Was das Gesetz als schlechte Arbeit bezeichnet
Unterscheidung eines kleinen Defekts von einem schwerwiegenden
Nicht jeder Mangel hat die gleichen Konsequenzen. Es geht nicht um die Unterscheidung zwischen kosmetischen und strukturellen Mängeln, sondern darum, ob der Mangel so bedeutend ist, dass er die gewünschte Abhilfemaßnahme rechtfertigt.- Kleinere Mängel: Farbnasen, eine schief sitzende Fliese, eine unsauber verarbeitete Kante. Diese Mängel berechtigen zur Nachbesserung und, falls die Nachbesserung nicht durchgeführt wird, zu einer anteiligen Preisminderung, jedoch nicht zur Auflösung des gesamten Vertrags.
- Schwerwiegende Mängel: Ein undichtes Dach, Elektroinstallationen, die nicht den geltenden Normen entsprechen, ein nicht tragfähiger Fußboden, ein Bauwerk, das nicht den Bauvorschriften entspricht – all dies kann die Auflösung des Vertrags, den Austausch des Auftragnehmers und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen rechtfertigen.
Wer haftet, wenn mehrere Parteien beteiligt waren?
Größere Projekte involvieren einen Architekten, einen Statiker, Subunternehmer und Lieferanten. Der erste Impuls, den Verursacher des Problems zu belangen, ist meist falsch. Ihr Vertrag besteht mit dem Generalunternehmer. Gemäß Artikel 6:76 des Bürgerlichen Gesetzbuches haftet eine Partei, die andere mit der Erfüllung ihrer Pflichten beauftragt, für deren Handeln wie für ihr eigenes. Der Generalunternehmer kann daher weder seinen Subunternehmer noch den Lieferanten eines fehlerhaften Materials belangen; dies ist eine Angelegenheit zwischen ihnen. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie einen separaten Vertrag mit dem Planer oder einem Lieferanten geschlossen haben. Ein Planer hat eine berufliche Sorgfaltspflicht, und ein Planungsfehler stellt einen separaten Anspruch mit eigener Verjährungsfrist dar. Hat ein fehlerhaftes Produkt einen Sachschaden verursacht, kann der Hersteller selbst haftbar gemacht werden. Klären Sie von Anfang an, mit wem Sie einen Vertrag haben, denn dies bestimmt, an wen Sie sich wenden und wen Sie verklagen.Die Auslieferung ist der Moment, der alles verändert
Was das WKB abdeckt und was nicht.
Der öffentlich-rechtliche Teil des Bauaufsichtsgesetzes (Wkb) gilt seit dem 1. Januar 2024 für Neubauten der Folgeklasse 1, der niedrigsten Risikokategorie. Diese umfasst beispielsweise Einfamilienhäuser und kleinere Gewerbebauten. Bei diesen Projekten überprüft ein unabhängiger Qualitätsbeauftragter (kwaliteitsborger) die Bauarbeiten während der Bauphase, anstatt dass die Gemeinde die Pläne im Voraus prüft. Vor der Nutzung des Gebäudes muss der Gemeinde eine Fertigstellungsanzeige vorgelegt werden. Die Ausweitung auf Sanierungsarbeiten wurde verschoben und hat noch keinen festen Termin. Die oben beschriebenen privatrechtlichen Änderungen gelten hingegen für Bauverträge im Allgemeinen und nicht nur für Projekte, die unter das neue Aufsichtssystem fallen.Rechtzeitig beschweren: Die tatsächlich geltenden Fristen
