrundlage und der verfügbare Rabatt haben sich seit Einführung des Programms mehrfach geändert. Neuere Regelungen haben eigene Bedingungen und Fristen, die von der Gemeinde und nicht gesetzlich festgelegt werden. Ob für eine bestimmte Immobilie aktuell ein Rabatt gewährt wird und auf welcher Grundlage, muss zum Zeitpunkt des Kaufs anhand des veröffentlichten Programms der Gemeinde geprüft werden: Fragen Sie den Verkäufer nach bereits abgegebenen Angeboten und bestätigen Sie die aktuelle Situation direkt bei der Gemeinde. Die Unterschiede zwischen den Berechnungsgrundlagen können mehrere zehntausend Euro betragen.

Es folgen drei praktische Punkte:

• Klären Sie genau ab, was der Verkäufer besitzt. Fortlaufendes Erbpacht; fortlaufendes Erbpacht mit beantragtem, aber noch nicht abgeschlossenem Wechsel; ewiges Erbpacht mit indexiertem Kanon; und ewiges Erbpacht, das endgültig abgekauft wurde, sind vier verschiedene Vermögenswerte zu vier verschiedenen Preisen.
• Ein Angebot ist kein Wechsel. Bis zur Ausfertigung und Eintragung der Änderungsurkunde unterliegt das Grundstück weiterhin den alten Bestimmungen. Ob und bis wann ein Käufer ein bestehendes Angebot übernehmen kann, hängt von den Bedingungen des jeweiligen Programms ab.
• Das System ändert sich ständig. AmsterdamDie Erbpacht-Richtlinien von [Name des Unternehmens] wurden wiederholt geändert; Fristen, Rabatte und Canon-Prozentsätze variieren von Jahr zu Jahr. Nichts davon entspricht zwangsläufig den Bedingungen am Tag Ihres Kaufs.

Wie sieht es mit Erfpacht von einem privaten Grundstückseigentümer aus?

Grundstücke werden auch von Bauträgern, Wohnungsbaugesellschaften, institutionellen Anlegern, Stiftungen und privaten Grundstückseigentümern langfristig verpachtet. Das Gesetz ist dasselbe, die Bedingungen jedoch oft nicht.

Private Pachtbedingungen sind in erkennbarer Hinsicht oft ungünstiger: kürzere oder befristete Laufzeiten ohne Verlängerungsoption; häufigere Anpassungen, mitunter alle fünf oder zehn Jahre; Anpassungen an den Immobilienwert statt an den Grundstückswert, sodass die Wertsteigerung durch die vom Pächter selbst vorgenommenen Verbesserungen zustande kommt; ausgeschlossene oder begrenzte Entschädigungen; und weitreichende Genehmigungspflichten für Vermietung, Umbau und Verkauf. Einige Programme für Erstkäufer, bei denen der Verkäufer das Grundstück behält, um den Kaufpreis zu senken, sind Beispiele für solche Erfpacht-Konstruktionen.

Eine Gemeinde ist eine ständige Institution mit politischen Beschränkungen und einem Interesse an einem funktionierenden Wohnungsmarkt; ein privater Grundstückseigentümer hingegen hält eine Investition. Privatgrundstücke sind allein deshalb nicht schlecht, aber man sollte niemals annehmen, dass ihre Bedingungen denen kommunaler Grundstücke gleichen, über die man vielleicht gelesen hat.

Erhalten Sie eine Entschädigung, wenn erfpacht endet?

Wenn ein Erbpachtrecht erlischt, hat der ehemalige Erbpachter grundsätzlich Anspruch auf Entschädigung für die Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen, die er selbst errichtet oder von seinem Vorgänger erworben hat, und er darf den Besitz bis zur Zahlung dieser Entschädigung behalten.

