Änderung der Grunderwerbsteuer: Starter und Anleger aufgepasst!

2021 ist ein Jahr, in dem sich einiges in der Gesetzgebung und den Vorschriften ändern wird. Dies gilt auch für die Grunderwerbsteuer. Am 12. November 2020 verabschiedete das Repräsentantenhaus einen Gesetzentwurf zur Anpassung der Grunderwerbsteuer. Ziel dieses Gesetzesentwurfs ist es, die Position von Neueinsteigern auf dem Wohnungsmarkt gegenüber Investoren zu verbessern, da Investoren oft zu schnell mit dem Kauf eines Hauses sind, insbesondere in (größeren) Städten. Dies macht es für Neueinsteiger zunehmend schwieriger, ein StartseiteWelche Änderungen ab dem 1. Januar 2021 für beide Kategorien gelten und worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie in diesem Blog.

Die beiden Maßnahmen

Um das oben beschriebene Ziel des Gesetzentwurfs zu verwirklichen, werden ab 2021 zwei Änderungen oder zumindest Maßnahmen im Bereich der Grunderwerbsteuer eingeführt. Es wird erwartet, dass dies die Zahl der Wohnungstransaktionen durch die Startkäufer erhöht und Wohnungstransaktionen durch Investoren verringern.

Die erste Maßnahme in diesem Zusammenhang gilt für Existenzgründer und beinhaltet kurz gesagt eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Mit anderen Worten: Existenzgründer müssen ab dem 1. Januar 2021 keine Grunderwerbsteuer mehr zahlen, sodass der Kauf eines Eigenheims für sie deutlich günstiger wird. Infolge der Befreiung werden die Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem Kauf des Eigenheims, abhängig von der Wertsteigerung der Eigenheime, tatsächlich sinken.

Bitte beachten Sie: Die Befreiung ist einmalig und der Preis des Eigenheims darf ab dem 400,000. April 1 2021 € nicht überschreiten. Darüber hinaus gilt die Befreiung nur, wenn die Übertragung der Immobilie zum Zivilrecht Der Zeitpunkt der notariellen Übergabe ist am oder nach dem 1. Januar 2021 und nicht der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages entscheidend.

Die andere Maßnahme betrifft Investoren und bedeutet, dass ihre Anschaffungen ab dem 1. Januar 2021 mit dem höheren allgemeinen Steuersatz besteuert werden. Dieser Satz wird zum genannten Datum von 6 % auf 8 % erhöht. Im Gegensatz zu Erstkäufern wird der Kauf eines Eigenheims für Investoren damit teurer. Für sie erhöhen sich die Gesamtkosten, die mit dem Kauf des Eigenheims verbunden sind, durch die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes.

Dieser Steuersatz besteuert übrigens nicht nur den Erwerb von Nicht-Wohngebäuden, darunter auch Geschäftsräume, sondern auch den Erwerb von Wohnungen, die nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz genutzt werden. In diesem Zusammenhang sind laut der Begründung zum Gesetzentwurf zur Anpassung der Grunderwerbsteuer beispielsweise ein Ferienhaus, ein Haus, das Eltern für ihr Kind kaufen, und Häuser, die nicht von natürlichen Personen, sondern von juristischen Personen wie Wohnungsbaugesellschaften gekauft werden, zu berücksichtigen.

Starter oder Investor?

Doch welche Maßnahme sollten Sie dabei beachten? Anders gesagt: Sind Sie Einsteiger oder Investor? Als Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage könnte gelten, ob jemand tatsächlich zum ersten Mal in den Eigenheimmarkt einsteigt und noch nie zuvor ein Eigenheim erworben hat.

Wer jedoch Anspruch auf die Starter-Freistellung hat und für wen die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes gilt, wird nicht anhand dieses Kriteriums bestimmt. Ob Sie als Käufer bereits zuvor ein Eigenheim besessen haben, spielt für die Freistellung keine Rolle. Anders ausgedrückt: Das Haus muss nicht Ihr erstes selbstgenutztes Eigenheim sein, um Anspruch auf die Freistellung zu haben.

