Die Räumung ist ein drastisches Verfahren für Mieter und Vermieter. Denn bei einer Räumung sind die Mieter gezwungen, die Mietsache mit all ihrem Hab und Gut zu verlassen, mit allen weitreichenden Folgen. Der Vermieter darf daher nicht einfach eine Räumung vornehmen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Obwohl die Räumung nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt ist, gelten für dieses Verfahren strenge Regeln.
Um eine Räumung vornehmen zu können, muss der Vermieter einen Räumungsbescheid vom Gericht erhalten. Dieser Gerichtsbeschluss beinhaltet die Erlaubnis, die Mietsache zu einem vom Gericht bestimmten Datum räumen zu lassen. Ist der Mieter mit dem Räumungsbefehl nicht einverstanden, kann der Mieter gegen diesen gerichtlichen Beschluss Berufung einlegen. Die Einlegung einer Berufung setzt in der Regel die Wirkung des Gerichtsbeschlusses und damit der Räumung aus, bis das Berufungsgericht darüber entschieden hat. Wenn die Räumungsanordnung jedoch vom Gericht für vollstreckbar erklärt wurde, führt die Berufung des Mieters nicht zur Aussetzung und der Vermieter kann mit der Räumung fortfahren. Dieser Sachverhalt birgt ein Risiko für den Vermieter, wenn das Berufungsgericht anders über die Räumung entscheidet.
Bevor das Gericht eine Räumungsgenehmigung erteilt, muss der Vermieter den Mietvertrag gekündigt haben. Der Vermieter kann auf folgende Weise kündigen:
Auflösung
Für diese Kündigungsart muss ein Mangel des Mieters bei der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem jeweiligen Mietvertrag vorliegen, also Verzug. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise einen Mietrückstand verursacht oder eine rechtswidrige Belästigung verursacht. Der Mangel des Mieters muss so groß sein, dass eine Auflösung des Mietvertrages gerechtfertigt ist. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Wohn- oder Gewerbefläche, genießt der Mieter Schutz in dem Sinne, dass eine Auflösung nur im gerichtlichen Verfahren erfolgen kann.
Stornierung
Dies ist eine andere Art der Beendigung. Welche Anforderungen der Vermieter in diesem Zusammenhang erfüllen muss, hängt von der Art der Mietsache ab. Handelt es sich bei der Mietsache um eine Wohnung oder eine mittelgroße Gewerbefläche, so genießt der Mieter Schutz in dem Sinne, dass die Kündigung nur aus einer Reihe von abschließenden Gründen im Sinne von Artikel 7:274 und 7:296 des Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch. In beiden Fällen kann unter anderem die dringende Eigennutzung der Mietsache geltend gemacht werden. Darüber hinaus sind diverse andere Formalitäten, wie beispielsweise Fristen, vom Vermieter zu beachten.
Handelt es sich bei der vermieteten Fläche um eine andere als Wohnraum oder mittelgroße Gewerbefläche, nämlich um eine 230a-Geschäftsfläche? In diesem Fall genießt der Mieter keinen Mietschutz im oben genannten Sinne und der Vermieter kann den Mietvertrag relativ schnell und einfach kündigen. Dies gilt jedoch in keiner Weise für die Abschiebung. Immerhin hat ein Mieter einer sogenannten 230a-Geschäftsfläche Anspruch auf Räumungsschutz gemäß Artikel 230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs in dem Sinne, dass der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach der schriftlichen Kündigung eine Verlängerung der Räumungsfrist um höchstens ein Jahr beantragen kann. Ein solcher Antrag kann auch an den Mieter gerichtet werden, der die Mietfläche bereits verlassen oder verlassen hat. Hat der Mieter einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist gestellt, erfolgt die Prüfung dieses Antrags unter Abwägung der Interessen. Das Gericht gibt diesem Antrag statt, wenn die Interessen des Mieters durch die Räumung erheblich geschädigt werden und die Interessen des Vermieters an der Nutzung der Mietsache überwiegen müssen. Lehnt das Gericht den Antrag ab, steht dem Mieter keine Berufung oder Kassation gegen diese Entscheidung zu. Dies ist nur dann anders, wenn das Gericht Artikel 230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs falsch angewendet oder nicht angewendet hat.
Hat der Vermieter alle notwendigen Schritte im Räumungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt und das Gericht erteilt seine Erlaubnis zur Räumung der Mietsache, bedeutet dies nicht, dass der Vermieter die Räumung selbst vornehmen kann. Ist dies der Fall, wird sich der Vermieter gegenüber dem Mieter oft rechtswidrig verhalten, sodass der Mieter in diesem Fall Schadensersatz verlangen kann. Die Erlaubnis des Gerichts bedeutet nur, dass der Vermieter die Mietsache räumen lassen kann. Das bedeutet, dass der Vermieter zur Räumung einen Gerichtsvollzieher beauftragen muss. Der Gerichtsvollzieher stellt dem Mieter auch den Räumungsbefehl zu und gibt dem Mieter eine letzte Chance, die Mietsache selbst zu verlassen. Tut der Mieter dies nicht, trägt der Mieter die Kosten für die tatsächliche Räumung.
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