Welche Auswirkungen hat die Coronakrise auf die Gewerberaummiete?
Die ganze Welt erlebt derzeit eine Krise unvorstellbaren Ausmaßes. Das bedeutet, dass auch die Regierungen außerordentliche Maßnahmen ergreifen müssen. Der Schaden, den diese Situation angerichtet hat und anrichten wird, kann enorm sein. Tatsache ist, dass derzeit niemand in der Lage ist, das Ausmaß und die Dauer der Krise abzuschätzen. Unabhängig von der Situation sind die Mietverträge für Geschäftsräume weiterhin in Kraft. Dies wirft mehrere Fragen auf. In diesem Artikel möchten wir einige Fragen beantworten, die sich bei Mietern oder Vermietern von Geschäftsräumen stellen können.
Die Zahlung der Miete
Müssen Sie die Miete noch bezahlen? Die Beantwortung dieser Frage hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Auf jeden Fall sind zwei Situationen zu unterscheiden. Zum einen Geschäftsräume, die nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt werden dürfen, wie beispielsweise Restaurants und Cafés. Zweitens gibt es Geschäfte, die vielleicht noch geöffnet sind, aber ihre Türen selbst schließen.
Der Mieter ist verpflichtet, die Miete aufgrund des Mietvertrags zu zahlen. Geschieht dies nicht, handelt es sich um einen Vertragsbruch. Nun stellt sich die Frage, ob höhere Gewalt vorliegen kann. Vielleicht gibt es im Mietvertrag Vereinbarungen darüber, unter welchen Umständen höhere Gewalt vorliegen kann. Wenn nicht, Rechtswesen gilt. Das Gesetz besagt, dass höhere Gewalt vorliegt, wenn der Mieter für die Nichteinhaltung nicht verantwortlich gemacht werden kann; mit anderen Worten, es ist nicht seine Schuld, dass er die Miete nicht zahlen kann.
Ob die Nichterfüllung der Verpflichtungen aufgrund des Coronavirus zu höherer Gewalt führt, ist unklar. Da es hierfür keinen Präzedenzfall gibt, ist es schwierig zu beurteilen, wie das Ergebnis in diesem Fall aussehen wird. Was jedoch eine Rolle spielt, ist der bei dieser Art von Mietverhältnis häufig verwendete ROZ-Vertrag (Immobilienrat). In diesem Vertrag ist ein Anspruch auf Mietminderung standardmäßig ausgeschlossen. Die Frage ist, ob ein Vermieter diesen Standpunkt in der gegenwärtigen Situation vernünftigerweise aufrechterhalten kann.
Entscheidet sich der Mieter dafür, sein Geschäft zu schließen, sieht die Situation anders aus. Derzeit besteht jedoch keine Verpflichtung dazu, die Realität ist, dass es weniger Besucher und damit weniger Gewinn gibt. Die Frage ist, ob der Umstand vollständig zu Lasten des Mieters gehen soll. Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, da jede Situation anders ist. Dies muss von Fall zu Fall bewertet werden.
Unerwartete Umstände
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können sich auf unvorhergesehene Umstände berufen. Im Allgemeinen ist eine Wirtschaftskrise zu verantworten, obwohl dies aufgrund der Coronakrise in den meisten Fällen anders sein kann. Auch die von der Regierung ergriffenen Maßnahmen können berücksichtigt werden. Eine Klage aufgrund unvorhergesehener Umstände bietet die Möglichkeit, den Mietvertrag vom Gericht ändern oder annullieren zu lassen.
Dies ist möglich, wenn ein Mieter nicht mehr zumutbar zur Fortsetzung des Vertrags verpflichtet werden kann. Der parlamentarischen Vergangenheit zufolge muss ein Richter in dieser Angelegenheit zurückhaltend vorgehen. Wir befinden uns derzeit auch in einer Situation, in der die Gerichte ebenfalls geschlossen sind: Es wird daher nicht einfach sein, schnell ein Urteil zu erwirken.
Mangel an der Mietsache
Der Mieter kann im Falle eines Mangels eine Mietminderung oder eine Entschädigung verlangen. Ein Mangel im Zustand der Immobilie oder ein anderer Zustand führt dazu, dass der Mieter nicht den Mietgenuss hat, auf den er zu Beginn des Mietvertrags Anspruch hatte. Ein Mangel kann beispielsweise sein: Baumängel, ein undichtes Dach, Schimmel und die Unmöglichkeit, eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten, da kein Notausgang vorhanden ist.
Gerichte sind grundsätzlich nicht bereit, zu beurteilen, ob ein Umstand vorliegt, der zu Lasten des Vermieters gehen muss. Ein schlechter Geschäftsbetrieb aufgrund des fehlenden Publikums ist jedenfalls kein Umstand, der dem Vermieter angelastet werden sollte. Dies ist Teil des unternehmerischen Risikos. Was auch eine Rolle spielt, ist, dass in vielen Fällen die Mietsache noch genutzt werden kann. Daher bieten immer mehr Restaurants als Alternative Lieferdienste an oder lassen ihre Mahlzeiten abholen.