Der Gesetzentwurf zur Anpassung der Grunderwerbsteuer geht von einem ganz anderen Ausgangspunkt aus. Ob Sie als Starter eingestuft werden können und somit eine Chance auf die Starterbefreiung haben, hängt von drei kumulativen Kriterien ab. Die Kriterien sind wie folgt:

• Das Alter des Erwerbers. Um als Starter zu gelten, müssen Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sein. Die Obergrenze von 35 wird in der Gesetzesvorlage verwendet, weil die Untersuchung der AFM ergeben hat, dass es für den Käufer in einem niedrigeren Alter als 35 Jahren im Durchschnitt schwieriger ist, die Kosten zu tragen. Darüber hinaus gilt für die Anwendung der Befreiung mit der Untergrenze von 18 Jahren die Voraussetzung, dass Sie volljährig sind.
• Der Zweck dieser niedrigeren Grenze besteht darin, eine missbräuchliche Nutzung des Gründerfreibetrags zu verhindern: So ist es den gesetzlichen Vertretern nicht möglich, den Freibetrag beim Kauf eines Hauses im Namen eines minderjährigen Kindes in Anspruch zu nehmen. Darüber hinaus müssen die Altersgrenzen pro Erwerber angewendet werden, auch wenn ein Haus von mehreren Erwerbern gemeinsam erworben wird. Ist einer der Erwerber älter als 15 Jahre, gilt für diesen Erwerber: kein Freibetrag seinerseits.
• Der Erwerber hat diese Ausnahme bisher nicht angewendet. Wie erwähnt, kann die Gründerbefreiung nur einmal in Anspruch genommen werden. Um sicherzustellen, dass diese Regel nicht verletzt wird, müssen Sie klar, eindeutig und ohne Vorbehalte schriftlich erklären, dass Sie die Gründerbefreiung bisher nicht in Anspruch genommen haben. Diese schriftliche Erklärung muss dann beim Notar eingereicht werden, um die Befreiung von der Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen zu können.
• Der Notar kann sich grundsätzlich auf diese schriftliche Erklärung verlassen, es sei denn, er wusste, dass diese Erklärung falsch abgegeben wurde. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass Sie als Erwerber die Befreiung trotz der abgegebenen Erklärung früher in Anspruch genommen haben, wird dennoch eine Nachprüfung vorgenommen.
• Die Nutzung des Hauses zu anderen als vorübergehenden Hauptwohnsitzen durch den Erwerber. Mit anderen Worten, der Geltungsbereich der Starterbefreiung ist auf Erwerber beschränkt, die tatsächlich in der Immobilie wohnen werden. Im Hinblick auf diese Bedingung ist es außerdem erforderlich, dass Sie als Erwerber klar, eindeutig und ohne Vorbehalte schriftlich erklären, dass die Immobilie nicht nur vorübergehend und als Hauptwohnsitz genutzt wird, und dass Sie diese schriftliche Erklärung vor dem Erwerb dem Notar vorlegen, wenn der Erwerb durch ihn erfolgt.
• Unter vorübergehender Nutzung versteht man beispielsweise die Vermietung des Hauses oder die Nutzung als Feriendomizil. Zum Hauptwohnsitz gehört die Anmeldung bei der Kirchengemeinde und der Aufbau eines Lebens dort (u.a. Sportaktivitäten, Schule, Gotteshaus, Kinderbetreuung, Freunde, Familie). Wenn Sie als Erwerber das neue Eigenheim ab dem 1. Januar 2021 nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzen, werden Sie dennoch mit dem allgemeinen Steuersatz von 8% besteuert.

Die Prüfung dieser Kriterien und damit die Beantwortung der Frage, ob Sie für die Anwendung der Befreiung in Frage kommen, erfolgt beim Erwerb des Hauses. Genauer gesagt ist dies der Moment, in dem der Kaufvertrag beim Notar erstellt wird. Unmittelbar vor der notariellen Beurkundung ist auch die schriftliche Stellungnahme zur zweiten und dritten Voraussetzung beim Notar einzureichen. Der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist für die Abgabe der schriftlichen Erklärung ebenso wenig relevant wie für den Erwerb der Starterfreistellung.

Der Kauf eines Eigenheims ist sowohl für den Starter als auch für den Investor ein wichtiger Schritt. Sie möchten wissen, zu welcher Kategorie Sie gehören und welche Maßnahmen Sie ab 2021 berücksichtigen müssen? Oder benötigen Sie Hilfe bei der für die Freistellung erforderlichen Erklärung? Dann kontaktiere Recht & Mehr. Unsere Rechtsanwälte sind Experten im Immobilien- und Vertragsrecht und stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Auch im Nachgang unterstützen unsere Rechtsanwälte Sie gerne, wenn es zum Beispiel um die Erstellung oder Prüfung des Kaufvertrages geht.