Zwei Unternehmer können fast identische Geschäftsräume in derselben Straße zum annähernd gleichen Preis mieten. Dennoch können sich ihre Rechtslage und der ihnen gewährte Rechtsschutz erheblich unterscheiden. Dieser Unterschied hängt nicht von den schriftlichen Vereinbarungen der Parteien ab, sondern von der Art der Nutzung. Das niederländische Mietrecht kennt zwei separate Regelungen für Gewerbeimmobilien: Artikel 7:290 und Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Beide sind weitgehend zwingend, sodass die Parteien nicht einfach davon abweichen können. Die zutreffende Regelung ist daher keine vertragliche Entscheidung, sondern eine rechtliche Tatsache, die sich aus der tatsächlichen Nutzung der Räumlichkeiten ergibt. Ein frühzeitiges Verständnis des Gewerbemietvertrags kann teure Fehler vermeiden.
Unternehmer, die nicht wissen, welches Rechtssystem für sie gilt, riskieren, Kündigungsfristen zu versäumen, Schutzrechte nicht wahrzunehmen oder einen Vertrag zu unterzeichnen, der ihre Position unnötig schwächt. Dieser Artikel erläutert die Unterschiede zwischen den beiden Systemen und zeigt Ihnen, welches System in Ihrem Fall anwendbar ist.
Was ist eine Gewerbefläche von 7:290?
Artikel 7:290 des DCC schützt Mieter von sogenannten Einzelhandelsgeschäften. Dabei handelt es sich um Gewerbeflächen, die öffentlich zugänglich sind und der direkten Abgabe von Waren oder Dienstleistungen an Verbraucher vor Ort dienen. Das Gesetz nennt als Beispiele Läden, Restaurants oder Cafés, Imbisse, Handwerksbetriebe mit einem zum Publikumsverkehr ausgerichteten Verkaufsbereich sowie Hotels oder Campingplätze.
Charakteristische Beispiele
Typische 7:290-Geschäftsräume sind Bäckereien mit Verkaufsfläche im vorderen Bereich, Bekleidungsboutiquen, Friseursalons, Fahrradwerkstätten mit Ausstellungsraum, Imbissbuden und Hotels. Gemeinsam ist ihnen, dass die Kunden die Räumlichkeiten betreten, um dort und zu diesem Zeitpunkt eine Ware oder Dienstleistung zu erhalten.
Das Kernmerkmal: öffentliche Zugänglichkeit und Versorgung vor Ort
Das entscheidendste Kriterium ist das Vorliegen zweier Elemente: Die Räumlichkeiten müssen öffentlich zugänglich sein und die Lieferung des Produkts oder die Erbringung der Dienstleistung muss vor Ort erfolgen. Ein Lager hinter dem Geschäft fällt daher nicht unter Paragraph 7.290, selbst wenn es vom selben Mieter genutzt wird. Gleiches gilt für Büroräume über einem Geschäft, es sei denn, diese Büroräume dienen gleichzeitig als Verkaufsstelle.
Was ist eine Gewerbefläche der Kategorie 7:230a?
Artikel 7:230a DCC regelt die Auffangkategorie. Alle gewerblichen Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht unter die Definition von Artikel 7:290 fallen, unterliegen automatisch dieser Regelung. Dazu gehören Büros, Lagerhallen, Logistikzentren, Fabriken, Parkplätze, Praxisräume von Freiberuflern (Rechtsanwälte, Physiotherapeuten, Architekten) und Ausstellungsräume ohne direkten Verkauf an die Öffentlichkeit vor Ort.
Der Unterschied im Mieterschutz ist erheblich. Während die Regelung nach § 7:290 dem Mieter umfassenden Mieterschutz gewährt, bietet die Regelung nach § 7:230a nur begrenzten Schutz vor Zwangsräumung. Nach letzterer hat der Mieter keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags, kann die Zwangsräumung jedoch über das Amtsgericht um bis zu drei Jahre hinauszögern.
