Einführung
Der Kauf eines neuen Hauses während einer Scheidung ist in den Niederlanden unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ob Sie ein Haus selbstständig erwerben können und welche finanziellen Folgen dies hat, hängt ausschließlich von Ihrem ehelichen Güterstand und dem Zeitpunkt der Einreichung der Scheidungsklage ab.
Dieser Artikel richtet sich an Personen, die sich scheiden lassen und während des Scheidungsverfahrens den Kauf einer neuen Immobilie erwägen. Ob Sie wissen möchten, ob Sie die Zustimmung Ihres Ex-Partners benötigen, was mit den Eigentumsrechten geschieht oder wie ein Hypothekengeber Ihre Situation beurteilt – hier finden Sie die Antworten. Die Zeit nach der endgültigen Eintragung im Standesamt wird hier nicht behandelt, da ab diesem Zeitpunkt die Regelungen für Alleinstehende gelten.
Direkte Antwort: Ja, Sie können auch während eines Scheidungsverfahrens ein neues Haus kaufen, die Folgen sind jedoch sehr unterschiedlich. Kaufen Sie vor Einreichung des Scheidungsantrags, gilt die Immobilie als gemeinsames Eigentum, und Ihr Ex-Partner wird automatisch Miteigentümer. Kaufen Sie nach Einreichung des Antrags, gehört die Immobilie grundsätzlich Ihnen allein.
Dieser Artikel behandelt die folgenden Kernpunkte:
- Wie Ihre eheliche Güterstandsregelung bestimmt, ob Ihr Ex-Partner Miteigentümer wird
- Warum der Zeitpunkt der Einreichung der Scheidung so entscheidend ist
- Welche Zustimmung ist für Kauf und Hypothek erforderlich?
- Die finanziellen Folgen für Unterhalt, Wohnkosten und Steuern
- Praktische Schritte zur Hypothekenaufnahme während einer Scheidung
Das eheliche Güterrecht verstehen
Der eheliche Güterstand bestimmt, wem ein Haus, das Sie während des Scheidungsverfahrens erwerben, gehört. Dies ist die Grundlage für alle weiteren Fragen zu Zustimmung, Hypotheken und Vermögensteilung. Ohne Kenntnis des für Sie geltenden Güterstands können Sie die Folgen eines Hauskaufs nicht abschätzen.
Bei einer Zugewinngemeinschaft werden Vermögen und Schulden automatisch geteilt. Im Falle eines Ehevertrags kann dies völlig anders geregelt werden. Der genaue Wortlaut Ihres Ehevertrags ist diesbezüglich entscheidend.
Vollständige Eigentumsgemeinschaft
Bei einer Zugewinngemeinschaft fällt grundsätzlich alles, was während der Ehe erworben wird, in die gemeinschaftliche Gütergemeinschaft. Dies gilt für Ehen, die vor dem 1. Januar 2018 geschlossen wurden, aber auch für spätere Ehen ohne Ehevertrag, bei denen alles während der Ehe Erworbene in die beschränkte Gütergemeinschaft fällt.
Folgen für den Hauskauf:
- Ein neues Haus, das Sie vor der Auflösung der Wohngemeinschaft erwerben, wird automatisch zum gemeinsamen Eigentum.
- Ihr Ex-Partner wird Miteigentümer, auch wenn nur Ihr Name im Kaufvertrag steht.
- Die Hypothekenschulden gehören auch der Gemeinschaft.
- Dieses neue Haus muss bei der Aufteilung im Scheidungsvertrag berücksichtigt werden.
Auf den ersten Blick mag es klug erscheinen, schnell ein Haus zu kaufen, doch dadurch entsteht zusätzliches Eigentum, das aufgeteilt werden muss. Dies verkompliziert das Scheidungsverfahren.
Trennung des Eigentums
Ein Ehevertrag mit vollständiger Vermögenstrennung verschafft Ihnen deutlich mehr Freiheit. Wenn Immobilien ausdrücklich vom gemeinsamen Eigentum ausgeschlossen sind, können Sie eine Immobilie unabhängig erwerben, ohne dass Ihr Ex-Partner Miteigentümer wird.