Es hält sich hartnäckig der Mythos, dass das niederländische Recht eine fünfjährige Garantie gegen versteckte Mängel gewährt. Das stimmt nicht, und wer sich darauf verlässt, riskiert, berechtigte Ansprüche zu verlieren. Zwei Regeln regeln die Fristen. Die erste ist die Rügepflicht. Artikel 6:89 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet Sie, innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels oder dem Zeitpunkt, zu dem Sie ihn hätten entdecken müssen, zu rügen. Was angemessen ist, hängt von den Umständen ab, aber die sichere Vorgehensweise ist einfach: Schreiben Sie dem Auftragnehmer, sobald Sie etwas bemerken, beschreiben Sie, was Sie gesehen haben, und datieren Sie das Schreiben. Ein Auftraggeber, der abwartet und hofft, dass sich das Problem von selbst löst, riskiert, sein Rügerecht gänzlich zu verlieren. Die zweite Regel ist die Verjährung. Gemäß Artikel 7:761 des Bürgerlichen Gesetzbuches verjährt ein Anspruch wegen eines Mangels an gelieferten Bauleistungen zwei Jahre nach Eingang der Rüge. Das ist eine kurze Frist, die mit dem Schreiben selbst beginnt. Unterbrechen Sie die Rüge schriftlich, bevor sie abläuft, oder leiten Sie ein Gerichtsverfahren ein. Es gibt außerdem eine maximale Verjährungsfrist, die unabhängig vom Zeitpunkt des Auftretens des Mangels mit der Lieferung beginnt: zwanzig Jahre für Bauleistungen und zehn Jahre in allen anderen Fällen. Diese Zahlen wurden durch den Mythos der Fünfjahresfrist verdrängt. Und wenn der Auftragnehmer zusagt, den Mangel zu untersuchen oder zu beheben, verlängert sich die Zweijahresfrist – ein weiterer Grund, die Korrespondenz aufzubewahren.Was tun, wenn man einen Defekt entdeckt?
| Schritt | Action | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| 1. Nimm es auf | Fotografieren und filmen Sie den Defekt aus verschiedenen Blickwinkeln, wobei ein Objekt zum Größenvergleich mit im Bild sein sollte, und erstellen Sie eine datierte Liste, in der jeder Punkt genau beschrieben wird. | Die damals gesammelten Beweise haben weitaus mehr Gewicht als eine Rekonstruktion. Ein Mangel, der als Farbtropfen an der Fußleiste im Wohnzimmer beschrieben wird, ist beweisbar; ein schlechter Anstrich hingegen nicht. |
| 2. Lesen Sie den Vertrag. | Prüfen Sie die Spezifikationen, die vereinbarten Standards, den Zahlungsplan und alle allgemeinen Geschäftsbedingungen wie die AVA oder die UAV, die als anwendbar erklärt wurden. | Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten häufig eigene Beschwerdefristen, Garantieregelungen und eine Schiedsklausel, die festlegt, wo der Streitfall verhandelt wird. |
| 3. Schriftlicher Protest | Senden Sie einen datierten Brief oder eine E-Mail, in der Sie die Mängel beschreiben und darauf hinweisen, dass die Arbeit nicht dem Vertrag entspricht. | Damit ist Artikel 6:89 des Bürgerlichen Gesetzbuches erfüllt und die zweijährige Frist gemäß Artikel 7:761 beginnt mit einem Datum, das Sie nachweisen können. |
| 4. Mahnung aussprechen | Verlangen Sie die Reparatur und setzen Sie eine angemessene Frist dafür in einer separaten und klar formulierten Mitteilung. | Ohne Standardeinstellung stehen die meisten anderen Abhilfemaßnahmen nicht zur Verfügung. Dieser Schritt schaltet sie frei. |
Die Mahnung und warum sie wichtig ist
Ihre Möglichkeiten, wenn der Auftragnehmer die Reparatur verweigert
Zahlungseinstellung