Die Verwertungspflicht
Die meisten Leasingverhältnisse von Geschäftsräumen beinhalten eine Betriebsverpflichtung. Dies bedeutet, dass der Mieter die gemieteten Geschäftsräume nutzen muss. Unter besonderen Umständen kann sich die Verwertungspflicht aus dem Gesetz ergeben, dies ist jedoch nicht immer der Fall. Nahezu alle Vermieter von Geschäfts- und Büroflächen nutzen die ROZ-Modelle. Die allgemeinen Bestimmungen der ROZ-Modelle besagen, dass der Mieter die Mietfläche „effektiv, vollständig, sachgerecht und persönlich“ nutzt. Damit unterliegt der Mieter einer Betriebspflicht.
Bisher gibt es in den Niederlanden keine allgemeine Regierungsmaßnahme, die die Schließung eines Einkaufszentrums oder von Büroräumen anordnet. Die Regierung hat jedoch angekündigt, dass alle Schulen, gastronomischen Einrichtungen, Sport- und Fitnessclubs, Saunen, Sexclubs und Cafés landesweit bis auf Weiteres geschlossen bleiben sollen. Wenn ein Mieter auf Anordnung der Regierung gezwungen ist, die Mietimmobilie zu schließen, haftet der Mieter dafür nicht.
Dies ist ein Umstand, der nach derzeitiger nationaler Lage nicht dem Mieter zur Last gelegt werden sollte. Nach den allgemeinen Bestimmungen ist der Mieter auch verpflichtet, behördliche Anweisungen zu befolgen. Als Arbeitgeber ist er außerdem verpflichtet, für eine sichere Arbeitsumgebung zu sorgen. Diese Verpflichtung ergibt sich daraus, dass die Mitarbeiter nicht dem Risiko einer Ansteckung mit dem Coronavirus ausgesetzt werden. Unter diesen Umständen kann der Vermieter den Mieter nicht zum Betrieb zwingen.
Aufgrund der Gesundheitsfürsorge von Mitarbeitern und/oder Kunden sehen wir, dass auch Mieter selbst entscheiden, das Mietobjekt freiwillig zu schließen, auch wenn sie nicht von der Regierung dazu aufgefordert wurden. Wir gehen davon aus, dass Vermieter unter den gegenwärtigen Umständen keinen Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung, Zahlung von Bußgeldern oder Schadensersatz geltend machen können. Aus Rationalität und Fairness sowie der Verpflichtung, den Schaden des Mieters so weit wie möglich zu begrenzen, ist es für uns schwer vorstellbar, dass ein Vermieter einer (vorübergehenden) Schließung widerspricht.
Abweichende Nutzung des Mietobjektes
Gastronomiebetriebe sind derzeit geschlossen. Das Abholen und Liefern von Speisen ist jedoch weiterhin erlaubt. Ein Mietvertrag sieht jedoch meistens eine strikte Zweckbestimmung vor; Was unterscheidet das Abholen von einem Restaurant. Infolgedessen kann ein Mieter mietvertragswidrig handeln und – möglicherweise – Geldbußen verfallen.
In der aktuellen Situation ist jeder verpflichtet, seinen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Durch den Wechsel zu einer Abhol-/Lieferfunktion kommt ein Mieter dem nach. Unter diesen Umständen ist es mit aller Zumutbarkeit schwierig, den Standpunkt zu vertreten, dass dies dem Vertragszweck widerspricht. Tatsächlich ist es wahrscheinlicher, dass ein Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter hat, wenn der Mieter nicht alles in seiner Macht Stehende tut, um seinen Betrieb aufrechtzuerhalten, um die Miete zahlen zu können.
Fazit
Mit anderen Worten, jeder ist verpflichtet, seinen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Die Regierung hat bereits weitreichende Maßnahmen angekündigt, um Unternehmern zu helfen und ihren finanziellen Druck zu verringern. Es wird empfohlen, die Möglichkeiten dieser Maßnahmen zu nutzen. Verweigert ein Mieter dies, kann es als schwierig angesehen werden, den Schaden an den Vermieter weiterzugeben. Dies gilt auch umgekehrt. Inzwischen hat die Politik auch Vermieter aufgefordert, die Miete für die kommende Zeit zu moderieren, damit das Risiko geteilt wird.
Obwohl Mieter und Vermieter in einem Vertragsverhältnis zueinander stehen und der Grundsatz „Abgemacht ist abgemacht“ gilt, empfehlen wir, miteinander zu sprechen und die Möglichkeiten zu prüfen. Möglicherweise können sich Mieter und Vermieter in diesen Ausnahmezeiten treffen. Während der Mieter durch die Schließung keine Einnahmen hat, laufen auch die Ausgaben des Vermieters weiter. Es liegt im Interesse aller, dass beide Unternehmen diese Krise überleben und überwinden.
Auf diese Weise können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Miete vorübergehend teilweise gezahlt wird und das Defizit bei der Wiedereröffnung der Geschäftsräume ausgeglichen wird. Wir müssen uns gegenseitig helfen, wo es möglich ist, und außerdem profitieren Vermieter nicht von zahlungsunfähigen Mietern. Schließlich ist es in diesen Zeiten nicht leicht, einen neuen Mieter zu finden. Welche Wahl Sie auch treffen, treffen Sie keine übereilten Entscheidungen und lassen Sie sich von uns über die Möglichkeiten beraten.
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Da die aktuelle Situation so unberechenbar ist, können wir uns vorstellen, dass dies viele Fragen für Sie aufwerfen kann. Wir beobachten die Entwicklungen genau und halten Sie gerne über den aktuellen Stand der Dinge auf dem Laufenden. Bei Fragen zu diesem Artikel wenden Sie sich bitte an Rechtsanwälte von Law & More.