Vorteile dieses Systems:
- Das neue Anwesen ist Ihr uneingeschränktes Privateigentum.
- Für den Kauf selbst müssen Sie keine Erlaubnis einholen.
- Der andere Partner ist an keinem Überschuss- oder Fehlbetrag beteiligt.
- Die Scheidungsvereinbarung wird dadurch wesentlich einfacher.
Bitte beachten Sie: Viele Menschen glauben, sie besäßen vollständig getrenntes Vermögen, obwohl ihr Ehevertrag möglicherweise Klauseln zur Gütergemeinschaft oder zum Vermögensausgleich enthält. Überprüfen Sie daher immer den genauen Wortlaut Ihres Ehevertrags. Sofern Immobilien nicht ausdrücklich vom gemeinsamen Vermögen ausgeschlossen sind, gelten dieselben Regeln wie für die Gütergemeinschaft.
Die Frage, welches System Anwendung findet, bestimmt die Ausgangslage. Doch selbst bei Gütergemeinschaft gibt es einen entscheidenden Moment, in dem sich die Situation ändert: die Einreichung des Scheidungsantrags.
Zeitpunkt der Scheidungsklage
Sobald Sie oder Ihr Ex-Partner die Scheidung einreichen, bestimmt das Gericht die Eigentumsverhältnisse einer neuen Immobilie. Seit 2012 gilt dies als gesetzlicher Stichtag: An diesem Tag wird die Gütergemeinschaft aufgelöst. Dies hat rückwirkende Auswirkungen auf alle nach diesem Datum getätigten Käufe.
Vor Einreichung des Antrags
Solange der Scheidungsantrag noch nicht eingereicht ist, sind Sie vermögensrechtlich vollumfänglich an Ihren Partner gebunden. RechtswesenDer Kauf eines Hauses in dieser Phase hat weitreichende Konsequenzen.
Was geschieht:
- Das neue Grundstück wird automatisch Teil der Grundstücksgemeinschaft.
- Ihr Ex-Partner wird Miteigentümer, unabhängig davon, wer den Kaufvertrag unterzeichnet.
- Das Darlehen gehört auch zur Gütergemeinschaft, und beide Partner haften grundsätzlich dafür.
- Zum Zeitpunkt der späteren Aufteilung muss festgelegt werden, wer dieses Eigentum erhält oder ob es verkauft wird.
Risiken:
- Sie schaffen ein zusätzliches Vermögen, das aufgeteilt werden muss.
- Der andere Partner kann die Hälfte eines etwaigen künftigen Überschusses beanspruchen.
- Die Gläubiger Ihres Ex-Partners können ihre Forderungen auch aus diesem Vermögen über das gemeinsame Vermögen geltend machen.
- Der Konflikt um die Verteilung könnte eskalieren.
In der Praxis ist es daher selten ratsam, ein Haus zu kaufen, bevor der Scheidungsantrag eingereicht wurde. Schließlich baut man Vermögen auf, das man unter Umständen teilen muss.
Nach Einreichung des Antrags
Sobald die Scheidungsklage beim Gericht eingeht, wird die Gütergemeinschaft aufgelöst. Dies verändert die Situation grundlegend.
Konsequenzen für das Eigentum:
- Ein neues Haus, das Sie jetzt kaufen, gehört zu Ihrem Privatvermögen.
- Ihr Ex-Partner wird nicht Miteigentümer.
- Die Schulden sind privat; der andere Partner haftet nicht.
- Dieses Vermögen muss nicht in die Aufteilung des ehelichen Güterstands einbezogen werden.
