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Pflichten des Vermieters

Ein Mietvertrag hat verschiedene Aspekte. Ein wichtiger Aspekt dabei ist der Vermieter und seine Verpflichtungen gegenüber dem Mieter. Ausgangspunkt für die Pflichten des Vermieters ist „der Genuss, den der Mieter aufgrund des Mietvertrages erwarten darf“. Schließlich hängen die Pflichten des Vermieters eng mit den Rechten des Mieters zusammen. Konkret bedeutet dieser Ausgangspunkt für den Vermieter zwei wichtige Pflichten. Zunächst die Verpflichtung nach Artikel 7: 203 BW, dem Mieter den Gegenstand zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus gilt für den Vermieter eine Unterhaltspflicht, dh die Mängelregelung in Artikel 7: 204 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Was genau beide Pflichten des Vermieters bedeuten, wird in diesem Blog nacheinander besprochen.

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Bereitstellung der Mietsache

Hinsichtlich der ersten Hauptpflicht des Vermieters sieht Artikel 7: 203 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter das Mietobjekt zur Verfügung zu stellen und es in dem für die vereinbarte Nutzung erforderlichen Umfang zu überlassen. Die vereinbarte Nutzung betrifft beispielsweise die Vermietung von:

  • (unabhängiger oder nicht abgeschlossener) Wohnraum;
  • Geschäftsräume im Sinne von Einzelhandelsflächen;
  • sonstige Geschäftsräume und Büros im Sinne des § 7: 203a BW

Es ist wichtig, im Mietvertrag klar zu beschreiben, welche Nutzung von den Parteien vereinbart wurde. Denn die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter seiner Verpflichtung nachgekommen ist, hängt davon ab, was die Parteien in Bezug auf den Bestimmungsort des Mietgegenstandes im Mietvertrag beschrieben haben. Daher ist es wichtig, im Mietvertrag nicht nur den Bestimmungsort oder zumindest die Nutzung anzugeben, sondern auch näher zu beschreiben, was der Mieter aufgrund dessen erwarten kann. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Grundausstattung, die für eine bestimmte Nutzung der Mietsache erforderlich ist. Für die Nutzung eines Gebäudes als Verkaufsfläche kann der Mieter beispielsweise auch die Verfügbarkeit einer Theke, fester Regale oder Trennwände und ganz andere Anforderungen an eine Mietfläche zum Beispiel für die Lagerung von Altpapier oder Altmetall festlegen kann in diesem Zusammenhang gestellt werden.

Unterhaltspflicht (Default Settlement)

Im Rahmen der zweiten Hauptpflicht des Vermieters sieht Artikel 7: 206 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist. Was unter einem Mangel zu verstehen ist, wird in Artikel 7: 204 des Bürgerlichen Gesetzbuches näher ausgeführt: Ein Mangel ist ein Zustand oder eine Eigenschaft der Immobilie, aufgrund derer die Immobilie dem Mieter nicht den Genuss bieten kann, den er von der Immobilie erwarten kann Grundlage des Mietvertrages. Dabei umfasst der Genuss nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs mehr als nur den Zustand der Mietsache oder ihrer materiellen Eigenschaften. Auch andere genussbeschränkende Umstände können einen Mangel im Sinne von Art. 7: 204 BW darstellen. Berücksichtigen Sie in diesem Zusammenhang beispielsweise die zu erwartende Erreichbarkeit, Erreichbarkeit und das Erscheinungsbild der Mietsache.

Obwohl es sich um einen weit gefassten Begriff handelt, der alle Umstände umfasst, die den Genuss des Mieters einschränken, sollten die Erwartungen des Mieters die Erwartungen eines durchschnittlichen Mieters nicht übersteigen. Das bedeutet mit anderen Worten, dass der Mieter nicht mehr erwarten kann als eine gepflegte Immobilie. Darüber hinaus werden unterschiedliche Kategorien von Mietobjekten laut Rechtsprechung jeweils eigene Erwartungen wecken.