Die fünf praktischen Unterschiede auf einen Blick
1. Mieterschutz
Für Gewerbeflächen gemäß § 7:290 gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Der Mietvertrag wird grundsätzlich für fünf Jahre mit der Option auf Verlängerung um weitere fünf Jahre abgeschlossen. Während dieser Zeit kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus zwingenden gesetzlichen Gründen kündigen. Der Mieter kann die Verlängerung vor dem Amtsgericht durchsetzen. Für Gewerbeflächen gemäß § 7:230a besteht kein vergleichbarer Kündigungsschutz. Der Mietvertrag endet gemäß der Vereinbarung der Parteien.
2. Kündigung
Der Vermieter von Gewerbeflächen gemäß § 7:290 kann den Mietvertrag nur aus den im Gesetz abschließend aufgeführten Gründen kündigen, beispielsweise bei dringendem Eigenbedarf oder anhaltend mangelhafter Mieterleistung. Bei Gewerbeflächen gemäß § 7:230a ist die Kündigung grundsätzlich ohne Angabe von Gründen möglich; der Vermieter muss keinen Grund nennen. Der Mieter kann lediglich einen Aufschub der Räumung beantragen. Eine detaillierte Erläuterung der Kündigungsgründe finden Sie in Teil 2 dieser Reihe.
3. Mietüberprüfung
Bei Gewerbeflächen gemäß Art. 7:290 kann nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer jede Partei beim Amtsgericht beantragen, die Miete auf die durchschnittliche Miete vergleichbarer Gewerbeflächen am Ort der letzten fünf Jahre anzupassen (Art. 7:303 StGB). Hierfür ist ein Sachverständigengutachten erforderlich. Für Gewerbeflächen gemäß Art. 7:230a besteht dieses Recht nicht. Die Parteien sind an ihre vertraglichen Vereinbarungen, in der Regel eine Indexierungsklausel, gebunden.
4. Vertragsdauer
Die Regelung nach § 7:290 sieht gesetzliche Mindestlaufzeiten vor: grundsätzlich fünf Jahre plus fünf Jahre. Kürzere Laufzeiten sind nur mit Genehmigung des Amtsgerichts möglich. Für Gewerbeflächen nach § 7:230a gelten keine gesetzlichen Mindestlaufzeiten. Die Parteien können einen Vertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr, drei Jahren oder einer anderen Dauer abschließen.
5. Abweichung vom Gesetz
Für Gewerbeflächen gemäß § 7:290 ist eine Abweichung von den meisten gesetzlichen Schutzbestimmungen zum Nachteil des Mieters nur mit Genehmigung des zuständigen Amtsgerichts zulässig. Dies stellt eine starke Schutzmaßnahme dar. Für Gewerbeflächen gemäß § 7:230a besteht deutlich mehr Vertragsfreiheit. Die Parteien können viele Vereinbarungen selbst treffen, sofern diese im Rahmen der Angemessenheit und Fairness liegen.
Zweifelhafte Fälle: Mischnutzung und Grenzfälle
Gemischte Nutzung: der Test der vorherrschenden Nutzung.
In der Praxis kommt Mischnutzung häufig vor: Der Mieter betreibt im vorderen Bereich ein Geschäft und nutzt die hintere Hälfte als Lagerfläche. Die Rechtsprechung regelt dies anhand des überwiegenden Nutzungszwecks: Die tatsächlich vorherrschende Nutzung bestimmt die anwendbare Regelung. Bildet der Ladenbereich den Kern des Geschäfts und ist die Lagerfläche untergeordnet, fällt das gesamte Mietobjekt unter Artikel 7:290 DCC.
Ausstellungsraum ohne Direktverkauf, Webshop mit Abholstation, Üben zu Hause
Ein Ausstellungsraum, in dem Kunden Produkte ansehen, aber nicht sofort kaufen können, fällt grundsätzlich nicht unter Artikel 7:290. Schließlich findet keine direkte Lieferung vor Ort statt. Bei einem Webshop mit Abholstation ist die Lage differenzierter: Holen Kunden ihre Bestellungen ab, kaufen aber nicht vor Ort ein, liegt kein Verkaufsort vor. Auch die Praxis eines selbstständigen Physiotherapeuten, der einen Teil seiner Wohnung als Behandlungsraum nutzt, wird in der Regel nicht als Fläche gemäß Artikel 7:290 eingestuft.