Wenn der Auftragnehmer seine Leistungen nicht erbracht hat, können Sie Ihre eigene Zahlungsverpflichtung gemäß Art. 6:52 und 6:262 des Bürgerlichen Gesetzbuches aussetzen. Maßgeblich ist die Verhältnismäßigkeit. Beträgt der Aufwand für die Mängelbeseitigung nur einen geringen Teil der Vertragssumme, dürfen Sie die gesamte Schlusszahlung nicht zurückhalten; der einbehaltene Teil muss in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Mangels stehen. Setzen Sie zu viel ein, begehen Sie einen Vertragsbruch, was Zinsen, Inkassokosten und gegebenenfalls eigene Ansprüche nach sich ziehen kann. Erläutern Sie Ihre Vorgehensweise und die Gründe dafür. Eine Zahlung, die ohne Erklärung einfach eingestellt wird, wirkt eher wie ein Zahlungsstreit als wie ein Qualitätsmangel, und dieser Unterschied ist relevant, wenn ein Richter oder Schiedsrichter die Akte ein Jahr später prüft.Die Arbeit von jemand anderem erledigen lassen
Dies ist die am häufigsten missverstandene Rechtsbehelfsmöglichkeit. Grundsätzlich können Sie nicht einfach eine andere Firma beauftragen und die Rechnung an die erste Firma schicken. Das niederländische Recht bietet zwei Wege. Sie können beim Gericht eine Genehmigung beantragen, den Mangel gemäß Artikel 3:299 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf Kosten des Schuldners beheben zu lassen. Dies ist die einfachste Lösung, sofern genügend Zeit vorhanden ist. Alternativ können Sie die Arbeiten nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Auftragnehmers ausführen lassen und die angemessenen Mehrkosten gemäß Artikel 6:74 des Bürgerlichen Gesetzbuches als Schadensersatz geltend machen. Dadurch wandeln Sie den Leistungsanspruch in einen Anspruch auf Ersatzschadenersatz gemäß Artikel 6:87 um. Unabhängig vom gewählten Weg sollten die Kosten nachvollziehbar sein. Holen Sie mehrere Angebote ein, entscheiden Sie sich für eine angemessene Lösung anstelle einer Verbesserung und dokumentieren Sie den Zustand der Arbeiten, bevor der zweite Auftragnehmer beginnt. Der erste Auftragnehmer haftet für die Kosten der Mängelbeseitigung, nicht für die Kosten eines besseren Ergebnisses als vertraglich vereinbart.Den Preis reduzieren oder den Vertrag auflösen
Eine Teilauflösung führt zu einer Preisminderung und ist häufig die praktikabelste Lösung, wenn der Mangel zwar besteht, die Behebung aber unverhältnismäßig aufwendig ist. Die vollständige Auflösung gemäß Artikel 6:265 des Bürgerlichen Gesetzbuches befreit beide Parteien von ihren zukünftigen Verpflichtungen und verpflichtet sie zur Beseitigung der bereits erbrachten Leistungen. Da die Bauarbeiten nicht zurückgegeben werden können, erfolgt in der Regel eine finanzielle Entschädigung für die bereits erhaltenen Leistungen. Eine Auflösung ist nur möglich, wenn der Mangel dies rechtfertigt. Ist die Arbeit im Wesentlichen einwandfrei, ist zu erwarten, dass ein Gericht oder ein Schiedsrichter eher den Preis mindert, als den gesamten Vertrag aufzulösen, und genau prüft, ob Sie dem Auftragnehmer eine angemessene Gelegenheit zur Mängelbeseitigung eingeräumt haben.Schadensersatz geltend machen
Zusätzlich zu den oben genannten Ansprüchen können Sie gemäß Artikel 6:74 des Bürgerlichen Gesetzbuches Schadensersatz für den tatsächlich durch den Mangel entstandenen Schaden geltend machen: Reparaturkosten, Folgeschäden wie z. B. Wasserschäden an einem Fußboden, Kosten für vorübergehende Unterkunft oder Lagerung sowie angemessene Kosten für die Feststellung der Haftung und die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Die gesetzlichen Zinsen laufen ab dem Zeitpunkt des Verzugs. Der Schaden muss nachgewiesen werden. Bewahren Sie daher Rechnungen und Kostenvoranschläge auf und beauftragen Sie frühzeitig ein unabhängiges Sachverständigengutachten, wenn die technische Ursache strittig ist. In Baustreitigkeiten ist das Sachverständigengutachten in der Regel entscheidungserheblich.Verbraucherschutz, auf den Sie nicht verzichten sollten
