Pflichten des Vermieters

Pflichten des Vermieters verstehen | Law & More

Ein Mietvertrag hat verschiedene Aspekte. Ein wichtiger Aspekt dabei ist der Vermieter und seine Pflichten gegenüber dem Mieter. Ausgangspunkt in Bezug auf die Pflichten des Vermieters ist „der Genuss, den der Mieter aufgrund des Mietvertrags erwarten kann“. Schließlich sind die Pflichten des Vermieters eng mit den Rechten des Mieters verbunden.

Konkret bedeutet dieser Ausgangspunkt zwei wichtige Pflichten für den Vermieter. Zunächst einmal die Pflicht aus Artikel 7:203 BW, dem Mieter die Sache zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus gilt für den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, oder anders gesagt die Mängelregelung aus Artikel 7:204 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs. Was genau diese beiden Pflichten des Vermieters bedeuten, wird in diesem Blog nacheinander besprochen.

Bereitstellung der Mietsache

Hinsichtlich der ersten Hauptpflicht des Vermieters sieht Artikel 7: 203 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter das Mietobjekt zur Verfügung zu stellen und es in dem für die vereinbarte Nutzung erforderlichen Umfang zu überlassen. Die vereinbarte Nutzung betrifft beispielsweise die Vermietung von:

• (unabhängiger oder nicht abgeschlossener) Wohnraum;
• Geschäftsräume im Sinne von Einzelhandelsflächen;
• sonstige Geschäftsräume und Büros im Sinne des § 7: 203a BW

Es ist wichtig, im Mietvertrag klar zu beschreiben, welche Nutzung von den Parteien vereinbart wurde. Die Antwort auf die Frage, ob der Vermieter seiner Verpflichtung nachgekommen ist, hängt schließlich davon ab, was die Parteien im Mietvertrag hinsichtlich des Verwendungszwecks der Mietsache beschrieben haben. Es ist daher wichtig, im Mietvertrag nicht nur den Verwendungszweck oder zumindest die Nutzung anzugeben, sondern auch genauer zu beschreiben, was der Mieter auf dieser Grundlage erwarten kann.

In diesem Zusammenhang geht es beispielsweise um die Grundausstattung, die notwendig ist, um das Mietobjekt in einer bestimmten Weise nutzen zu können. So kann der Mieter für die Nutzung eines Gebäudes als Verkaufsraum beispielsweise auch die Verfügbarkeit einer Theke, fest installierter Regale oder Trennwände vorschreiben, und an einen Mietraum, der beispielsweise zur Lagerung von Altpapier oder Schrott vorgesehen ist, können in diesem Zusammenhang auch ganz andere Anforderungen gestellt werden.

Unterhaltspflicht (Default Settlement)

Im Rahmen der zweiten Hauptpflicht des Vermieters legt Artikel 7:206 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, Mängel zu beheben. Was unter einem Mangel zu verstehen ist, wird in Artikel 7:204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs näher erläutert: Ein Mangel ist ein Zustand oder eine Eigenschaft der Immobilie, aufgrund derer die Immobilie dem Mieter nicht die Freude bereiten kann, die er aufgrund des Mietvertrags erwarten darf.

Denn nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs umfasst der Genuss mehr als nur den Zustand der Mietsache oder deren materielle Eigenschaften. Auch andere den Genuss einschränkende Umstände können einen Mangel im Sinne von Artikel 7:204 BW darstellen. In diesem Zusammenhang sind beispielsweise die erwartete Zugänglichkeit, Erreichbarkeit und das Erscheinungsbild der Mietsache zu berücksichtigen.

Obwohl es sich um einen weit gefassten Begriff handelt, der alle Umstände umfasst, die die Freude des Mieters einschränken, sollten die Erwartungen des Mieters nicht über die Erwartungen eines durchschnittlichen Mieters hinausgehen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass der Mieter nicht mehr erwarten kann als eine gut gepflegte Immobilie. Darüber hinaus wecken unterschiedliche Kategorien von Mietobjekten je nach Fall jeweils eigene Erwartungen. Rechtswesen.