Wichtige Nuance für die Hypothek: Auch wenn Sie ein Haus allein kaufen können, benötigen Sie unter Umständen die Zustimmung Ihres Ex-Partners/Ihrer Ex-Partnerin für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens. Solange die Scheidung nicht offiziell beim Standesamt eingetragen ist, betrachten Sie manche Kreditgeber noch als verheiratet. Verweigert Ihr Partner/Ihre Partnerin die Zustimmung, können Sie beim Gericht eine entsprechende Genehmigung beantragen.
Ausnahmen
Es gibt Ausnahmen, bei denen eine Immobilie auch schon vor Einreichung des Antrags außerhalb der Gemeinschaft bleiben kann.
Reinvestition eigener Mittel: Wenn Sie die Immobilie vollständig mit Privatvermögen finanzieren – beispielsweise durch eine Schenkung mit Ausschlussklausel oder eine Erbschaft –, kann die Immobilie nicht unter die Gütergemeinschaft fallen. Es gelten strenge Bedingungen:
- Mindestens 50 % des Kaufpreises müssen aus nachweislich vorhandenen persönlichen Mitteln stammen.
- Dies muss in einer notariellen Urkunde festgehalten werden.
- Die Herkunft der Gelder muss nachweisbar sein.
Diese Ausnahme ist in der Praxis schwer anzuwenden, wenn Sie zusätzlich einen Kredit benötigen. Lassen Sie sich diesbezüglich immer rechtlich beraten.
Praktische Konsequenzen und Vorgehensweise
Die rechtliche Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, ist das eine; die praktische Machbarkeit etwas ganz anderes. Hypothekengeber sind in Scheidungssituationen vorsichtig, und die finanziellen Folgen reichen weit über den Kaufpreis hinaus.
Hypothekenantrag während der Scheidung
Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens während eines Scheidungsverfahrens ist möglich, erfordert jedoch eine gründliche Vorbereitung. Banken benötigen Klarheit über Ihre finanzielle Situation nach der Scheidung.
Schritte zur Beantragung einer Hypothek:
- Bewerten Sie Ihre finanzielle Situation – Erstellen Sie eine Übersicht über Ihre Einnahmen, Schulden, Wohnkosten und etwaige Instandhaltungsverpflichtungen
- Einen (Entwurf) einer Scheidungsvereinbarung besorgen – Dies beinhaltet Vereinbarungen über das gemeinsame Haus, die Verteilung des Überschusses oder der Restschulden sowie den Unterhalt.
- Klarheit über das alte Haus gewinnen Die Bank möchte wissen, ob Sie das gemeinsame Haus verkaufen oder ob einer von Ihnen weiterhin dort wohnen wird.
- Fordern Sie ein erstes Beratungsgespräch mit einem Hypothekenberater an. – Berechnen Sie Ihre maximale Kreditkapazität mit und ohne Unterhaltszahlungen
Erforderliche Unterlagen:
- Unterzeichnete oder Entwurfs-Scheidungsvereinbarung
- Vereinbarungen über die Aufteilung des derzeit vom Eigentümer bewohnten Hauses
- Einkommensnachweis und Nachweis etwaiger Unterhaltszahlungen
- Überblick über bestehende Hypothekenkosten und sonstige Verpflichtungen
Die Scheidungsvereinbarung ist von entscheidender Bedeutung. Ohne klare Vereinbarungen bezüglich des alten Hauses und des Unterhalts wird der Hypothekengeber oft kein verbindliches Angebot abgeben. Die Bank möchte alle zukünftigen Kosten berücksichtigen.
Vergleich der finanziellen Folgen
| Szenario | Eigentumsstatus | Hypothekenverantwortung | Auswirkungen der Unterhaltszahlungen |
| Kauf vor Einreichung der Scheidungsklage | Joint (50/50) | Beide Partner haften | Die Wohnkosten zählen für beides |
| Kauf nach Einreichung der Scheidungsklage | Völlig privat | Nur der Käufer haftet | Neue Wohnkosten beeinträchtigen die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers |
| Mit Zustimmung des Partners | Klare Vereinbarungen | in Übereinstimmung mit dem Vertrag | Vorhersagbare Berechnung |
| Ohne Einwilligung (vor der Anfrage) | Gemeinsam trotz Opposition | Gesamthaftung | Kann Konflikte verursachen |
Interpretation: Am besten ist es, nach Einreichung des Antrags und mit einem unterzeichneten Vertrag, der klare Regelungen zu Ihrem eigenen Haus, dem Unterhalt Ihres Ehepartners und der Vermögensaufteilung enthält, zu kaufen. Dies gibt dem Hypothekengeber Sicherheit und verhindert, dass der andere Partner unerwartet Miteigentümer wird.