Im Zweifel entscheidet das Gericht letztlich auf Grundlage der tatsächlichen Nutzung und der Absicht der Parteien bei Vertragsschluss. Eine vertragliche Klassifizierung („Dies ist kein Platz im Format 7:290“) ist für das Gericht nicht bindend, wenn die tatsächliche Nutzung etwas anderes ergibt.
Was bedeutet das für Ihren Vertrag?
Erstens: Halten Sie die geplante Nutzung im Mietvertrag genau und konkret fest. Dies beugt späteren Streitigkeiten über die anwendbare Regelung vor. Zweitens: Prüfen Sie, ob das vom Vermieter verwendete ROZ-Modell Ihrer Situation entspricht. Das ROZ-Modell für Flächen der Kategorie 7:290 unterscheidet sich wesentlich vom Modell für Flächen der Kategorie 7:230a, und das falsche Modell kann zu unerwarteten Folgen führen. Drittens: Eine vertragliche Einstufung, die von der tatsächlichen Nutzung abweicht, hat zwar keine bindende Wirkung auf die gesetzliche Regelung, kann aber Ihre Position in einem Gerichtsverfahren beeinflussen.
Lassen Sie Ihren Mietvertrag im Zweifelsfall vor der Unterzeichnung prüfen. Es ist einfacher und günstiger, vertragliche Entscheidungen im Voraus zu klären, als später vor Gericht klären zu müssen, welche Regelung gilt.
Fazit
Der Unterschied zwischen den Regelungen für Gewerbeflächen gemäß § 7:290 und § 7:230a ist keine Formalität. Er bestimmt Ihren Mieterschutz, die Dauer Ihres Mietvertrags, die Kündigungsfristen des Vermieters und die Möglichkeit einer Mietanpassung. Die Regelungen ergeben sich zwingend aus der tatsächlichen Nutzung und sind daher einer der entscheidendsten Faktoren in jedem Gewerbemietverhältnis.
Die Unternehmensanwälte von Law & More Wir helfen Ihnen gerne bei der Prüfung Ihres Mietvertrags, der Ermittlung der anwendbaren Regelungen und der Wahrung Ihrer Position bei Verhandlungen oder Streitigkeiten. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch.
Häufig gestellte Fragen
Worin besteht der Unterschied zwischen den Gewerbeflächen 7:290 und 7:230a?
Artikel 7:290 DCC schützt Mieter öffentlich zugänglicher Gewerberäume, in denen Waren oder Dienstleistungen direkt angeboten werden, wie beispielsweise Geschäfte und Gastronomiebetriebe. Artikel 7:230a DCC regelt den Rest des Mietrechts für alle anderen Gewerberäume, wie Büros und Lagerhallen. Die Regelung nach Artikel 7:290 bietet einen deutlich umfassenderen Mieterschutz.
Fällt ein Büro unter 7:290 oder 7:230a DCC?
Ein Büro fällt grundsätzlich unter § 7:230a DCC. Büros sind üblicherweise nicht als Verkaufsstelle öffentlich zugänglich, und es findet keine direkte Lieferung von Waren oder Dienstleistungen an Verbraucher vor Ort statt. Der Mieter eines Büros genießt daher einen geringeren Mieterschutz als der Mieter eines Ladens.
Kann ich als Mieter wählen, welches System gilt?
Nein. Die anwendbare Regelung ergibt sich zwingend aus der tatsächlichen Nutzung des Mietobjekts. Die Parteien können zwar im Vertrag eine bestimmte Regelung vereinbaren, doch wenn die tatsächliche Nutzung etwas anderes ergibt, kann ein Gericht diese Einstufung aufheben.
Welche Mietregelung gilt für einen Lagerraum, der mit einem Ladenlokal kombiniert ist?
Wenn der Ladenbereich den Hauptzweck darstellt und der Lagerbereich eine untergeordnete Funktion hat, findet Artikel 7:290 DCC auf das gesamte Mietobjekt Anwendung. Dies ist die sogenannte Hauptzweckprüfung. Im Zweifelsfall ist es ratsam, Rechtsberatung einzuholen.
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Dieser Artikel ist Teil unserer dreiteiligen Serie zum Gewerbemietrecht. Lesen Sie auch die anderen Teile:
