Änderung der Grunderwerbsteuer: Starter und Anleger aufgepasst!

2021 ist ein Jahr, in dem sich im Bereich der Gesetzgebung und Regulierung einiges ändern wird. Dies gilt auch für die Grunderwerbsteuer. Am 12. November 2020 hat das Abgeordnetenhaus einen Gesetzentwurf zur Anpassung der Übertragungssteuer beschlossen. Ziel dieses Gesetzentwurfs ist es, die Position der Starter auf dem Wohnungsmarkt gegenüber Investoren zu verbessern, da Investoren gerade in (größeren) Städten beim Hauskauf oft zu schnell vorgehen. Dies macht es für Anfänger immer schwieriger, ein Haus zu kaufen. Welche Änderungen für beide Kategorien ab dem 1. Januar 2021 gelten und was Sie dabei beachten sollten, lesen Sie in diesem Blog.

Änderung der Grunderwerbsteuer: Starter und Anleger aufgepasst! Bild

Die beiden Maßnahmen

Um das oben beschriebene Ziel des Gesetzentwurfs zu verwirklichen, werden ab 2021 zwei Änderungen oder zumindest Maßnahmen im Bereich der Grunderwerbsteuer eingeführt. Es wird erwartet, dass dies die Zahl der Wohnungstransaktionen durch die Startkäufer erhöht und Wohnungstransaktionen durch Investoren verringern.

Die erste Maßnahme in diesem Zusammenhang gilt für Existenzgründer und beinhaltet, kurz gesagt, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Mit anderen Worten, Starter müssen ab dem 1. Januar 2021 keine Grunderwerbsteuer mehr zahlen, sodass der Erwerb einer Immobilie für sie deutlich günstiger wird. Durch die Befreiung werden die Gesamtkosten für den Erwerb des Eigenheims in Abhängigkeit von der Wertsteigerung der Eigenheime tatsächlich sinken. Bitte beachten Sie: Die Befreiung ist einmalig und der Preis der Wohnung darf ab dem 400,000. April 1 2021 € nicht überschreiten. Außerdem gilt die Befreiung nur, wenn die Übertragung der Immobilie beim Notar am oder nach dem 1 . erfolgt Januar 2021 und der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist nicht maßgebend.

Die andere Maßnahme betrifft Anleger und bedeutet, dass deren Erwerbe ab dem 1. Januar 2021 mit dem höheren allgemeinen Steuersatz besteuert werden. Dieser Steuersatz wird zum genannten Datum von 6% auf 8% erhöht. Im Gegensatz zu Startern wird es für Investoren somit teurer, ein Eigenheim zu kaufen. Für sie erhöhen sich die mit dem Hauskauf verbundenen Gesamtkosten durch die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes. Dieser Steuersatz besteuert übrigens nicht nur den Erwerb von Nichtwohnungen einschließlich Geschäftsräumen, sondern auch den Erwerb von Wohnungen, die nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz genutzt werden. Betrachten Sie in diesem Zusammenhang laut Begründung zum Gesetzentwurf zur Anpassung der Grunderwerbsteuer beispielsweise ein Ferienhaus, ein Haus, das Eltern für ihr Kind kaufen und Häuser, die nicht von natürlichen Personen, sondern von juristischen Personen gekauft werden Personen wie Wohnungsunternehmen.

Starter oder Investor?

Aber welche Maßnahme sollten Sie beachten? Mit anderen Worten, sind Sie ein Starter oder ein Investor? Als Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage könnte man nehmen, ob tatsächlich jemand zum ersten Mal in den Wohnungseigentumsmarkt einsteigt und noch nie ein Eigenheim erworben hat. Wer jedoch für die Starterbefreiung in Frage kommt und für wen die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes gilt, wird anhand dieses Kriteriums nicht ermittelt. Für die Freistellung spielt es keine Rolle, ob Sie als Käufer bereits zuvor ein Eigenheim besessen haben. Mit anderen Worten, das Haus muss nicht Ihr erstes Wohneigentum sein, um für die Befreiung in Frage zu kommen.

Der Gesetzentwurf zur Anpassung der Grunderwerbsteuer geht von einem ganz anderen Ausgangspunkt aus. Ob Sie als Starter eingestuft werden können und somit eine Chance auf die Starterbefreiung haben, hängt von drei kumulativen Kriterien ab. Die Kriterien sind wie folgt:

  • Das Alter des Erwerbers. Um als Starter zu gelten, müssen Sie zwischen 18 und 35 Jahre alt sein. Die Obergrenze von 35 wird in der Rechnung verwendet, weil die Untersuchung der AFM ergeben hat, dass es im Durchschnitt schwieriger ist, die Kosten für den Käufer unter 35 Jahren zu tragen. Darüber hinaus gilt für die Anwendung der Freistellung mit der Untergrenze von 18 Jahren die Voraussetzung, dass Sie volljährig sind. Diese Untergrenze dient dazu, eine missbräuchliche Inanspruchnahme des Starterfreibetrags zu verhindern: Eine Inanspruchnahme des Freibetrags durch die gesetzlichen Vertreter beim Hauskauf im Namen eines minderjährigen Kindes ist nicht möglich. Darüber hinaus sind die Altersgrenzen pro Erwerber anzuwenden, auch wenn eine Wohnung von mehreren Erwerbern gemeinsam erworben wird. Ist einer der Erwerber älter als 15 Jahre, gilt für diesen Erwerber: keine eigene Freistellung.
  • Der Erwerber hat diese Ausnahme bisher nicht angewendet. Wie bereits erwähnt, darf die Starterfreistellung nur einmal in Anspruch genommen werden. Damit gegen diese Regel nicht verstoßen wird, müssen Sie klar, eindeutig und vorbehaltlos schriftlich erklären, dass Sie die Gründungsfreistellung nicht zuvor beantragt haben. Diese schriftliche Erklärung muss dann beim Notar eingereicht werden, um die Befreiung von der Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen zu können. Auf diese schriftliche Erklärung kann sich der Notar grundsätzlich berufen, es sei denn, er wusste, dass diese Erklärung falsch abgegeben wurde. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass Sie als Erwerber trotz der abgegebenen Erklärung die Befreiung früher beantragt haben, wird dennoch eine Nachprüfung vorgenommen.
  • Die Nutzung des Hauses zu anderen als vorübergehenden Hauptwohnsitzen durch den Erwerber. Mit anderen Worten, der Anwendungsbereich der Starterfreistellung ist auf Erwerber beschränkt, die tatsächlich in der Wohnung leben werden. Im Hinblick auf diese Bedingung ist es auch erforderlich, dass Sie als Erwerber schriftlich eindeutig, fest und vorbehaltlos erklären, dass das Haus nicht vorübergehend und als Hauptwohnsitz genutzt wird, sowie diese schriftliche Erklärung dem Notar vor dem Erwerb, wenn der Erwerb über ihn erfolgt. Unter vorübergehender Nutzung versteht man beispielsweise die Vermietung des Hauses oder seine Nutzung als Feriendomizil. Während der Hauptwohnsitz die Registrierung in der Gemeinde und den Aufbau eines Lebens dort umfasst (u. a. Sport, Schule, Gotteshaus, Kinderbetreuung, Freunde, Familie). Wenn Sie als Erwerber die neue Wohnung ab dem 1. Januar 2021 nicht oder nur vorübergehend als Hauptwohnsitz nutzen, werden Sie dennoch mit dem allgemeinen Steuersatz von 8 % besteuert.

Die Prüfung dieser Kriterien und damit die Beantwortung der Frage, ob Sie für die Anwendung der Befreiung in Frage kommen, erfolgt beim Erwerb des Hauses. Genauer gesagt ist dies der Moment, in dem der Kaufvertrag beim Notar erstellt wird. Unmittelbar vor der notariellen Beurkundung ist auch die schriftliche Stellungnahme zur zweiten und dritten Voraussetzung beim Notar einzureichen. Der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist für die Abgabe der schriftlichen Erklärung ebenso wenig relevant wie für den Erwerb der Starterfreistellung.

Der Kauf eines Eigenheims ist sowohl für den Starter als auch für den Investor ein wichtiger Schritt. Sie möchten wissen, zu welcher Kategorie Sie gehören und welche Maßnahmen Sie ab 2021 berücksichtigen müssen? Oder benötigen Sie Hilfe bei der für die Freistellung erforderlichen Erklärung? Dann kontaktiere Law & More. Unsere Anwälte sind Experten im Immobilien- und Vertragsrecht und stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Unsere Anwälte unterstützen Sie auch gerne im Folgeprozess, beispielsweise bei der Erstellung oder Prüfung des Kaufvertrags.

Teilen
Law & More B.V.