Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Was sind Ihre Rechte?

Jeder Mieter hat das Recht, hat zwei wichtige Rechte: das Recht auf Wohngenuß und das Recht auf Mietschutz. Wo wir das Vorrecht des Mieters im Zusammenhang mit . besprochen haben die Pflichten des VermietersDas zweite Recht des Mieters kam in einem separaten Blog dazu Mietschutz.

Deshalb wird in diesem Blog eine weitere interessante Frage behandelt: Welche weiteren Rechte hat der Mieter? Das Recht auf Wohngenuss und das Recht auf Mietschutz sind nicht die einzigen Rechte, die der Mieter gegenüber dem Vermieter hat. So stehen dem Mieter auch im Rahmen der mietfreien Überlassung und Untervermietung eine Reihe von Rechten zu. Beide Rechte werden in diesem Blog nacheinander behandelt.

Die Übertragung der Immobilie kreuzt die Miete nicht

Absatz 1 von Artikel 7: 226 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, das für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen gilt, besagt Folgendes:

"Die Übertragung der Immobilie, auf die sich der Mietvertrag bezieht (…) durch den Vermieter überträgt die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag auf den Erwerber"

Für den Mieter bedeutet dieser Artikel zunächst einmal, dass der Übergang des Eigentums an der Mietsache, etwa durch Verkauf des Vermieters an einen anderen, das Mietverhältnis nicht beendet. Zudem kann der Mieter Ansprüche gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters geltend machen, da dieser nun in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Für die Frage, welche Ansprüche dem Mieter dann genau zustehen, ist es wichtig, zunächst festzustellen, welche Rechte und Pflichten des Vermieters auf seinen Rechtsnachfolger übergehen.

Nach Absatz 3 des Artikels 7:226 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind dies insbesondere die Rechte und Pflichten des Vermieters, die unmittelbar mit der Nutzung der Mietsache gegen vom Mieter zu zahlende Gegenleistung, also die Miete, verbunden sind. Dies bedeutet, dass die Ansprüche, die der Mieter gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters geltend machen kann, sich grundsätzlich auf seine beiden wichtigsten Rechte beziehen: das Recht auf Wohngenuss und das Recht auf Mietschutz.

Oftmals treffen Mieter und Vermieter im Mietvertrag aber auch andere inhaltliche Vereinbarungen und halten diese in Klauseln fest. Ein häufiges Beispiel ist eine Klausel über das Vorkaufsrecht des Mieters. Sie berechtigt den Mieter zwar nicht zur Herausgabe, impliziert aber eine Anbietungspflicht des Vermieters: Der Vermieter muss die Mietsache zunächst dem Mieter zum Kauf anbieten, bevor sie an einen anderen Rechtsnachfolger veräußert werden kann.

Ist der nächste Vermieter gegenüber dem Mieter ebenfalls an diese Klausel gebunden? Angesichts des Falles Rechtswesenist dies nicht der Fall. Dieser sieht vor, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nicht unmittelbar mit der Miete zusammenhängt, so dass die Klausel über das Kaufrecht an der Mietsache nicht auf den Rechtsnachfolger des Vermieters übergeht. Anders ist dies nur dann, wenn es sich um eine Kaufoption des Mieters handelt und der periodisch an den Vermieter zu zahlende Betrag auch ein Entgeltelement für den endgültigen Erwerb enthält.

Untervermietung

Darüber hinaus heißt es in Artikel 7: 227 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu den Rechten des Mieters:

„Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache ganz oder teilweise einer anderen Person zu überlassen, es sei denn, er musste davon ausgehen, dass der Vermieter berechtigte Einwände gegen die Nutzung der anderen Person hätte.“

Im Allgemeinen geht aus diesem Artikel hervor, dass der Mieter das Recht hat, die gesamte oder einen Teil der Mietsache an eine andere Person unterzuvermieten. Im Hinblick auf den zweiten Teil von Artikel 7:227 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Mieter jedoch nicht untervermieten, wenn er Grund zu der Annahme hat, dass der Vermieter Einwände dagegen erheben wird. In einigen Fällen sind die Einwände des Vermieters offensichtlich, beispielsweise wenn im Mietvertrag ein Untervermietungsverbot enthalten ist. In diesem Fall ist dem Mieter die Untervermietung nicht gestattet.

Tut der Mieter dies dennoch, droht ihm im Gegenzug möglicherweise ein Bußgeld. Dieses Bußgeld muss dann an das Untervermietungsverbot im Mietvertrag anknüpfen und an eine Höchstsumme gebunden sein. So kann beispielsweise die Untervermietung eines Zimmers aus einem Air B&B auf diese Weise im Mietvertrag verboten werden, was sich häufig auch als der Fall erweist.

In diesem Zusammenhang ist für die Untervermietung von Wohnraum auch Artikel 7:244 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Bedeutung, der besagt, dass es dem Mieter von Wohnraum nicht gestattet ist, den gesamten Wohnraum zu vermieten. Dies gilt nicht für einen Teil eines Wohnraums, beispielsweise ein Zimmer. Mit anderen Worten steht es dem Mieter grundsätzlich frei, einen Wohnraum teilweise an einen anderen unterzuvermieten.

Der Untermieter hat grundsätzlich auch das Recht, in der Mietsache zu bleiben. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Mietsache selbst räumen muss. Schließlich sieht Artikel 7:269 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs vor, dass der Vermieter von Rechts wegen weiterhin untervermietet, auch wenn der Hauptmietvertrag beendet ist. Für die Zwecke dieses Artikels müssen jedoch die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Unabhängiger Wohnraum. Mit anderen Worten, ein Wohnraum mit eigenem Zugang und eigenen wesentlichen Einrichtungen wie Küche und Bad. Nur ein Zimmer wird daher nicht als eigenständiger Wohnraum angesehen.
• Untermietvertrag. Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Untermieter, die die Anforderungen an einen Mietvertrag erfüllt, wie in Artikel 7: 201 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschrieben.
• Mietvertrag bezieht sich auf die Vermietung von Wohnraum. Mit anderen Worten, der Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter muss sich auf die Anmietung und Verpachtung von Flächen beziehen, für die die gesetzlichen Wohnraumbestimmungen gelten.

Werden die vorstehenden Bestimmungen nicht eingehalten, hat der Untermieter auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Mieter und Vermieter gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Verbleib in der Mietsache, so dass auch eine Räumung für ihn unvermeidlich. Erfüllt der Untermieter die Voraussetzungen, muss er berücksichtigen, dass der Vermieter nach sechs Monaten gegen den Untermieter ein Verfahren zur Beendigung der Untervermietung und Räumung der Mietsache einleiten kann.

Ebenso wie Wohnraum können auch Gewerberäume vom Mieter untervermietet werden. Doch wie verhält sich der Untermieter in diesem Fall zum Vermieter, wenn der Mieter hierzu nicht berechtigt war oder die Mietsache räumen muss? Für 2003 gab es eine klare Unterscheidung: Der Vermieter hatte mit dem Untermieter nichts zu tun, da dieser lediglich in einem Rechtsverhältnis zum Mieter stand. Demzufolge hatte der Untermieter auch keinerlei Rechte und damit Ansprüche gegenüber dem Vermieter.

Seitdem hat sich das Gesetz in diesem Punkt geändert und sieht vor, dass der Mieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags zwischen Mieter und Vermieter die Interessen und die Position des Untermieters wahrnehmen muss, indem er beispielsweise dem Untermieter in dem Verfahren mit dem Vermieter beitritt. Wenn der Hauptmietvertrag nach dem Verfahren jedoch immer noch gekündigt wird, enden auch die Rechte des Untermieters.

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