Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Jeder Mieter hat das Recht, hat zwei wichtige Rechte: das Recht auf Wohngenuß und das Recht auf Mietschutz. Wo wir das Vorrecht des Mieters im Zusammenhang mit . besprochen haben die Pflichten des VermietersDas zweite Recht des Mieters kam in einem separaten Blog dazu Mietschutz. Deshalb wird in diesem Blog eine weitere interessante Frage diskutiert: Welche Rechte hat der Mieter noch? Das Recht auf Wohngenuss und das Recht auf Mietschutz sind nicht die einzigen Rechte, die der Mieter gegenüber dem Vermieter hat. So stehen dem Mieter beispielsweise auch eine Reihe von Rechten im Rahmen einer nicht kreuzenden Überlassung der Immobilie und einer Untervermietung zu. Beide Rechte werden in diesem Blog nacheinander diskutiert.

Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Die Übertragung der Immobilie kreuzt die Miete nicht

Absatz 1 von Artikel 7: 226 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, das für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen gilt, besagt Folgendes:

"Die Übertragung der Immobilie, auf die sich der Mietvertrag bezieht (…) durch den Vermieter überträgt die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag auf den Erwerber"

Für den Mieter bedeutet dieser Artikel zunächst, dass die Übertragung des Eigentums an der Mietsache, beispielsweise durch Verkauf durch den Vermieter an einen anderen, den Mietvertrag nicht beendet. Darüber hinaus kann der Mieter Ansprüche gegen den Rechtsnachfolger des Vermieters geltend machen, da dieser die Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Für die Frage, welche Ansprüche genau der Mieter dann hat, ist zunächst zu klären, welche Rechte und Pflichten des Vermieters auf seinen Rechtsnachfolger übergehen. Nach § 3 Abs. 7 BGB sind dies insbesondere Rechte und Pflichten des Vermieters, die mit der entgeltlichen Nutzung des Mietgegenstandes, also der Miete, in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Das heißt, die Ansprüche des Mieters gegen den Rechtsnachfolger des Vermieters beziehen sich grundsätzlich auf seine beiden wichtigsten Rechte: das Recht auf Wohngenuss und das Recht auf Mietschutz.

Oftmals treffen Mieter und Vermieter aber auch andere inhaltliche Vereinbarungen im Mietvertrag und halten diese in Klauseln fest. Ein gängiges Beispiel ist eine Klausel zum Vorkaufsrecht des Mieters. Sie berechtigt den Mieter zwar nicht zur Übergabe, beinhaltet aber eine Angebotspflicht des Vermieters: Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache erst zum Verkauf anbieten, bevor sie an einen anderen Rechtsnachfolger verkauft werden kann. Ist der nächste Vermieter auch gegenüber dem Mieter an diese Klausel gebunden? Dies ist nach der Rechtsprechung nicht der Fall. Diese sieht vor, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Miete steht, so dass die Klausel über das Kaufrecht der Mietsache nicht auf den Rechtsnachfolger des Vermieters übergeht. Dies ist nur dann anders, wenn es sich um eine Kaufoption des Mieters handelt und der periodisch an den Vermieter zu zahlende Betrag auch eine Entschädigung für den endgültigen Erwerb enthält.

Untervermietung

Darüber hinaus heißt es in Artikel 7: 227 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu den Rechten des Mieters:

„Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache ganz oder teilweise einer anderen Person zu überlassen, es sei denn, er musste davon ausgehen, dass der Vermieter berechtigte Einwände gegen die Nutzung der anderen Person hätte.“