Privatkunden, die ein Haus in Auftrag geben, genießen zusätzlichen Schutz, auf den sie jedoch leicht unbemerkt verzichten können. Artikel 7:768 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) räumt Verbrauchern, die ein Haus bauen lassen, das Recht ein, fünf Prozent des Vertragspreises einzubehalten und diesen Betrag bei einem Notar zu hinterlegen, anstatt ihn direkt an den Bauunternehmer zu zahlen. Das Geld verbleibt drei Monate nach Fertigstellung des Hauses auf einem Treuhandkonto. Der Bauunternehmer darf es innerhalb dieser Frist nicht ohne Ihre Zustimmung freigeben. Seit dem 1. Januar 2024 muss der Bauunternehmer Sie ein bis zwei Monate nach Fertigstellung schriftlich darüber informieren, dass der einbehaltene Betrag hinterlegt ist und Sie ihn behalten dürfen. Dies ist das wirksamste Druckmittel für Verbraucher und greift nur, wenn die Vereinbarung vor der Zahlung des Kaufpreises getroffen wurde. Artikel 7:765a BGB, ebenfalls neu im Jahr 2024, verpflichtet Bauunternehmer, die für Verbraucher Häuser bauen, den Auftraggeber schriftlich darüber zu informieren, ob und wie sie sich gegen Insolvenzrisiken und Mängelhaftung abgesichert haben. Lesen Sie diese Erklärung sorgfältig durch, bevor Sie unterschreiben. Eine Garantiebescheinigung einer anerkannten Garantieinstitution ist deutlich wertvoller als das Versprechen eines mittellosen Unternehmens; allein das Fehlen einer Deckung ist schon aussagekräftig. Prüfen Sie außerdem die geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Bauverträge für Verbraucher werden häufig nach den AVA-Bedingungen abgeschlossen, größere Bauvorhaben im Hoch- und Tiefbau nach den UAV- oder UAV-GC-Bedingungen. Diese legen eigene Fristen für Reklamationen und Gewährleistungen fest und enthalten in der Regel eine Schiedsklausel. Bedingungen, die Ihnen vor Vertragsunterzeichnung nicht ausgehändigt wurden, können unter Umständen außer Kraft gesetzt werden, verlassen Sie sich aber nicht darauf.Wo der Streitfall entschieden wird
Bevor Sie etwas unternehmen, sollten Sie klären, wo Ihr Streitfall hingehört. Die Antwort findet sich meist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, und es ist nicht immer ein Gericht zuständig. Viele Bauverträge verweisen Streitigkeiten an den „Raad van Arbitrage in bouwgeschillen“ (Schiedsgericht für Baustreitigkeiten, früher bekannt als „Raad van Arbitrage voor de Bouw“). Dessen Schiedsrichter sind Ingenieure, Architekten und Baurechtler, was insbesondere bei technischen Streitigkeiten ein echter Vorteil ist. Das Verfahren ist vertraulich, und der Schiedsspruch ist bindend und vollstreckbar, mit nur begrenzten Möglichkeiten zur Überprüfung durch ordentliche Gerichte. Eine gültige Schiedsklausel entzieht den Fall dem ordentlichen Gericht; lesen Sie sie daher sorgfältig durch, bevor Sie eine Klage einreichen. Für Verbraucher gibt es eine kostengünstigere Alternative. Ist der Bauunternehmer Mitglied eines Branchenverbands, der an der „Geschillencommissie“ (Bau- und Sanierungskommission) teilnimmt, kann die Streitbeilegungskommission für Bauen und Renovieren den Fall gegen eine geringe Gebühr entscheiden, in der Regel schneller als ein Schiedsgericht oder ein ordentliches Gericht. Prüfen Sie die Mitgliedschaft des Bauunternehmers