Zwei Punkte sind hierbei zu beachten. Erstens kann die Urkunde den Anspruch im gesetzlich zulässigen Rahmen einschränken oder ausschließen, was bei älteren privaten Vereinbarungen häufig der Fall ist. Zweitens handelt es sich um eine Entschädigung für die Gebäude, nicht für die Differenz zwischen dem Wert des Erbbaurechts und dem Wert des Eigentums: Ein Erbbauberechtigter, dessen befristetes Recht ausläuft, erhält nicht den Marktwert des Hauses. Sofern in den Vereinbarungen vom „Wert der Gebäude“ die Rede ist, ist die angewandte Bewertungsmethode ausschlaggebend.

Vergibt eine Bank einen Kredit für ein Haus mit Erbpacht?

Ein Erbpachtrecht kann verpfändet werden, und die meisten niederländischen Kreditgeber vergeben Kredite für Erbpachtgrundstücke. Ob ein Kreditgeber jedoch für ein bestimmtes Grundstück einen Kredit vergibt, hängt fast ausschließlich von den allgemeinen Bedingungen ab. Kreditgeber prüfen die Art des Rechts und, falls es sich um ein befristetes Recht handelt, die Restlaufzeit im Verhältnis zur Kreditlaufzeit; ob die Nutzungsordnung fest, indexiert oder revidierbar ist und wann die nächste Revision ansteht; ob eine Kündigung ihre Sicherheiten gefährden könnte; ob sie über einen Zahlungsverzug benachrichtigt werden müssen und die Möglichkeit haben, diesen zu beheben; und ob am Ende des Pachtverhältnisses eine Entschädigung besteht.

Zwei Faktoren ermöglichen dies in der Praxis. Die Standardbedingungen der größeren Gemeinden werden von den Hauptkreditgebern in der Regel akzeptiert, sodass ein Kauf zu diesen Bedingungen selten Finanzierungsprobleme aufwirft. Bei privaten Erbpachtverträgen gestaltet sich dies schwieriger, da die Bedingungen vom jeweiligen Grundstückseigentümer festgelegt werden und die Akzeptanz dieser spezifischen Bedingungen beim Kreditgeber sowie gegebenenfalls beim Bürgen nachgewiesen werden muss. Wird eine nationale Hypothekengarantie (NHG) beantragt, gelten die veröffentlichten Richtlinien der NHG: Traditionelle Erbpachtverträge werden zwar akzeptiert, jedoch werden Anforderungen an die Restlaufzeit des Erbpachtvertrags im Verhältnis zur Darlehenslaufzeit gestellt, wobei diese Anforderungen für ältere Rechte strenger sind. Ein nicht-traditionelles Bauvorhaben muss zusammen mit jeglicher Form der Käuferförderung in der veröffentlichten Liste der von der NHG akzeptierten Bauvorhaben aufgeführt sein, andernfalls wird es nicht über die NHG finanziert.

Eine Finanzierungsklausel im Kaufvertrag bietet keinerlei Schutz, wenn der Hypothekenantrag zusammen mit den Bedingungen für das Erbbaurecht nicht beim Kreditgeber eingegangen ist.

Was bei einem Verkauf geschieht: Zustimmung und Zahlungsrückstände

Ein Erbpachtrecht kann übertragen werden, doch die Urkunde kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung oder Teilung des Rechts vorsehen. Wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, kann sie laut Gesetz durch eine gerichtliche Genehmigung ersetzt werden. Bei den meisten Gemeinden ist die Zustimmung eine Formalität, man sollte sich jedoch nie darauf verlassen: Der Zeitplan muss mit der Fertigstellung übereinstimmen, und die Bedingungen können voraussetzen, dass keine Zahlungsrückstände oder sonstige offene Verstöße vorliegen.

Rückstände ergeben sich aus dem Eigentumsrecht selbst: Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für die vor der Eigentumsübertragung fälligen Grundschulden, und zwar innerhalb der in den Bedingungen festgelegten Frist. Der Notar sollte vor der Eigentumsübertragung eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers über die Grundschuldsituation, etwaige Belastungen und etwaige behauptete Vertragsverletzungen einholen.

Kann der Grundstückseigentümer das Erbpachtrecht aufheben?