In jedem Fall liegt kein Mangel vor, wenn der Mietgegenstand dem Mieter nicht den erwarteten Genuss verschafft durch:

  • ein dem Mieter auf Grund von Verschulden oder Risiko zuzurechnender Umstand. So gehen beispielsweise geringfügige Mängel der Mietsache im Hinblick auf die rechtliche Risikoverteilung zu Lasten des Mieters.
  • Ein Umstand, der den Mieter persönlich betrifft. Dies kann beispielsweise eine sehr niedrige Toleranzgrenze gegenüber normalen Wohngeräuschen anderer Mieter sein.
  • Eine tatsächliche Störung durch Dritte, wie Verkehrslärm oder Lärmbelästigung von einer Terrasse neben dem Mietobjekt.
  • Eine Geltendmachung ohne tatsächliche Störung ist eine Situation, in der z. B. ein Nachbar des Mieters lediglich ein Durchfahrtsrecht durch den Mietergarten beansprucht, ohne diesen tatsächlich zu nutzen.

Sanktionen bei Verletzung der Hauptpflichten des Vermieters

Ist der Vermieter nicht in der Lage, dem Mieter das Mietobjekt fristgerecht, ganz oder gar nicht zur Verfügung zu stellen, liegt ein Mangel des Vermieters vor. Das gleiche gilt, wenn ein Mangel vorliegt. In beiden Fällen zieht der Mangel Sanktionen für den Vermieter nach sich und gibt dem Mieter in diesem Zusammenhang eine Reihe von Befugnissen, wie zum Beispiel die Geltendmachung von:

  • Compliance. Der Mieter kann dann vom Vermieter verlangen, den Mietgegenstand rechtzeitig, ganz oder vollständig zur Verfügung zu stellen oder den Mangel zu beseitigen. Solange der Mieter jedoch keine Reparatur vom Vermieter verlangt, darf der Vermieter den Mangel nicht beseitigen. Ist die Abhilfe jedoch unmöglich oder unzumutbar, muss der Vermieter dies nicht tun. Verweigert der Vermieter hingegen die Reparatur oder nicht rechtzeitig, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die Kosten hierfür vom Mietpreis abziehen.
  • Reduzierung der Miete. Dies ist für den Mieter eine Alternative, wenn das Mietobjekt vom Vermieter nicht rechtzeitig oder vollständig zur Verfügung gestellt wird oder ein Mangel vorliegt. Die Herabsetzung der Miete muss beim Gericht oder bei der Mietermittlungskommission geltend gemacht werden. Die Reklamation muss innerhalb von 6 Monaten nach Anzeige des Mangels durch den Mieter beim Vermieter erfolgen. Ab diesem Zeitpunkt wird auch die Mietminderung wirksam. Lässt der Mieter diese Frist jedoch verstreichen, verringert sich sein Anspruch auf Mietminderung, erlischt jedoch nicht.
  • Kündigung des Mietvertrages, wenn mangels Miete den Genuss gänzlich unmöglich macht. Liegt ein Mangel vor, den der Vermieter nicht beseitigen muss, beispielsweise weil die Beseitigung unmöglich ist oder einen Aufwand erfordert, der ihm nach den gegebenen Umständen nicht zuzumuten ist, der aber dem Mieter den zu erwartenden Genuss völlig unmöglich macht, so sind sowohl der Mieter als auch der Mieter der Vermieter löst den Mietvertrag auf. In beiden Fällen kann dies durch eine außergerichtliche Stellungnahme erfolgen. Oftmals sind jedoch nicht alle Parteien mit der Auflösung einverstanden, sodass noch ein gerichtliches Verfahren verfolgt werden muss.
  • Entschädigung. Dieser Anspruch steht dem Mieter nur zu, wenn der Mangel, zB das Vorliegen eines Mangels, auch auf den Vermieter zurückzuführen ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mangel nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und auf den Vermieter zurückzuführen ist, weil er beispielsweise die Mietsache nicht ausreichend gewartet hat. Aber auch, wenn ein bestimmter Mangel bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses vorlag und der Vermieter zu diesem Zeitpunkt davon Kenntnis hatte, hätte wissen müssen oder dem Mieter mitteilen müssen, dass die Mietsache den Mangel nicht aufwies.

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