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Mietschutz

Wenn Sie in den Niederlanden eine Wohnung mieten, haben Sie automatisch Anspruch auf Mietschutz. Gleiches gilt für Ihre Mit- und Untermieter. Grundsätzlich umfasst der Mietschutz zwei Aspekte: den Mietpreisschutz und den Mietschutz vor Kündigung des Mietvertrages in dem Sinne, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht einfach kündigen kann. Während für Mieter von Sozialwohnungen beide Aspekte des Mietschutzes gelten, gilt dies nicht für Mieter von Wohnungen im freien Sektor. Um welchen Mietschutz es wann geht und was genau der Mietpreisschutz bzw. Mietschutz im Rahmen einer Mietvertragskündigung beinhaltet, wird in diesem Blog diskutiert. Aber zunächst geht es in diesem Blog um die Bedingung namens Wohnraum für die Gesamtanwendung des Mietschutzes.

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Wohnraum

Für die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen zum Mietschutz muss es zunächst um den Wohnraum gehen. Gemäß Artikel 7:233 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist unter Wohnraum eine bebaute Immobilie zu verstehen, sofern sie als eigenständiges oder nicht abgeschlossenes Haus, Wohnwagen oder Standplatz zum Daueraufenthalt vermietet wird. Es wird daher im Sinne des Mietschutzes nicht weiter zwischen Mietern von selbstständigen oder nicht abgeschlossenen Wohnungen unterschieden.

Der Begriff Wohnraum umfasst auch unbewegliches Inventar, also Einrichtungen, die ihrer Natur nach untrennbar mit der Wohnung, dem Wohnwagen oder dem Stellplatz verbunden sind oder aufgrund des Mietvertrages dazu gehören. In einem Wohnkomplex können dies beispielsweise das Treppenhaus, Galerien und Flure sowie zentrale Einrichtungen sein, wenn sie vertraglich als Räume ohne öffentlichen Charakter ausgewiesen sind.

Es gibt jedoch keinen Wohnraum im Sinne von Abschnitt 7:233 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, wenn es um Folgendes geht:

  • kurzfristige Nutzung von Wohnraum; ob dies der Fall ist, richtet sich nach der Art der Nutzung, beispielsweise als Feriendomizil oder Tauschhaus. Kurze Dauer bezieht sich in diesem Sinne also auf die Nutzung und nicht auf die vereinbarte Zeit;
  • ein abhängiger Lebensraum; dies ist der Fall, wenn das Haus zusammen mit Gewerbeflächen vermietet wird; in diesem Fall ist die Wohnung Teil der gemieteten Geschäftsräume, so dass für die Wohnung nicht die Wohnbedingungen, sondern Bestimmungen über die Geschäftsräume gelten;
  • ein Hausboot; Dies ist ein Phänomen, das nicht der gesetzlichen Definition von Artikel 7: 233 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs entspricht. Ein solches Haus kann in der Regel nicht als unbewegliches Vermögen angesehen werden, da keine dauerhafte Verbindung zum Boden oder Ufer besteht.

Mietpreisschutz

Ist die oben beschriebene Wohnraumbedingung erfüllt, genießt der Mieter zunächst einen Mietpreisschutz. In diesem Fall gelten folgende Ausgangspunkte:

  • das Verhältnis zwischen der Qualität, einschließlich der Lage der gemieteten Wohnung, und der dafür zu zahlenden Miete muss angemessen sein;
  • der Mieter hat jederzeit die Möglichkeit, den anfänglichen Mietpreis vom Mietausschuss bewerten zu lassen; dies ist nur innerhalb von 6 Monaten nach Mietbeginn möglich; die Entscheidung des Mietausschusses ist bindend, kann aber dennoch dem Amtsgericht zur Überprüfung vorgelegt werden;
  • der Vermieter kann keine unbegrenzte Mieterhöhung vornehmen; Für die Mieterhöhung gelten besondere gesetzliche Grenzen, wie der vom Minister festgelegte maximale Mieterhöhungsprozentsatz;
  • die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietschutz sind zwingendes Recht, dh der Vermieter kann im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters davon abweichen.

Die genannten Grundsätze gelten übrigens nur für den Mieter einer Sozialwohnung. Dies ist der Wohnraum, der in den regulierten Mietsektor fällt und daher von dem Wohnraum, der zum liberalisierten oder freien Mietsektor gehört, zu unterscheiden ist. Bei liberalisiertem oder freiem Wohnraum ist die Miete so hoch, dass der Mieter keinen Anspruch auf Mietzuschuss mehr hat und somit nicht mehr unter den Schutz des Gesetzes fällt. Die Grenze zwischen liberalisiertem und sozialem Wohnungsbau liegt etwa beim Mietpreis von etwa 752 Euro pro Monat. Übersteigt der vereinbarte Mietpreis diesen Betrag, kann sich der Mieter nicht mehr auf die oben beschriebenen Grundsätze berufen, da es sich dann um die Miete einer liberalisierten Wohnung handelt.

