Die ganze Welt erlebt derzeit eine Krise unvorstellbaren Ausmaßes. Das bedeutet, dass auch die Regierungen außerordentliche Maßnahmen ergreifen müssen. Der Schaden, den diese Situation angerichtet hat und anrichten wird, kann enorm sein. Tatsache ist, dass derzeit niemand in der Lage ist, das Ausmaß und die Dauer der Krise abzuschätzen. Unabhängig von der Situation sind die Mietverträge für Geschäftsräume weiterhin in Kraft. Dies wirft mehrere Fragen auf. In diesem Artikel möchten wir einige Fragen beantworten, die sich bei Mietern oder Vermietern von Geschäftsräumen stellen können.
Die Zahlung der Miete
Müssen Sie die Miete noch bezahlen? Die Beantwortung dieser Frage hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Auf jeden Fall sind zwei Situationen zu unterscheiden. Zum einen Geschäftsräume, die nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt werden dürfen, wie beispielsweise Restaurants und Cafés. Zweitens gibt es Geschäfte, die vielleicht noch geöffnet sind, aber ihre Türen selbst schließen.
Der Mieter ist aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung der Miete verpflichtet. Geschieht dies nicht, liegt ein Vertragsbruch vor. Nun stellt sich die Frage, kann es höhere Gewalt geben? Eventuell gibt es im Mietvertrag Vereinbarungen über die Umstände, unter denen höhere Gewalt gelten kann. Wenn nicht, gilt das Gesetz. Laut Gesetz liegt höhere Gewalt vor, wenn der Mieter die Nichteinhaltung nicht zu vertreten hat; mit anderen Worten, es ist nicht das Verschulden des Mieters, dass er die Miete nicht zahlen kann. Es ist unklar, ob die Nichterfüllung der Verpflichtungen aufgrund des Coronavirus zu höherer Gewalt führt. Da es hierfür keinen Präzedenzfall gibt, ist es schwer zu beurteilen, wie das Ergebnis in diesem Fall aussehen wird. Was jedoch eine Rolle spielt, ist der häufig genutzte ROZ-Vertrag (Real Estate Council) bei dieser Art des Mietverhältnisses. Ein Anspruch auf Mietminderung ist in diesem Vertrag standardmäßig ausgeschlossen. Die Frage ist, ob ein Vermieter diesen Standpunkt in der aktuellen Situation vernünftigerweise aufrechterhalten kann.
Entscheidet sich der Mieter dafür, sein Geschäft zu schließen, sieht die Situation anders aus. Derzeit besteht jedoch keine Verpflichtung dazu, die Realität ist, dass es weniger Besucher und damit weniger Gewinn gibt. Die Frage ist, ob der Umstand vollständig zu Lasten des Mieters gehen soll. Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, da jede Situation anders ist. Dies muss von Fall zu Fall bewertet werden.
Unerwartete Umstände
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich auf unvorhergesehene Umstände berufen. Generell ist eine Wirtschaftskrise im Namen des Unternehmers zu verantworten, obwohl dies in den meisten Fällen aufgrund der Corona-Krise anders sein kann. Auch die Maßnahmen der Regierung können berücksichtigt werden. Ein Anspruch aufgrund unvorhergesehener Umstände gibt die Möglichkeit, den Mietvertrag gerichtlich ändern oder annullieren zu lassen. Dies ist möglich, wenn einem Mieter die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist. Laut der parlamentarischen Geschichte muss sich ein Richter in dieser Angelegenheit zurückhaltend verhalten. Auch wir befinden uns jetzt in einer Situation, in der auch Gerichte geschlossen sind: Es wird daher nicht einfach sein, schnell ein Urteil zu erwirken.
Mangel an der Mietsache
Der Mieter kann bei einem Mangel eine Minderung der Miete oder Schadensersatz verlangen. Ein Mangel im Zustand der Immobilie oder ein sonstiger Zustand führt dazu, dass der Mieter nicht den Mietgenuss hat, der dem Mieter bei Beginn des Mietvertrages zusteht. Ein Mangel kann beispielsweise sein: Baumängel, ein undichtes Dach, Schimmel und die Unfähigkeit, eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten, weil kein Notausgang vorhanden ist. Gerichte sind im Allgemeinen nicht bereit zu beurteilen, dass ein Umstand vorliegt, der zu Lasten des Vermieters gehen muss. In jedem Fall ist ein schlechtes Geschäft aufgrund des Fehlens einer Öffentlichkeit kein Umstand, der dem Vermieter angelastet werden sollte. Dies ist Teil des unternehmerischen Risikos. Dabei spielt auch eine Rolle, dass das Mietobjekt in vielen Fällen noch genutzt werden kann. Aus diesem Grund liefern immer mehr Restaurants alternativ ihre Speisen oder lassen sich abholen.
Die Verwertungspflicht
Die meisten Leasingverhältnisse von Geschäftsräumen beinhalten eine Betriebsverpflichtung. Dies bedeutet, dass der Mieter die gemieteten Geschäftsräume nutzen muss. Unter besonderen Umständen kann sich die Verwertungspflicht aus dem Gesetz ergeben, dies ist jedoch nicht immer der Fall. Nahezu alle Vermieter von Geschäfts- und Büroflächen nutzen die ROZ-Modelle. Die allgemeinen Bestimmungen der ROZ-Modelle besagen, dass der Mieter die Mietfläche „effektiv, vollständig, sachgerecht und persönlich“ nutzt. Damit unterliegt der Mieter einer Betriebspflicht.