Im Allgemeinen geht aus diesem Artikel klar hervor, dass der Mieter das Recht hat, das Mietobjekt ganz oder teilweise an eine andere Person weiterzuvermieten. Angesichts des zweiten Teils von Art. 7: 227 BGB kann der Mieter jedoch keine Untervermietung vornehmen, wenn er Grund zu der Annahme hat, dass der Vermieter dem widerspricht. In manchen Fällen ist der Widerspruch des Vermieters offensichtlich, beispielsweise wenn ein Untervermietungsverbot im Mietvertrag enthalten ist. Eine Untervermietung durch den Mieter ist in diesem Fall nicht gestattet. Tut der Mieter dies trotzdem, kann im Gegenzug ein Bußgeld fällig werden. Dieses Bußgeld muss dann im Mietvertrag an das Untervermietungsverbot geknüpft und an einen Höchstbetrag gebunden werden. So kann beispielsweise die Untervermietung eines Zimmers von einem Air B&B im Mietvertrag untersagt werden, was sich oft als der Fall herausstellt.

In diesem Zusammenhang ist auch für die Untervermietung von Wohnraum § 7: 244 BGB von Bedeutung, der besagt, dass der Mieter von Wohnraum nicht die gesamte Wohnfläche vermieten darf. Dies gilt nicht für einen Teil eines Wohnraums, beispielsweise einen Raum. Das heißt, es steht dem Mieter grundsätzlich frei, einen Wohnraum teilweise an einen anderen unterzuvermieten. Grundsätzlich hat auch der Untermieter das Recht, in der Mietsache zu bleiben. Dies gilt auch, wenn der Mieter das Mietobjekt selbst räumen muss. Schließlich sieht Artikel 7: 269 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs vor, dass der Vermieter auch nach Beendigung des Hauptmietvertrags kraft Gesetzes weitervermietet. Für die Zwecke dieses Artikels müssen jedoch die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

  • Unabhängiger Wohnraum. Mit anderen Worten, ein Wohnraum mit eigenem Zugang und eigenen wesentlichen Einrichtungen wie Küche und Bad. Nur ein Zimmer wird daher nicht als eigenständiger Wohnraum angesehen.
  • Untermietvertrag. Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Untermieter, die die Anforderungen an einen Mietvertrag erfüllt, wie in Artikel 7: 201 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschrieben.
  • Mietvertrag bezieht sich auf die Vermietung von Wohnraum. Mit anderen Worten, der Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter muss sich auf die Anmietung und Verpachtung von Flächen beziehen, für die die gesetzlichen Wohnraumbestimmungen gelten.

Werden die vorstehenden Bestimmungen nicht eingehalten, hat der Untermieter auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Mieter und Vermieter gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Verbleib in der Mietsache, so dass auch eine Räumung für ihn unvermeidlich. Erfüllt der Untermieter die Voraussetzungen, muss er berücksichtigen, dass der Vermieter nach sechs Monaten gegen den Untermieter ein Verfahren zur Beendigung der Untervermietung und Räumung der Mietsache einleiten kann.

Ebenso wie Wohnraum können auch Gewerbeflächen vom Mieter untervermietet werden. Doch wie verhält sich der Untermieter in diesem Fall zum Vermieter, wenn der Mieter dazu nicht befugt war oder die Mietsache räumen muss? Für 2003 gab es eine klare Unterscheidung: Der Vermieter hatte mit dem Untermieter nichts zu tun, da der Untermieter nur ein Rechtsverhältnis zum Mieter hatte. Dadurch hatte der Untermieter auch keine Rechte und damit einen Anspruch gegen den Vermieter. Seitdem hat sich das Gesetz in diesem Punkt geändert und sieht vor, dass der Mieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Mieter und Vermieter die Interessen und Stellung des Untermieters zu wahren hat, indem er beispielsweise den Untermieter in das Verfahren mit dem Vermieter. Wird der Hauptmietvertrag aber auch nach dem Verfahren gekündigt, erlöschen auch die Rechte des Untermieters.

Sie sind Mieter und haben Fragen zu diesem Blog? Dann kontaktiere Law & More. Unsere Anwälte sind Experten auf dem Gebiet des Mietrechts und beraten Sie gerne. Sie können Sie auch rechtlich unterstützen, falls Ihr Mietstreit zu einem Gerichtsverfahren führen sollte.

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