Die Wahl des Kaufzeitpunkts hat auch steuerliche Folgen. Die Regelung zum zusätzlichen Darlehen bedeutet, dass Sie Eigenkapital aus dem alten Haus in das neue Haus einbringen müssen, um die volle Steuerbefreiung für Hypothekenzinsen zu erhalten. Bei einer komplexen Aufteilung kann dies schwierig zu berechnen sein.
Häufige Probleme und Lösungen
Die Praxis zeigt, dass ein Hauskauf während einer Scheidung selten reibungslos verläuft. Dies sind die häufigsten Probleme.
Ex-Partner verweigert Zustimmung
Manchmal verweigert der ausscheidende Partner oder der verbleibende Partner die Mitwirkung an einer Hypothek, entweder aus Unwilligkeit oder um Druckmittel zu erhalten.
Lösung: Sie können beim Gericht einen Antrag auf Erteilung einer Genehmigung anstelle der Zustimmung Ihres Partners/Ihrer Partnerin stellen. Der Richter/Die Richterin wird die betroffenen Interessen abwägen: Ist der Kauf angemessen? Benötigen Sie die Immobilie zu Wohnzwecken (z. B. für Kinder)? Geht der/die andere Partner/in ein unzumutbares Risiko ein?
Bei einem angemessenen Immobilienkauf und klarer finanzieller Begründung erteilt das Gericht in der Regel die Genehmigung. Dies ist jedoch zeitaufwändig und mit Anwaltskosten verbunden.
Der Hypothekengeber stellt zusätzliche Anforderungen
Banken sind streng. Ohne eine endgültige Scheidungsvereinbarung oder bei Unklarheiten bezüglich des alten Hauses kann die Finanzierung blockiert werden.
Solutions:
- Treffen Sie so bald wie möglich klare Vereinbarungen mit Ihrem Ex-Partner bezüglich des gemeinsamen Hauses.
- Halten Sie im Vertrag ausdrücklich fest, dass beide Partner einander die Erlaubnis erteilen, ein weiteres Haus zu kaufen.
- Erwägen Sie eine vorübergehende Anmietung, falls das Verfahren zu lange dauert.
- Fragen Sie den Hypothekengeber, welche zusätzlichen Sicherheiten er akzeptiert (z. B. zusätzliche Eigenmittel, Bürgschaften oder eine niedrigere Darlehenssumme).
Manche Banken verwenden ein „vorläufiges Angebot“, das unter bestimmten Bedingungen steht und erst mit der Unterzeichnung des Vertrags endgültig wird.
Auswirkungen auf Instandhaltungs- und Wohnkosten
Eine neue Hypothek wirkt sich auf Ihre Fähigkeit zur Zahlung von Ehegattenunterhalt aus. Das Gericht berücksichtigt angemessene Wohnkosten; extrem hohe Kosten aufgrund eines ambitionierten Kaufs werden nicht vollständig berücksichtigt.
Strategien:
- Kaufen Sie ein Haus, dessen Wohnkosten in einem Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen.
- Berechnen Sie die Auswirkungen auf die Instandhaltung im Voraus anhand der Trema-Standards.
- Berücksichtigen Sie doppelte Kosten, falls das alte Haus noch nicht verkauft wurde.
- Lassen Sie sich von einem Finanzberater für Scheidungsangelegenheiten über das optimale Gleichgewicht beraten.