Der Grundstückseigentümer kann einen Erbpachtvertrag kündigen, wenn die Grundsteuer über einen längeren Zeitraum nicht entrichtet wurde oder der Erbpachtnehmer schwerwiegend gegen den Vertrag verstößt. Die Formalitäten sind streng und dienen unter anderem dem Schutz des Kreditgebers: Die Kündigung erfolgt durch einen Gerichtsvollzieherbeschluss mit vorheriger Ankündigung und muss auch allen eingetragenen Hypothekengläubigern oder anderen Rechteinhabern zugestellt werden, damit die Bank die Möglichkeit hat, die ausstehenden Zahlungen einzutreiben. Unabhängig davon kann jede Partei, sobald seit der Begründung des Erbpachtvertrags ein längerer Zeitraum vergangen ist, das Gericht um eine Änderung oder Aufhebung aufgrund unvorhergesehener Umstände bitten – ein begrenzter Rechtsweg und kein Mittel gegen eine Grundsteuer, die einfach zu teuer geworden ist.

Was sollte ein Käufer vor der Unterzeichnung überprüfen?

• Die eingetragene Gründungsurkunde und jede spätere Änderungs- oder Abfindungsurkunde.
• Welche allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten, nach welchem ​​Jahr, und wie lautet ihr vollständiger Text?
• Ob es sich um ein befristetes, fortlaufendes oder unbefristetes Recht handelt und das genaue Ablauf- bzw. Enddatum.
• Der aktuelle Kanon, seine Indexierungsgrundlage und die Frage, ob er aufgekauft wurde – und wenn ja, bis wann.
• Der nächste Revisionstermin und -mechanismus sowie alle bereits laufenden Revisions- oder Umstellungsverfahren.
• Ob die Zustimmung des Grundstückseigentümers für die Übertragung erforderlich ist und wie lange dies dauert.
• Eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers über Zahlungsrückstände, Gebühren und mutmaßliche Verstöße.
• Schriftliche Bestätigung des Kreditgebers, dass er zu diesen Bedingungen einen Kredit vergibt.
• Bei Wohnungen: Wie das Erbbaurecht mit der Eigentümergemeinschaft interagiert und wer die Grundsteuer zahlt.
• Für Amsterdam: die aktuell veröffentlichte Position der Gemeinde zum Thema Stromumstellung, geprüft am Tag des Kaufs.

Das Erbpachtrecht ist kein Mangel. Im Lichte der tatsächlichen Urkunden betrachtet, stellt es eine bedingte Form des Eigentumserwerbs dar und kann durchaus zulässig sein. Fehler entstehen, wenn Käufer die Klausel zum Erbpachtrecht als Standardklausel behandeln.

Zusammenfassend

• Ein Erfpacht gewährt ein eingetragenes Recht, fremdes Land zu besitzen und zu nutzen; man ist nicht Eigentümer des Landes selbst.
• Die im Vertrag genannten allgemeinen Geschäftsbedingungen, nicht das allgemeine Recht, bestimmen die für Sie geltenden Regeln für Vertragseröffnung, Vertragsänderung, Zustimmung und Vertragsbeendigung.
• Bei einer fortlaufenden Erbpacht besteht am Ende jeder Periode ein Revisionsrisiko; bei einer ewigen Erbpacht nicht, aber „perpetual“ kann in englischen Bezeichnungen beide Arten beschreiben.
• In AmsterdamPrüfen Sie, ob ein Wechsel zu einem unbefristeten Erbpacht angeboten, beantragt oder abgeschlossen wurde, da es sich hierbei um unterschiedliche Vermögenswerte zu unterschiedlichen Preisen handelt.
• Bevor Sie unterschreiben, lassen Sie sich die notariell beglaubigte Eigentumsurkunde, die geltenden Bedingungen und eine schriftliche Bestätigung Ihres Kreditgebers geben, dass er die Immobilie zu diesen Bedingungen finanzieren wird.

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