In jedem Fall liegt kein Mangel vor, wenn der Mietgegenstand dem Mieter nicht den erwarteten Genuss verschafft durch:

• ein dem Mieter auf Grund von Verschulden oder Risiko zuzurechnender Umstand. So gehen beispielsweise geringfügige Mängel der Mietsache im Hinblick auf die rechtliche Risikoverteilung zu Lasten des Mieters.
• Ein Umstand, der den Mieter persönlich betrifft. Dies kann beispielsweise eine sehr niedrige Toleranzgrenze gegenüber normalen Wohngeräuschen anderer Mieter sein.
• Eine tatsächliche Störung durch Dritte, wie Verkehrslärm oder Lärmbelästigung von einer Terrasse neben dem Mietobjekt.
• Eine Geltendmachung ohne tatsächliche Störung ist eine Situation, in der z. B. ein Nachbar des Mieters lediglich ein Durchfahrtsrecht durch den Mietergarten beansprucht, ohne diesen tatsächlich zu nutzen.

Sanktionen bei Verletzung der Hauptpflichten des Vermieters

Ist der Vermieter nicht in der Lage, dem Mieter das Mietobjekt fristgerecht, ganz oder gar nicht zur Verfügung zu stellen, liegt ein Mangel des Vermieters vor. Das gleiche gilt, wenn ein Mangel vorliegt. In beiden Fällen zieht der Mangel Sanktionen für den Vermieter nach sich und gibt dem Mieter in diesem Zusammenhang eine Reihe von Befugnissen, wie zum Beispiel die Geltendmachung von:

• Compliance. Der Mieter kann dann vom Vermieter verlangen, den Mietgegenstand rechtzeitig, ganz oder vollständig zur Verfügung zu stellen oder den Mangel zu beseitigen. Solange der Mieter jedoch keine Reparatur vom Vermieter verlangt, darf der Vermieter den Mangel nicht beseitigen. Ist die Abhilfe jedoch unmöglich oder unzumutbar, muss der Vermieter dies nicht tun. Verweigert der Vermieter hingegen die Reparatur oder nicht rechtzeitig, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die Kosten hierfür vom Mietpreis abziehen.
• Reduzierung der Miete. Dies ist für den Mieter eine Alternative, wenn das Mietobjekt vom Vermieter nicht rechtzeitig oder vollständig zur Verfügung gestellt wird oder ein Mangel vorliegt. Die Herabsetzung der Miete muss beim Gericht oder bei der Mietermittlungskommission geltend gemacht werden. Die Reklamation muss innerhalb von 6 Monaten nach Anzeige des Mangels durch den Mieter beim Vermieter erfolgen. Ab diesem Zeitpunkt wird auch die Mietminderung wirksam. Lässt der Mieter diese Frist jedoch verstreichen, verringert sich sein Anspruch auf Mietminderung, erlischt jedoch nicht.
• Kündigung des Mietvertrages, wenn mangels Miete den Genuss gänzlich unmöglich macht. Liegt ein Mangel vor, den der Vermieter nicht beseitigen muss, beispielsweise weil die Beseitigung unmöglich ist oder einen Aufwand erfordert, der ihm nach den gegebenen Umständen nicht zuzumuten ist, der aber dem Mieter den zu erwartenden Genuss völlig unmöglich macht, so sind sowohl der Mieter als auch der Mieter der Vermieter löst den Mietvertrag auf. In beiden Fällen kann dies durch eine außergerichtliche Stellungnahme erfolgen. Oftmals sind jedoch nicht alle Parteien mit der Auflösung einverstanden, sodass noch ein gerichtliches Verfahren verfolgt werden muss.
• Intelligente online Kompensation. Dieser Anspruch steht dem Mieter nur zu, wenn der Mangel, zB das Vorliegen eines Mangels, auch auf den Vermieter zurückzuführen ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mangel nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und auf den Vermieter zurückzuführen ist, weil er beispielsweise die Mietsache nicht ausreichend gewartet hat. Aber auch, wenn ein bestimmter Mangel bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses vorlag und der Vermieter zu diesem Zeitpunkt davon Kenntnis hatte, hätte wissen müssen oder dem Mieter mitteilen müssen, dass die Mietsache den Mangel nicht aufwies.

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