Die Entscheidung für ein teures neues Haus kann Ihre Instandhaltungskosten erhöhen oder Ihren Wohnraum verringern. Wägen Sie dies sorgfältig ab.
Fazit und nächste Schritte
Der Kauf einer neuen Immobilie während einer Scheidung ist grundsätzlich zulässig, die Folgen hängen jedoch vom Güterstand in der Ehe und vor allem vom Zeitpunkt des Kaufs ab. Kaufen Sie die Immobilie vor Einreichung der Scheidungsklage, gilt sie als gemeinsames Eigentum, und Ihr Ex-Partner hat einen Anteil daran. Kaufen Sie die Immobilie nach Einreichung der Klage, gehört sie Ihnen allein. Unter Umständen ist jedoch die Zustimmung Ihres Ex-Partners für die Hypothek erforderlich, sofern die Scheidung noch nicht rechtskräftig und eingetragen ist.
Sofortmaßnahmen:
- Prüfen Sie, unter welchem Güterstand Ihre Ehe fällt – fordern Sie Ihren Ehevertrag beim Anwalt an.
- Lassen Sie sich bezüglich der Einreichung der Scheidung von einem Rechtsanwalt oder Mediator beraten, damit Sie den korrekten Stichtag erreichen.
- Treffen Sie klare Vereinbarungen bezüglich des gemeinsamen Wohnsitzes und halten Sie diese im Scheidungsvertrag fest.
- Vereinbaren Sie einen Termin mit einem Hypothekenberater, um Ihre Kreditfähigkeit einschließlich der Unterhaltsverpflichtungen zu berechnen.
- Falls erforderlich, stellen Sie einen Antrag auf Genehmigung beim Gericht, wenn Ihr Ex-Partner nicht kooperiert.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein Haus kaufen, bevor die Scheidung rechtskräftig ist? Ja, das ist möglich. Der entscheidende Zeitpunkt ist nicht die endgültige Scheidung, sondern der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Gericht eingereicht wurde. Ab diesem Zeitpunkt ist die Gütergemeinschaft aufgelöst, und ein neues Haus gehört grundsätzlich nicht mehr dazu.
Was passiert, wenn mein Ex-Partner/meine Ex-Partnerin seine/ihre Zustimmung verweigert? Nach Auflösung der Gütergemeinschaft benötigen Sie für den Kauf selbst keine Zustimmung. Anders verhält es sich jedoch bei der Hypothek. Verweigert Ihr Partner die Zustimmung, können Sie beim Gericht einen Antrag auf Genehmigung stellen. Das Gericht prüft, ob der Kauf angemessen ist und ob Ihr Ex-Partner dadurch einem unzumutbaren Risiko ausgesetzt ist.
Wird eine neue Hypothek meine Unterhaltszahlungen beeinflussen? Ja. Ihre neuen Wohnkosten werden bei der Berechnung Ihrer Unterhaltszahlungsfähigkeit berücksichtigt. Das Gericht wird jedoch angemessene Wohnkosten anerkennen; eine extrem teure Immobilie wird nicht vollständig kompensiert.
Kann ich meinen günstigen Hypothekenzins auf ein neues Haus übertragen? In den meisten Fällen nein. Die Hypothek auf das eheliche Haus muss von der Person, die dort bleibt, entweder abbezahlt oder übernommen werden. Sie nehmen eine neue Hypothek zu den aktuellen Zinssätzen auf. Einige Banken bieten bei einem Umzug innerhalb ihres eigenen Portfolios eine übertragbare Hypothek an, dies ist jedoch im Falle einer Scheidung nicht üblich.
Was passiert, wenn ich ein Haus kaufe, bevor der Antrag eingereicht wird? Dann fällt dieses Haus unter die Gütergemeinschaft, und Ihr Ex-Partner wird Miteigentümer. Dies gilt auch, wenn nur Ihr Name im Grundbuch eingetragen ist. Das Haus muss in die Aufteilung einbezogen werden, was das Verfahren verkompliziert.
