Rechtliches Räumungsverfahren für Mietobjekte
Eine Räumung ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ein drastisches Verfahren. Denn bei einer Räumung sind die Mieter gezwungen, die Mietsache mit all ihren Sachen zu verlassen, mit allen weitreichenden Konsequenzen. Der Vermieter kann daher nicht einfach mit der Räumung fortfahren, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Obwohl die Räumung nicht ausdrücklich geregelt ist in RechtswesenFür dieses Verfahren gelten allerdings strenge Regeln.
Um eine Räumung durchführen zu können, muss der Vermieter einen Räumungsbescheid vom Gericht erhalten. Dieser Gerichtsbescheid beinhaltet die Erlaubnis, die Mietsache zu einem vom Gericht festgelegten Termin räumen zu lassen. Ist der Mieter mit dem Räumungsbescheid nicht einverstanden, kann er gegen diesen Gerichtsbeschluss Berufung einlegen.
Die Einlegung eines Einspruchs führt in der Regel zur Aussetzung der Wirkung des Gerichtsbeschlusses und damit zur Räumung, bis das Berufungsgericht darüber entschieden hat. Wenn der Räumungsbeschluss jedoch vom Gericht für vollstreckbar erklärt wurde, führt der Einspruch des Mieters nicht zur Aussetzung und der Vermieter kann mit der Räumung fortfahren. Dieser Ablauf birgt jedoch ein Risiko für den Vermieter, wenn das Berufungsgericht anders über die Räumung entscheidet.
Bevor das Gericht eine Räumungsgenehmigung erteilt, muss der Vermieter den Mietvertrag gekündigt haben. Der Vermieter kann auf folgende Weise kündigen:
Auflösung
Für diese Kündigungsart muss ein Mangel des Mieters bei der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem jeweiligen Mietvertrag vorliegen, also Verzug. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise einen Mietrückstand verursacht oder eine rechtswidrige Belästigung verursacht. Der Mangel des Mieters muss so groß sein, dass eine Auflösung des Mietvertrages gerechtfertigt ist. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Wohn- oder Gewerbefläche, genießt der Mieter Schutz in dem Sinne, dass eine Auflösung nur im gerichtlichen Verfahren erfolgen kann.
Stornierung
Dies ist eine andere Art der Beendigung. Welche Anforderungen der Vermieter in diesem Zusammenhang erfüllen muss, hängt von der Art der Mietsache ab. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Wohnung oder eine mittelgroße Gewerbefläche, so genießt der Mieter Schutz in dem Sinne, dass die Kündigung nur aus einer Reihe von abschließenden Gründen im Sinne von Artikel 7:274 und 7:296 des Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch. In beiden Fällen kann unter anderem die dringende Eigennutzung der Mietsache geltend gemacht werden. Darüber hinaus sind diverse andere Formalitäten, wie beispielsweise Fristen, vom Vermieter zu beachten.
Handelt es sich bei der Mietfläche nicht um Wohnraum oder um mittelgroße Gewerberäume, also um einen 230a-Gewerberaum? In diesem Fall genießt der Mieter keinen Mieterschutz im Sinne der oben genannten Regelung und der Vermieter kann relativ schnell und unkompliziert eine Kündigung des Mietvertrages durchsetzen. Dies gilt jedoch keineswegs für eine Räumung.
Schließlich hat der Mieter eines so genannten 230a-Gewerberaums Anspruch auf Räumungsschutz gemäß Artikel 230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs in dem Sinne, dass der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der schriftlichen Räumungsmitteilung eine Verlängerung der Räumungsfrist um höchstens ein Jahr beantragen kann. Ein solcher Antrag kann auch an den Mieter gestellt werden, der den gemieteten Raum bereits verlassen oder geräumt hat. Wenn der Mieter einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist gestellt hat, wird die Beurteilung dieses Antrags unter Berücksichtigung einer Interessenabwägung vorgenommen.
Das Gericht wird diesem Antrag stattgeben, wenn die Interessen des Mieters durch die Räumung ernsthaft geschädigt werden und die Interessen des Vermieters an der Nutzung der Mietsache überwiegen müssen. Wenn das Gericht den Antrag ablehnt, steht dem Mieter gegen diese Entscheidung kein Rechtsmittel oder keine Kassationsbeschwerde zu. Dies ist nur dann anders, wenn das Gericht Artikel 230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs falsch oder nicht angewendet hat.
Wenn der Vermieter alle erforderlichen Schritte im Räumungsverfahren ordnungsgemäß abgeschlossen hat und das Gericht seine Erlaubnis zur Räumung der Mietsache erteilt, bedeutet dies nicht, dass der Vermieter selbst mit der Räumung fortfahren darf. Wenn er dies tut, handelt der Vermieter gegenüber dem Mieter häufig rechtswidrig, sodass der Mieter in diesem Fall Schadensersatz verlangen kann.
Die gerichtliche Erlaubnis bedeutet lediglich, dass der Vermieter die Mietsache räumen lassen darf. Das bedeutet, dass der Vermieter mit der Räumung einen Gerichtsvollzieher beauftragen muss. Dieser stellt dem Mieter auch den Räumungsbescheid zu und gibt diesem damit eine letzte Chance, die Mietsache selbst zu verlassen. Kommt der Mieter dem nicht nach, gehen die Kosten für die eigentliche Räumung zu Lasten des Mieters.
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