in einem solchen Verband, bevor Sie sich für einen anderen Weg entscheiden. Andernfalls entscheiden die ordentlichen Gerichte. Ansprüche bis zur gesetzlichen Streitwertgrenze werden vom Amtsgericht (Kantonrechter) verhandelt, wo Sie ohne Anwalt erscheinen können; höhere Ansprüche gehen an das Landgericht, wo die Vertretung durch einen Anwalt erforderlich ist. Die Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt und werden jährlich angepasst. Wenn es auf Schnelligkeit ankommt, beispielsweise um Bauarbeiten zu stoppen oder eine Zahlung zu sichern, führt ein einstweiliges Verfügungsverfahren vor dem zuständigen Richter für einstweilige Verfügungen innerhalb von Wochen statt Monaten zu einer Entscheidung. Eine Mediation ist weiterhin eine Überlegung wert, insbesondere wenn die Geschäftsbeziehung wertvoll ist und der technische Streitpunkt überschaubar ist. Sie löst zwar keine Probleme allein, aber eine Mediation eines Baustreits wird häufig auf der Grundlage eines unabhängigen Gutachtens erzielt, das von beiden Seiten akzeptiert wird. Die gemeinsame Beauftragung dieses Gutachtens ist oft der kostengünstigste Schritt für beide Parteien.Das Problem beim nächsten Projekt verhindern
Die meisten Baustreitigkeiten werden durch Dokumente entschieden, die vor Baubeginn erstellt wurden. Drei Vorgehensweisen erleichtern die Entscheidungsfindung erheblich: Prüfen Sie den Bauunternehmer vor der Beauftragung. Überprüfen Sie die Registrierung und die Geschäftshistorie im Handelsregister der Handelskammer, fragen Sie nach Referenzen von früheren Kunden und stellen Sie konkrete Fragen zur Problemlösung. Vergewissern Sie sich, dass eine Haftpflichtversicherung besteht und ob das Unternehmen an einem Garantieprogramm oder einer Streitschlichtungsstelle teilnimmt. Ein Bauunternehmer, der kürzlich seine Rechtsform geändert, aber den Firmennamen beibehalten hat, sollte genauer geprüft werden. Erstellen Sie einen Vertrag, der mögliche Streitigkeiten im Vorfeld regelt. Spezifizieren Sie die Materialien nach Marke, Art und Menge anstatt nach Beschreibung. Koppeln Sie Zahlungen an vereinbarte Meilensteine und leisten Sie niemals hohe Vorauszahlungen. Legen Sie die zu erfüllenden Standards fest und verweisen Sie auf die geltenden technischen Vorschriften. Legen Sie Start- und Fertigstellungstermine fest und vereinbaren Sie die Folgen einer Nichteinhaltung. Dokumentieren Sie die Verantwortlichkeiten für Genehmigungen, Abfallentsorgung, Stromversorgung und Zugang. Bei größeren Projekten lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen; die Gebühr ist nur ein Bruchteil der Kosten eines dadurch vermiedenen Streits. Überwachen Sie die Bauausführung. Prüfen Sie alles gründlich, nehmen Sie sich Zeit, ziehen Sie bei komplexen oder teuren Arbeiten einen unabhängigen Experten hinzu, dokumentieren Sie jeden Punkt schriftlich und lassen Sie die Liste unterschreiben. Verlangen Sie die Lieferdokumentation. Und wenn Sie als Verbraucher ein Haus bauen lassen, vereinbaren Sie die Einbehaltung von fünf Prozent des Kaufpreises gleich zu Beginn mit dem Notar. Unsere Artikel zu diesem Thema Mängel bei neu gebauten Häusern und Baumängel und wer ist verantwortlich? gehen wir näher auf die Haftungsfragen ein, die sich stellen, wenn etwas schiefgeht.Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Bezahlung eines Auftragnehmers für mangelhafte Arbeit verweigern?