Bisher gibt es in den Niederlanden keine staatliche Maßnahme, die die Schließung eines Einkaufszentrums oder einer Bürofläche anordnet. Die Regierung hat jedoch angekündigt, dass alle Schulen, Gastronomiebetriebe, Sport- und Fitnessclubs, Saunen, Sexclubs und Coffeeshops bis auf Weiteres landesweit geschlossen bleiben sollen. Ist ein Mieter durch behördliche Anordnung zur Schließung der Mietsache verpflichtet, haftet der Mieter hierfür nicht. Dies ist ein Umstand, für den der Mieter nach der derzeitigen nationalen Situation nicht verantwortlich gemacht werden sollte. Nach den allgemeinen Bestimmungen ist der Mieter außerdem verpflichtet, behördliche Anordnungen zu befolgen. Als Arbeitgeber ist er zudem verpflichtet, für ein sicheres Arbeitsumfeld zu sorgen. Diese Verpflichtung ergibt sich daraus, dass die Mitarbeiter nicht dem Risiko einer Ansteckung mit dem Coronavirus ausgesetzt werden. Unter diesen Umständen kann der Vermieter den Mieter nicht zum Betrieb zwingen.
Aufgrund der Gesundheitsfürsorge von Mitarbeitern und/oder Kunden sehen wir, dass auch Mieter selbst entscheiden, das Mietobjekt freiwillig zu schließen, auch wenn sie nicht von der Regierung dazu aufgefordert wurden. Wir gehen davon aus, dass Vermieter unter den gegenwärtigen Umständen keinen Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung, Zahlung von Bußgeldern oder Schadensersatz geltend machen können. Aus Rationalität und Fairness sowie der Verpflichtung, den Schaden des Mieters so weit wie möglich zu begrenzen, ist es für uns schwer vorstellbar, dass ein Vermieter einer (vorübergehenden) Schließung widerspricht.
Abweichende Nutzung des Mietobjektes
Gastronomiebetriebe sind derzeit geschlossen. Das Abholen und Liefern von Speisen ist jedoch weiterhin erlaubt. Ein Mietvertrag sieht jedoch meistens eine strikte Zweckbestimmung vor; Was unterscheidet das Abholen von einem Restaurant. Infolgedessen kann ein Mieter mietvertragswidrig handeln und – möglicherweise – Geldbußen verfallen.
In der aktuellen Situation ist jeder verpflichtet, seinen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Durch den Wechsel zu einer Abhol-/Lieferfunktion kommt ein Mieter dem nach. Unter diesen Umständen ist es mit aller Zumutbarkeit schwierig, den Standpunkt zu vertreten, dass dies dem Vertragszweck widerspricht. Tatsächlich ist es wahrscheinlicher, dass ein Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter hat, wenn der Mieter nicht alles in seiner Macht Stehende tut, um seinen Betrieb aufrechtzuerhalten, um die Miete zahlen zu können.
Fazit
Mit anderen Worten, jeder ist verpflichtet, seinen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Die Regierung hat bereits weitreichende Maßnahmen angekündigt, um Unternehmern zu helfen und ihren finanziellen Druck zu verringern. Es wird empfohlen, die Möglichkeiten dieser Maßnahmen zu nutzen. Verweigert ein Mieter dies, kann es als schwierig angesehen werden, den Schaden an den Vermieter weiterzugeben. Dies gilt auch umgekehrt. Inzwischen hat die Politik auch Vermieter aufgefordert, die Miete für die kommende Zeit zu moderieren, damit das Risiko geteilt wird.
Obwohl Mieter und Vermieter eine vertragliche Beziehung zueinander haben und der Grundsatz „ein Deal ist ein Deal“ gilt. Wir empfehlen, miteinander zu reden und die Möglichkeiten zu prüfen. Mieter und Vermieter können sich in diesen außergewöhnlichen Zeiten möglicherweise treffen. Während der Mieter durch die Schließung keine Einnahmen hat, laufen auch die Ausgaben des Vermieters weiter. Es liegt im Interesse aller, dass beide Unternehmen diese Krise überstehen und meistern. So können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Miete vorübergehend teilweise gezahlt wird und der Fehlbetrag bei Wiedereröffnung der Geschäftsräume aufgeholt wird. Wir müssen uns nach Möglichkeit gegenseitig helfen und außerdem profitieren Vermieter nicht von insolventen Mietern. Schließlich ist in diesen Zeiten ein neuer Mieter nicht leicht zu finden. Welche Wahl Sie auch treffen, treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen und lassen Sie sich von uns zu den Möglichkeiten beraten.
Kontakt
Da die aktuelle Situation so unberechenbar ist, können wir uns vorstellen, dass dies viele Fragen für Sie aufwerfen kann. Wir beobachten die Entwicklungen genau und halten Sie gerne über den aktuellen Stand der Dinge auf dem Laufenden. Bei Fragen zu diesem Artikel wenden Sie sich bitte an Rechtsanwälte von Law & More.