Mietschutz gegen Kündigung des Mietvertrages

Bei der Anwendung des anderen Aspekts des Mietschutzes wird jedoch nicht zwischen Mietern von Sozialwohnungen und liberalisierten Wohnungen unterschieden. Das bedeutet mit anderen Worten, dass jeder Mieter von Wohnraum weitgehend und automatisch vor einer Kündigung des Mietvertrages geschützt ist, in dem Sinne, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht einfach kündigen kann. In diesem Zusammenhang ist der Mieter besonders geschützt, weil:

  • die Kündigung durch den Vermieter beendet den Mietvertrag nicht gemäß Artikel 7: 272 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches; Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, zunächst zu versuchen, den Mietvertrag einvernehmlich zu kündigen. Funktioniert das nicht und der Mieter ist mit der Kündigung nicht einverstanden, führt die Kündigung des Vermieters nicht wirklich zur Kündigung des Mietvertrages. Das bedeutet, dass der Mietvertrag wie gewohnt fortgeführt wird und der Vermieter beim Amtsgericht Klage auf Kündigung des Mietvertrages einreichen muss. In diesem Fall endet der Mietvertrag erst, wenn das Gericht über den Kündigungsanspruch des Vermieters unwiderruflich entschieden hat.
  • gemäß Artikel 7: 271 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Vermieter einen Kündigungsgrund angeben; Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigen will, muss er die Formalitäten des oben genannten Artikels des Bürgerlichen Gesetzbuches erfüllen. Neben der Kündigungsfrist ist in diesem Zusammenhang ein Kündigungsgrund eine wichtige Formalität. Der Vermieter muss daher in seiner Kündigung einen der Kündigungsgründe gemäß Artikel 7: 274 Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches angeben:
  1. der Mieter hat sich nicht wie ein guter Mieter verhalten
  2. es handelt sich um Miete für einen festen Zeitraum
  3. der Vermieter benötigt das Mietobjekt dringend für den Eigenbedarf
  4. der Mieter stimmt einem angemessenen Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht zu
  5. der Vermieter möchte auf dem vermieteten Grundstück eine Nutzung nach gültigem Bebauungsplan realisieren
  6. die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegen die des Mieters an der Fortführung des Mietverhältnisses (bei Vermietermietvertrag)
  • der Mietvertrag kann nur von einem Richter aus den in Artikel 7: 274 Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches genannten Gründen gekündigt werden; Die vorgenannten Gründe sind abschließend, dh im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist eine Kündigung des Mietvertrages aus anderen Gründen nicht möglich. Tritt einer der vorgenannten Gründe ein, muss das Gericht auch dem Kündigungsanspruch des Mieters stattgeben. Für eine (weitere) Interessenabwägung ist dann also kein Raum. Eine Ausnahme gilt hier jedoch hinsichtlich des Kündigungsgrundes für den dringenden Eigenbedarf. Wenn der Klage stattgegeben wird, bestimmt das Gericht auch den Zeitpunkt für die Räumung. Wird der Kündigungsanspruch des Vermieters jedoch abgelehnt, darf der betreffende Mietvertrag von ihm drei Jahre lang nicht mehr gekündigt werden.

Mietmarktbewegungsgesetz

Früher war der Mietschutz in der Praxis viel Kritik ausgesetzt: Der Mietschutz wäre zu weit gegangen und es gibt mehr Hauseigentümer, die das Haus gerne vermieten würden, wenn der Mietschutz nicht so streng wäre. Der Gesetzgeber hat sich dieser Kritik gegenüber sensibel gezeigt. Aus diesem Grund hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, dieses Gesetz zum 1. Juli 2016, das Mietmarktübertragungsgesetz, einzuführen. Mit diesem neuen Gesetz wurde der Schutz des Mieters gelockert. Im Rahmen dieses Gesetzes sind dies die wichtigsten Änderungen:

  • bei Mietverträgen über selbstständigen Wohnraum bis zu zwei Jahren und bei Mietverträgen über nicht selbstständigen Wohnraum bis zu fünf Jahren ist es dem Vermieter ermöglicht, ohne Mietschutz zu mieten. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nach der vereinbarten Laufzeit von Rechts wegen endet und nicht wie bisher vom Vermieter gekündigt werden muss.
  • mit der einführung von zielgruppenverträgen wird dem vermieter auch die kündigung des mietvertrages über wohnungen, die für eine bestimmte zielgruppe, wie zum beispiel studenten, bestimmt sind, erleichtert. Gehört der Mieter nicht mehr zu einer bestimmten Zielgruppe und kann beispielsweise nicht mehr als Student angesehen werden, kann der Vermieter die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs leichter und schneller durchführen.

Sie sind Mieter und möchten wissen, auf welchen Mietschutz Sie Anspruch haben? Sie sind Vermieter und möchten den Mietvertrag kündigen? Oder haben Sie weitere Fragen zu diesem Blog? Dann kontaktiere Law & More. Unsere Anwälte sind Experten im Mietrecht und beraten Sie gerne. Sie können Sie auch rechtlich unterstützen, falls Ihr Mietstreit zu einem Gerichtsverfahren führen sollte.

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