Ja, Sie können die Zahlung selbstverständlich zurückhalten, dies muss jedoch angemessen und verhältnismäßig sein. Sie dürfen die Zahlung des gesamten ausstehenden Betrags nicht wegen eines geringfügigen Mangels verweigern. Das in den Artikeln 6:52 und 6:262 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegte Recht auf Zahlungsaufschub erfordert Verhältnismäßigkeit. Der einbehaltene Betrag sollte daher in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten der Mängelbeseitigung stehen. Seien Sie jedoch vorsichtig: Ein überhöhter Einbehalt könnte einen Vertragsbruch darstellen.
Was passiert, wenn der Auftragnehmer verschwindet oder das Projekt aufgibt?
Wenn Ihr Auftragnehmer nach Zustellung einer formellen Mahnung spurlos verschwindet, stehen Ihnen klare rechtliche Möglichkeiten offen. Sie können den Vertrag dann offiziell auflösen und einen neuen Auftragnehmer mit der Fertigstellung der Arbeiten beauftragen. Anschließend können Sie die angemessenen Mehrkosten für die Fertigstellung der Arbeiten gemäß Artikel 6:74 des Bürgerlichen Gesetzbuches vom ursprünglichen Auftragnehmer als Schadensersatz fordern. Sofern zeitlich möglich, sollten Sie vor Beginn der Arbeiten eine gerichtliche Genehmigung gemäß Artikel 3:299 des Bürgerlichen Gesetzbuches beantragen, um spätere Streitigkeiten über die Rechtmäßigkeit der Kosten auszuschließen. Wichtig: Versenden Sie unbedingt eine formelle Mahnung per Einschreiben, bevor Sie weitere Schritte unternehmen. Dies schafft einen wichtigen rechtlichen Nachweis, der Ihre Rechte schützt, falls der Auftragnehmer das Projekt vollständig abbricht.
Wie lange habe ich Zeit, einen Anspruch wegen versteckter Mängel geltend zu machen?
Das niederländische Recht bietet Schutz vor sogenannten versteckten Mängeln. Dies sind Mängel, die Ihnen bei der Lieferung vernünftigerweise nicht hätten auffallen können. Das niederländische Recht sieht keine fünfjährige Gewährleistung vor. Gemäß Artikel 7:761 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verjährt ein Anspruch wegen eines Mangels an gelieferten Leistungen zwei Jahre nach der Rüge, in jedem Fall jedoch zwanzig Jahre nach Lieferung bei Bauleistungen und zehn Jahre in allen anderen Fällen. Für Verträge, die am oder nach dem 1. Januar 2024 geschlossen wurden, macht Artikel 7:758 Absatz 4 BGB den Auftragnehmer für Mängel haftbar, die bei Lieferung nicht entdeckt wurden, es sei denn, der Mangel ist ihm nicht zuzurechnen. Es empfiehlt sich, Mängel unverzüglich schriftlich zu rügen und die Beweise aufzubewahren.
Law and More Wir beraten Privatkunden, Bauträger und Bauunternehmer bei Baustreitigkeiten in den Niederlanden: Wir prüfen die Vertragskonformität der Bauarbeiten, erstellen Mahnungen, sichern Zahlungen, fordern Reparaturkosten ein und vertreten Sie vor Zivilgerichten, dem Bauschlichtungsausschuss (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen) oder einer Schlichtungsstelle. Bei mangelhafter Bauleistung kontaktieren Sie uns, bevor Sie die Zahlungen einstellen oder einen anderen Auftragnehmer beauftragen. Denn die Reihenfolge Ihres Handelns bestimmt, welche Entschädigung Ihnen zusteht.
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